SCPI : n’est-il pas trop tard pour investir ?

L'avènement de l'IFI et de la Flat-Tax aurait calmé les ardeurs des investisseurs, qui se ruaient sur les SCPI et OPCI (Pierre Papier) jusqu'à fin 2017. Depuis janvier 2018, la collecte sur ces fonds immobiliers connait un atterrissage en douceur salutaire, permettant ainsi aux gérants d'actifs de réaliser des investissements plus sélectifs. En somme, tous les voyants dans l'immobilier de bureau sont au vert, d'autant que le niveau des taux de crédit restent très bas. 2019 sera probablement une année d'opportunités sur les SCPI notamment avec des revalorisations à venir, et une hausse des loyers déjà mesurée en Île-de-France.  

 Où en est le marché de l'investissement en SCPI ?

  En 2017, les SCPI ont atteint un afflux record de collecte à 6,1Md€, après 4 années d'intense investissements. Depuis début 2018, la collecte ralentie et devrait se finir sur un niveau autour de 5Md€ (sur les 9 premiers mois, la collecte a été de 3,5Md€).   La mise en oeuvre de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) mais aussi de la Flat-Tax de 30% (Prélèvement Forfaitaire Unique) a poussé, depuis fin 2017, de nombreux épargnants à arbitrer entre immobilier et placements financiers, suivant ainsi probablement les conseils des équipes de bienprévoir.fr, qui recommandent un rééquilibrage entre Immobilier locatif et avoirs financiers.  

 Une baisse de la collecte n'est-elle pas finalement bienvenue ?

  On assiste bien à un atterrissage en douceur de la collecte sur la Pierre Papier (SCPI et OPCI). Les gérants d'actifs reconnaissent que cette stabilisation des investissements de la part des particuliers notamment sur ces véhicules immobiliers, est salutaire puisqu'elle permet d'accroitre d'abord la sélectivité des investissements et, in-fine, le rendement des produits.

• Une plus grande sélectivité : certains grands gestionnaires d'actifs ont renoncé à certains investissements en 2018 qui auraient pu dégrader le rendement et conserver un niveau d'investissement sur des cibles préservant le rendement,
• Une concentration sur des méga-deals : d’autres gestionnaires d'actifs ont profité de 2018 et de cet atterrissage pour ne pas investir dans de nouveaux biens de petites tailles et pour se concentrer sur de plus grands actifs, où la concurrence se fait moins sentir avec moins de pression sur les enchères. Ce fut le cas notamment du trio Amundi - Crédit Agricole Assurances et Primonial REIM qui ont acquis Cœur Défense pour 1,8Md€.

A retenir : ces dernières années, les records de collecte, parfois le trop plein de collecte, avait poussé mécaniquement les rendements vers le bas. Le retour à des niveaux de collecte plus modestes permettent au marché de préserver le rendement de ces supports.  

 Y a-t-il un risque de surchauffe sur l'immobilier de bureau ? Un risque de bulle sur la Pierre Papier ?

  Fin octobre 2018, la Banque de France a communiqué sur un niveau d’investissement dans l’immobilier par les grands investisseurs (hors particuliers), qui pouvait sembler excessif voire craindre un risque d'éclatement de bulle. La Banque de France, qui est dans son rôle, s’inquiétait notamment d’un risque de retournement en cas de remontée brutale de taux d’intérêts. Ce scénario de remontée brutale des taux reste peu probable. On ne peut donc craindre un risque de déstabilisation financière car la Banque de France reconnait que ces véhicules représentent une part limitée du portefeuille d'investissement des institutions bancaires et financières en France. A noter que les volumes de transactions dans l’immobilier de bureaux sont portés depuis quelques années par les politiques ultra-accommodantes des Banques centrales, ouvrant les vannes du crédit notamment aux entreprises. Les investisseurs choisissent en effet, de positionner leurs avoirs sur la pierre au couple rendement / risque maitrisé, plutôt que sur l’emprunt d’État offrant un rendement réel négatif. A retenir : le scénario de hausse brutale des taux n'étant pas d'actualité, le risque de surchauffe et d'éclatement d'une bulle sur l'immobilier d'entreprise est peu probable.  

 Le marché des SCPI de bureaux est-il robuste ? Pour quelles raisons ?

 

• Les SCPI notamment de bureaux sont robustes : elles s'appuient sur des baux long terme généralement de 6 à 9 ans. Les gestionnaires ont donc une forte visibilité,
• En cas d’augmentation des taux, et de retour d’inflation comment c'est le cas depuis début 2018, les baux commerciaux en profitent et relaient la hausse étant indexés sur la hausse des prix,

En outre, l'inflation est mieux transmise aux baux commerciaux des entreprises qu'au baux dans le résidentiel. Les indices de revalorisation de l’immobilier d’entreprise comme l’ILC transmettent plus vite l’inflation et y sont plus sensibles, que l’indice IRL utilisé dans le domaine des baux résidentiels, qui transmet l'inflation de manière plus atténuée. A retenir : la reprise de l'inflation aura un impact plus rapidement dans l'immobilier de bureaux que dans l'immobilier résidentiel.

Les derniers indicateurs sur l'immobilier de bureau sont excellents. Le taux de vacance de l'immobilier de bureau évolue à la baisse depuis plusieurs années, atteignant des plus bas historiques notamment en Île-de-France. Des taux de vacance au plus bas historique :

• 2% à Paris QCA ou Triangle d'or,
• À la Défense il est passé de 20% à 8%,
• En moyenne à 5,5% en France.

L'écart de rendement avec le placement sans risque :

• Le rendement global des SCPI d’entreprises (loyers et revalorisations comprises) baisse encore légèrement depuis début 2018 mais  il se situe encore à 5,1% (dont un rendement courant de 4,4%) sur les 12 derniers mois , alors que sur les 10 dernières années, la performance globale annualisée des SCPI est de 6,1% avec une volatilité de 4,5% (source ASPIM).
• Le rendement de l'OAT lui est retombé à 0,7%. Avec une inflation à 2%, le rendement réel est négatif. On est donc loin d'avoir atteint une limite qui inciterait les épargnants à arbitrer en faveur du placement sans risque.

Des mesures d’accompagnement en baisse : Le nombre de mois de loyers offerts par les bailleurs pour conclure la signature d'un nouveau bail, baisse. Le niveau des mesures d’accompagnement octroyées lors d’une prise à bail ou d’une renégociation connait lui aussi une nette amélioration et se situe aux alentours de 16 % pour les bureaux prime Paris QCA (Quartier Central des Affaires) en 2018 (vs 17,4 % anticipé lors du précédent baromètre MSCI). Pour 2019, les enquêtes tablent sur un taux de 15,3%. A retenir : nous pouvons anticiper une stabilisation des loyers, voire une reprise de la hausse des loyers sur les bureaux en 2019.  

 Quelles sont les perspectives en terme de valorisation des patrimoines des SCPI de rendement ? Faut-il s'attendre à des revalorisations ?

  Lorsqu’on compare l’évolution des Prix Moyens du patrimoine de bureaux des SCPI et l’évolution du prix au m² de l’immobilier en France (autour de 2% dans l'ancien en 2017), on se rend bien compte que les SCPI n’ont pas encore répercuté tout le potentiel de revalorisation lié à la hausse des prix de l’immobilier.     En outre, l’AMF impose aux SCPI, réglementairement, de faire osciller le prix de parts dans une fourchette comprise en -10% et +10% du prix de reconstitution du patrimoine, estimée par les experts. Cette simple analyse, nous permet d’anticiper à terme, notamment en 2019 certaines revalorisations des parts de SCPI, une fois les valeurs d’expertise réalisées. Note importante : La SCPI de rendement doit être perçue comme un produit de rendement et de long terme. Avec une prime de risque nette autour de 2-3% on reste sur un avantage attractif pour l'investisseur, mais il faut accepter une indisponibilité des fonds à 6 -10 ans.  

 Quid de la fiscalité des SCPI ? N'est ce pas là que le bas blesse ?

  Il faut reconnaître que l'investissement en SCPI notamment en direct n'offre aucun avantage fiscal par rapport à un investissement en immobilier classique locatif, sauf à investir dans le cadre de l'assurance-vie. Cependant, quelques astuces comme l’acquisition à crédit permettant la déduction des intérêts d’emprunts, mais aussi l’utilisation d’un déficit foncier disponible, ou l'achat en nue-propriété permettent d’atténuer la facture fiscale.  

Conclusion

L’achat de parts de SCPI reste attractif en cette fin 2018 dans un contexte de ralentissement salutaire de la collecte pour les investisseurs existants et les futurs acquéreurs de parts de SCPI. Les perspectives 2019 sur la pierre papier et les SCPI en particulier sont rassurantes dans un contexte de cycle économique européen qui démontre non seulement avoir encore du souffle mais aussi d'un scénario d’une remontée des taux progressive et non brutale.  Les indicateurs propres à l'immobilier de bureau sont également très rassurants.

3 sources d'opportunité en 2019 :

• Grâce aux revalorisations de parts que l’on peut anticiper (rattrapage de la hausse de l’immobilier),
• La montée en puissance de thématiques d'investissement attractives comme le développement du Grand Paris,
• Les perspectives qu’offriront la Loi PACTE: la législation va offrir aux SCPI la possibilité d'accroître encore leur niveau de diversification notamment à l'étranger.

   

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