Comment viser 8% de rendement annuel grâce à l’investissement dans les foncières ?

Publié le 20/11/2017 par Vincent Cudkowicz

Foncière coté bureau

En cette fin d’année 2017, aurait-on trouvé un investissement qui permettrait, non seulement de profiter de la bonne santé du secteur de l’immobilier d’entreprise européen et de ses rendements attractifs, tout en étant exonéré d’ Impôt sur la Fortune Immobilière ?

Méconnues du grand public, les foncières cotées (françaises et européennes) constituent un investissement immobilier attrayant, notamment dans le contexte économique actuel très favorable. Il existe des solutions moins risquées qu’un investissement en direct pour investir dans les foncières cotées : un investissement dans un produit avec protection à la baisse du capital pouvant être logé dans un contrat d’assurance-vie. Découvrons en détails ces 4 avantages.

 

bullet 1 SCPI ou foncières : avantages et inconvénients respectifs

 

Tout investisseur qui s’intéresse à l’immobilier d’entreprise notamment pour ses rendements attractifs, envisage généralement deux solutions  :

L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou l’investissement en foncières cotées (SIIC – Société d’Investissement Immobilier Cotée).

Chacune de ces solutions possède ses avantages et inconvénients.

 

1ère solution : l’achat de parts de SCPI.

On connaît la force des SCPI avec l’un des meilleurs couple rendement / risque qui ne se dément pas  notamment depuis la baisse des taux de ces dernières années. En 2016 les SCPI de  rendement ont encore servi un rendement moyen de 4,6%. Les SCPI permettent une allocation de plus en plus diversifiée, avec désormais des offres thématiques, comme ces SCPI qui investissent sur l’immobilier de la santé, de l’hôtellerie ou de commerces.

L’attractivité des SCPI fait cependant face à 2 écueils, les investisseurs doivent, d’une part s’acquitter de frais d’acquisition équivalents aux frais notariaux dans l’immobilier classique. D’autre part, ces investissements sont faiblement liquides. En misant sur des SCPI à capital variable,  et en choisissant d’investir dans le cadre de l’assurance vie, la disponibilité des fonds reste excellente, et à condition que l’on soit pas en situation de crise sur le marché immobilier.

 

2nde solution : l’achat d’actions de foncières cotées.

Les foncières, offrent également un accès attractif à l’immobilier professionnel (Bureaux, centres commerciaux et résidentiel) mais sont généralement beaucoup plus importantes en terme de taille de portefeuille.

Certaines foncières comme Unibail-Rodamco connaissent des capitalisations de l’ordre de 16 à 17 Md€ contre 1,5 Md€ pour les plus grosses et plus anciennes SCPI du marché comme Immorente. Cet écart sur la taille des portefeuilles gérés est favorable aux foncières qui de fait offrent une diversification plus forte encore que les meilleures SCPI.

Côté rendement, les foncières sont des titres boursiers, qui versent des dividendes de façon assez stable puisque les loyers sont assis sur des baux de longue durée. La plupart des foncières, comme Unibail-Rodamco ou Klépierre versent des dividendes qui assurent un rendement autour de 5%, assez proche des SCPI de rendement.

Sur la durée les foncières sont également très performantes: une récente étude de l’IEIF publiée en octobre 2017 indique que les foncières obtiennent les meilleurs rendement (TRI) sur toutes les périodes (5, 10, 10, 15, 20, 30, 40 ans) face à toutes les autres classes d’actifs y compris les actions, les SCPI, les obligations, l’or…

 

Source: IEIF

 

Seule ombre au tableau des foncières, leur volatilité plus forte que celle des SCPI, étant donnée leur corrélation aux marchés financiers : l’évolution des cours des foncières sont certes corrélés aux loyers perçus par leurs actifs immobiliers, mais sont également très dépendant du comportement des marchés financiers.

Du côté de la liquidité les foncières, sont beaucoup plus attractives que les SCPI, puisque qu’il suffit de céder ses titres sur le marché (aux conditions de marché du moment), sans être obéré par le besoin d’amortir des frais d’acquisition importants ou sans être freiné par les difficultés de trouver une contrepartie qui accepte d’acheter vos parts, notamment en cas de crise, comme cela pourrait être le cas sur le marché des SCPI.

 

Foncières
SCPI
Liquidité
+
Diversification / Taille des supports
+
Volatilité
+
Rendement constaté*
Autour de 5%
Autour de 4,6%
Accessibles en assurance-vie
Non
Oui
Soumise à ISF / IFI dès 2018
Oui (sauf à travers un produit structuré)
Oui

* les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures

 

 Les foncières européennes et françaises sont sous valorisées dans un contexte économique favorable

 

Les principales foncières françaises mais aussi européennes, sont sous valorisées alors que les indicateurs économiques sont excellents. Leur parcours en bourse ne reflète pas encore cette bonne santé économique.

Les indicateurs favorables à une progression en bourse des foncières sont nombreux :

  • L’Europe continentale et la zone euro connaissent une croissance solide
  • L’inflation s’est légèrement reprise, tout en étant encore à distance des 2% visés par la BCE
  • Les taux d’intérêts restent durablement bas, ce qui est favorable au développement des actifs des foncières, dont le développement bénéficie de l’accès à la dette.
  • Des foncières européennes à l’abri des difficultés structurelles que connaissent les foncières américaines notamment sur le marché des centres commerciaux. La situation européenne n’a rien à voir avec celle que rencontre les foncières américaines . Leur situation est très différente à de nombreux égards :
    • Une densité de construction 5 fois inférieure en Europe qu’aux USA,
    • L’absence aux USA, à contrario de l’Europe d’hypermarchés et de grands magasins « locomotives » qui drainent les clients vers les centres,
    • Une qualité moyenne supérieure des centres commerciaux européens,
    • Un mix-locataires (diversité des locataires) plus défavorable aux Etats-Unis

L’ensemble de ces facteurs sur le marché américain, rend les centres commerciaux outre-Atlantique plus fragiles également face aux assauts du E-commerce. L’Europe résiste mieux grâce à ses grands centres commerciaux mais aussi à son savoir faire dans le commerce de proximité.

 

bullet 3 Investir directement dans les foncières peut être risqué

 

De nombreux analystes considèrent donc qu’il est actuellement très opportun d’investir sur les foncières européennes sous-valorisées, du fait de perspectives économiques attractives mais également d’un niveau de diversification élevé.

Cependant, investir directement sur les foncières européennes, s’avère non seulement difficile pour les épargnants individuels, voire déconseillé, du fait de leur volatilité.

En outre, dans le cadre de la réforme de l’ISF, désormais transformé en un impôt sur la Fortune Immobilière, les foncières ne seront pas exonérées, contrairement à tous les autres supports financiers et en particulier les investissements boursiers.

Enfin, comme tout investissement boursier, le timing d’entrée et de sortie est crucial, et à moins de confier le suivi d’un tel investissement à un professionnel, par exemple dans un mandat de gestion, un tel investissement peut vite s’avérer une mauvaise opération, malgré un choix des supports opportun.

 

bullet 4 Investir dans les foncières avec une protection du capital à la baisse tout en bénéficiant de l’assurance vie est possible

 

Il existe des possibilités d’investir sur les foncières européennes, qui neutralisent, en tout cas en partie, les inconvénients d’un investissement direct dans celles-ci, tout en offrant non seulement des perspectives de rendement très attractives, mais également un certain attrait fiscal.

Intéressons-nous à la classe d’actif des produits structurés de type action, que de nombreux investisseurs connaissent pour y avoir investi une partie de leurs économies ces dernières années, sur des actions de différents secteurs industriels ou de services.

Cependant, jamais de tels produits structurés ne proposaient une exposition à l’immobilier d’entreprise.

C’est désormais le cas, et il peut être opportun d’y consacrer une partie de ses économies, notamment lorsque ce type de produit sont éligibles à votre contrat d’assurance-vie, bénéficiant ainsi non seulement d’une fiscalité attractive, mais également d’une transmission facilitée.

Le fonctionnement, dans les grandes lignes, est généralement le suivant :

  • Un coupon peut-être versé, de l’ordre de 7 à 8% net par an sous forme généralement de coupons semestriels si, à l’une des dates de constatation semestrielle ou annuelle, le niveau de l’action la moins performante parmi un panier de plusieurs foncières est supérieur ou égal à par exemple 70% de son niveau observé à la date de constatation initiale
  • Une protection du capital jusqu’à une baisse par exemple de -40% de l’action / foncière la moins performante. Au-delà le risque de perte en capital persiste, mais cette protection est très attractive par rapport à un investissement en direct dans une action de foncière.

En s’exposant ainsi au marché des foncières l’investisseur bénéficie non seulement d’une visibilité sur les niveaux de revenus attendus (notamment dans une situation où les foncières sont comme actuellement probablement sous-valorisées), mais il bénéficie également d’une certaine protection à la baisse des marchés. Cette protection ne sera jamais totale, bien entendue, mais elle offre une certaine marge de sécurité.

Il faut cependant également attirer l’attention des investisseurs quant à la signature de l’émetteur de ces produits financiers, car outre le risque pris sur les foncières, l’investisseur prend un risque sur le défaut de l’émetteur. Il est préconisé de n’investir que sur des solutions qui sélectionnent des émetteurs de premier plan, parmi, les grandes banques françaises ou européennes.

Cerise sur le gâteau : on peut légitimement penser, et les experts en gestion de patrimoine s’accordent dans ce sens, qu’un tel investissement en produit structuré exposé à l’immobilier d’entreprise via des foncières, sera exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Il s’agit probablement d’une des seules solutions pour continuer à bénéficier d’une exposition à l’immobilier tout en échappant au nouvel ISF, et ce dès 2018.

 

Conclusion :

 

Conserver une exposition de son portefeuille à l’immobilier de rendement, tout en bénéficiant d’un point d’entrée favorable lié à la fois de la sous-valorisation des foncières européennes, mais également aux perspectives de rendement attractives est possible. En outre il est possible d’investir sur ce secteur en profitant d’une certaine protection sur son capital.

 

De plus, réaliser de tels investissements dans un cadre fiscal optimisé comme celui de l’assurance vie, tout en bénéficiant d’une exonération d’IFI (ancien ISF) est réellement inédit. Il est probable que de telles opportunités d’investissement sur les foncières via des produits structurés rencontrent un succès important dans les mois à venir. Reste à ne pas laisser échapper la fenêtre de tir actuelle, qui laisse penser à un certain nombre d’analystes du secteur, que la sous-valorisation des foncières européennes n’est que passagère, au regard des perspectives économiques très positives.

 

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Par Vincent Cudkowicz

Directeur Général, co-fondateur