Revalorisation de SCPI : une tendance déjà confirmée au 1er trimestre 2020 ?

Le marché de l’immobilier de bureaux en Europe, et particulièrement à Paris est au beau fixe, voire en surchauffe. Depuis plusieurs mois nous anticipons des revalorisations à venir des prix de parts des SCPI exposées sur ce marché. Ce phénomène s’explique notamment par des taux d’intérêts durablement bas, la hausse des loyers désormais installée et une offre tertiaire proche de la pénurie. Reste ensuite aux épargnants à se mettre en position pour profiter de ces décotes qui, au regard de la réglementation devraient rapidement être corrigées.    

 Quelle est la tendance du marché de l’immobilier des SCPI au 1^er trimestre 2020 ?

  Le marché de bureaux des principales villes tertiaires en Europe est désormais en pénurie. Une étude BNP Paribas Real Estate publiée en janvier 2020, indique que « la vacance a atteint des niveaux historiquement bas dans de nombreux marchés, en particulier dans les quartiers d’affaires les plus établis, tirant à la hausse les loyers ‘prime’ dans toutes les grandes villes d’Europe ».   À Paris, en 2019, le taux de vacance a été de 2,2% selon Colliers international dans une étude publiée également en 2020, alors qu’il était encore de 6% en 2014.  

Taux de vacance Paris et Île-de-France – 4ème trimestre 2019

* QCA : Quartier central des affaires.

Source : Colliers International / Immostat – 4ème trimestre 2019

  L’offre disponible en m² des 15 principales villes européennes tend à se rapprocher fin 2019 précisément du nombre de transactions. Cela traduit le fait que le marché fonctionne en flux tendu. En d’autres mots, dès qu’une surface est disponible, elle trouve immédiatement preneur sur le marché. Dans le QCA (Quartier Central des Affaires) de Paris, l'offre est largement inférieure à la demande en 2020.  

Volume de transactions et évolution de la surface vacante dans les 15 principaux marchés de bureaux européens

  Source : BNP Paribas Real Estate – 4eme trimestre 2019  

 Quelles conséquences ces tensions ont sur les loyers des bureaux ?

  La tension observée sur les marchés tertiaires des principales villes en Europe, et particulièrement à Paris et en Île-de-France, se traduit désormais par une hausse des loyers. En Île-de-France, les loyers ont connu une hausse de +5% en 2019 sur les bureaux neufs. La hausse est encore plus prononcée pour les locaux de seconde main ; +6% en 2019.  En conséquence, les loyers augmentant, les taux de distribution de certaines SCPI ont commencé à s’améliorer également. À l’heure où s’écrivent ces lignes, sur une vingtaine de SCPI qui ont communiqué leur Taux de Distribution de Dividende 2019, 50% ont annoncé une hausse ; la hausse des loyers constatée dans de nombreuses villes européennes a un impact direct sur le revenu des SCPI de bureaux, dans un contexte où les taux de rendement de l'épargne baissent.  

Comment évolue le prix des SCPI en ce 1^er trimestre 2020 ?

  Pour simplifier, on peut considérer que les deux moteurs de valorisation du marché de l'immobilier de bureau sont très liés, d’une part au niveau des taux d’intérêts et d’autre part aux loyers.   Ces deux moteurs sont au vert en 2020 et ont donc un impact direct sur la valorisation du marché de l'immobilier de bureaux et des SCPI en particulier :  

• d'un côté, les taux d’intérêts restent très bas en zone euro. Les taux français sont depuis juillet 2019 en territoires négatifs (autour de -0,13 à l’heure où sont rédigées ces lignes).

Toujours pour simplifier, on peut considérer que le prix d’un bien immobilier évolue à l’inverse des taux d’intérêts, un peu comme une obligation ; les taux baissent, les prix augmentent.  

• d’autre part, les valorisations augmentent lorsque les loyers des bureaux sont à la hausse.

Un bien dont les loyers augmentent, voit sa valeur sur le marché augmenter par le biais de l’offre et de la demande.   On l’a vu, les 2 moteurs, taux d’intérêts et loyers étant bien orientés, les SCPI se valorisent ; l’année 2020 devrait voir un certain nombre de SCPI bénéficier d’une ou plusieurs revalorisations. À ce titre par exemple, les équipes d'analyse de bienprévoir.fr ont détecté à la lecture du rapport du second semestre 2019 paru récemment de la SCPI PF Grand Paris, gérée par Perial, que les valeurs d'expertise des biens de cette SCPI orientée sur le Grand Paris, avaient cru de +4,1% au 31 décembre 2019. Il est donc fort probable que le prix de souscription de cette SCPI soit à la hausse dans les semaines qui viennent. Si tel est le cas, les épargnants investissant avant la hausse bénéficient d'un effet d'aubaine attractif.  

 Quelle règle détermine la revalorisation des parts de SCPI ?

  Les SCPI étant des produits désormais très encadrés par les autorités de contrôle, un certain nombre de règles régissent leur fonctionnement. En particulier, focalisons-nous sur les SCPI à capital variable, qui représentent la majorité de l’offre de SCPI sur le marché ; laissons de coté, les SCPI à capital fixe, bien moins liquides. Le prix de souscription des parts de SCPI est déterminé en s’appuyant  sur la « valeur de reconstitution ». La valeur de reconstitution du patrimoine est égale à :  

• la « valeur de réalisation », c’est-à-dire, la valeur vénale d’expertise des actifs immobiliers à laquelle on additionne la valeur nette des autres actifs. Autrement dit, c’est le prix que l’investisseur obtiendrait en cédant ses parts,
• On ajoute enfin le montant des frais afférents à la reconstitution du patrimoine de la SCPI, intégrant notamment les frais de notaire et de mutation.

  Cette valeur de reconstitution est arrêtée annuellement par la société de gestion.   L’AMF (l'Autorité de Marchés Financiers) exige en effet que la société de gestion justifie tout écart supérieur à 10% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution (et le notifier à l’AMF).   Prenons exemple sur la SCPI Épargne Foncière, gérée par La Française AM. La dernière valeur de reconstitution de cette SCPI connue date du 31 décembre 2018 et s’affiche à 896€. Le prix de part de cette SCPI est de 810€.   Sans même attendre la communication du prix de parts de cette SCPI qui devrait intervenir prochainement, on constate que sur cette base l’écart entre ces deux valeurs est de 9,5% (810€/896€). Au regard des arbitrages réalisés par cette société de gestion en 2019, mais également de l’évolution du marché parisien de l’immobilier tertiaire sur lequel est investie Epargne Foncière à 70%, le gestionnaire, en application de la réglementation va probablement devoir procéder à une augmentation du prix de part. Mais personne ne sait à quel moment.  

Quelles SCPI pourraient voir leur prix de part évoluer au 1er ou 2ème trimestre 2020 ? 

  Sans aucune certitude mais en étendant l’analyse précédente à l’ensemble du marché des SCPI à capital variable, nous sommes en mesure de penser qu’a minima une dizaine de SCPI devraient voir logiquement leur prix de part s’accroître dans les semaines ou mois qui viennent. Il est à noter que dans une intervention que nous réalisions sur BFM Business dans Intégrale Placements en novembre 2019 nous présagions du fait, déjà, que quelques SCPI allaient devoir suivre cette tendance.   En conséquence, les SCPI notamment bien exposées sur l’Île-de-France et Paris devraient profiter de cette tendance dans les mois qui viennent. Pour profiter de cette décote temporaire des prix de parts de SCPI, la meilleure solution réside dans le fait d’investir à travers un portefeuille diversifié de SCPI.