2 familles de placements à privilégier en 2021 : Immobilier résidentiel et fonds mégatendances mondiales

Avec le maintien des politiques accommodantes par les banques centrales, l’afflux de capitaux liés aux plans de relance, des disponibilités de cash chez les ménages à des niveaux inégalés, les investisseurs n’ont, en quelque sorte, que deux grandes solutions pour capter du rendement en 2021 : l’immobilier et les marchés actions. Ceci étant dit, le champ est vaste. En choisissant d’investir sur les grandes évolutions sociétales pour ce qui est de la demande immobilière résidentielle, et des méga-tendances mondiales notamment liées aux révolutions technologiques via les actions, on peut dégager deux types de placements à considérer absolument en 2021.  

 Solution 1 : L’immobilier résidentiel

  Pourquoi l’immobilier résidentiel bénéficie d'une attention particulière et mérite qu'on s'y intéresse en tant qu'investisseur ?  L'immobilier résidentiel fait face à des déficits d'offre importants en France notamment. Ces déficits d'offre sont essentiellement liés à des enjeux sociétaux anciens ou plus récents, qui ne pourront être résolus qu'en mobilisant de façon accrue les investisseurs. Ces défis se traduisent par un déficit de construction de logements de l'ordre de 450 000 par an, une demande croissante pour le maintien à domicile des séniors et l'hébergement des séniors de manière générale. La crise du Covid 19, comme le montre le graphique suivant, n'ont fait qu'accroitre le déficit de construction de logement. Or, ce qui est rare est cher... À ces défis se rajoutent, bien entendu, la nécessité de réaliser des investissements de rénovations énergétiques, qui valoriseront les biens en question. En outre, à l'aune de la crise sanitaire du Covid 19, une diversification immobilière doit être envisagée, même si les grands gestionnaires d'actifs ont profité de l'année 2020 pour engager des réallocations de portefeuille stratégiques, qui leur permettront de maintenir de bons niveaux de rendements de leurs actifs. Cependant, certaines interrogations autour de l’immobilier tertiaire, notamment commercial sont légitimes. Le télétravail n’est pas la fin du bureau, mais marque probablement plutôt le début d'un repositionnement de l'offre. Enfin, de nouveaux modes de consommation de l’immobilier résidentiel émergent et rencontrent déjà un grand succès. Le co-living, en est la démonstration, puisqu'il consiste, à travers des opérateurs émergents, à proposer un retour dans les centres-villes, de populations qui en étaient exclues et qui vont désormais "consommer" leur lieu d'habitation avec les codes de l'hôtellerie et de la dynamique de l'économie du partage. Les investissements dans ce secteur sont déjà initiés, et offrent des niveaux de rentabilité bien supérieurs à ceux de l'immobilier résidentiel classique, notamment par le biais d'une optimisation des surfaces utiles. Dans le co-living, les rendements sont plutôt proches de ceux des bureaux que de ceux de l'immobilier résidentiel.       On estime que la France a besoin de construire 450 000 logements chaque année, pour ne serait-ce que répondre à la demande naturelle du marché et sortir de cette situation de tensions chronique. Entre 2016 et 2018, le nombre de logements construits était déjà déficitaire par rapport à ce besoin de 450 000 unités par an. La crise de 2020 liée au Covid 19 a fait plonger la construction de logements, et accroitre encore ce besoin, conjugué désormais à une nouvelle demande de logements plus au vert, dans les villes secondaires, à une heure des grandes villes ou des gares TGV. Ce besoin de logements touche tous les secteurs du logement : le secteur social, le secteur de l’accession à la propriété, le locatif privé et enfin l'hébergement des séniors.   Un autre indicateur indique que le marché de l’immobilier résidentiel fait face à une demande favorable qui aura pour conséquence de soutenir les valorisations dans les années à venir. Il s'agit de l'indice de tension immobilière calculé par Meilleurs Agents. Celui-ci indique une tension forte dans 8 des 10 plus grandes villes françaises. Nous sommes donc en présence dans ces villes, d’un marché dynamique où l’offre ne couvre pas la demande, orientant les prix et mais aussi les loyers à la hausse.  

A retenir : La France manque drastiquement de logements tant en termes de quantité que de qualité. Les offres actuelles ne répondent pas suffisamment aux nouveaux besoins. En effet, les nouveaux besoins de logements sont déterminés également par les évolutions des modes de vie et le vieillissement de la population. Le pays fait face à un besoin important en logements. L'investisseur y trouve son compte, comme il l'a fait avec l'immobilier de bureau ces dernières années. L’investissement en immobilier résidentiel est maintenu sous une pression de la demande du fait de ces enjeux sociétaux.  Investir dans l’immobilier résidentiel en 2021 et dans les années qui arrivent, c’est se positionner sur un marché en tension, dont la dynamique et donc la rentabilité sont dictées par une offre insuffisante. La rareté fait le prix et donc la valorisation à terme.

  Comment investir dans l’immobilier résidentiel en France en 2021 ?   De nombreuses solutions se présentent pour investir dans l'immobilier résidentiel :

• Acquisitions directes ou en SCPI via des programmes neufs locatifs type Denormandie,
• Crowdfunding pour des programmes d’investissements de courts termes. Attention cependant à conserver une sélectivité forte en 2021, étant la rareté des projets dans le contexte de crise sanitaire,
• SCPI à thématiques résidentielles. Par exemple, la SCPI Primofamily de Primonial, exposée à l’immobilier résidentiel avait dégagé un niveau de distribution en 2019 de 4,03%. Le niveau de distribution attendu en 2020 pour cette SCPI résidentielle, ne devrait pas baisser et se maintenir. La SCPI Primofamily s’est même payé le luxe début décembre 2020, de voir son patrimoine être revalorisé par la société de gestion, puisque le prix de part à augmenter de 1,5% en passant à 197€. Inédit dans le contexte Covid 19.

 

 Solution 2 : Les fonds thématiques assis sur les grandes tendances mondiales

  Pourquoi l’investissement dans les actions des grandes tendances mondiales ? L’investissement thématique a montré ces dernières années et notamment en 2020, une très grande réussite. Des performances L’ère Covid aura probablement marqué un tournant avec l’émergence des fonds thématiques qui ont généré des performances parfois hors du commun en 2020, et l’arrivée de la Pandémie de Covid 19, loin devant le recul de 7% du Cac 40, et les + 16% du S&P 500. Ces fonds soulignent non pas une performance conjoncturelle, mais bien l’émergence d’une tendance lourde assise sur des moteurs liés aux méga-tendances mondiales, issues des grandes révolutions technologiques, environnementales ou sociétales. Il s’agit d’investir sur les grandes tendances mondiales, qui répondent là aussi à des enjeux sociétaux majeurs comme nous l’avons souligné pour le secteur de l’immobilier résidentiel, avec par exemple :

• la digitalisation des économies, et la monétisation des données,
• la pénétration de l’intelligence artificielle dans tous les pans de l’économie et de la vie quotidienne,
• l’accélération de la robotisation,
• les besoins accrus de sécurité sous toutes les formes (les véhicules autonomes ou non, l’informatique dans les nuages, la sécurité sanitaire…)
• la santé qui n'avait pas besoin de la crise sanitaire pour souligner l'intérêt pour ce secteur, mais qui probablement verra une accélération de cette tendance, post-crise.

  En 2020, un premier groupe de fonds ancrés sur ces thématiques et que nous suivons depuis quelques temps, ont délivré des performances supérieures à 70% :

• Échiquier Artificial Intelligence : +79% en 2020, après +38% en 2019
• Échiquier Global World Next Leaders : + 91%, après +37% en 2019

Un second groupe, marqué sur le secteur des grandes tendances liés à l’évolution des technologies ou de la robotique a délivré des performances comprises entre 30% et 40% :

• Fidelity Global Technology : + 32% en 2020, après +45% en 2019
• BNP Paribas Disruptive Technology : +34% en 2020, après +39% en 2019,
• Échiquier Robotics : +40% en 2020, après +43% en 2019

Une autre approche consiste à miser de façon globale à travers un support sur l’ensemble des méga-tendances mondiales et constituent un troisième groupe de fonds. Ils ont délivré une performance comprise entre 12 et 20% :

• Pictet Global Megatrends Selection : +14% en 2020, après +30% en 2019
• Thematics MetaFund : +23% en 2020

Le secteur de l’économie verte et des fonds orientés sur la transition énergétique n’est pas en reste. Là aussi des performances largement supérieures aux indices mondiaux ont été constaté :

• Mirova Global Sustainable Equity Fund +17% en 2020, après +33% en 2019,
• Pictet Clean Energy qui réalise une performance de +39% en 2020, après +37 en 2019

   

A retenir :  En 2021 diversifiez vos placements sur toutes ces thématiques, santé, intelligence artificielle, robotique.  Il est possible de sélectionner des fonds qui misent sur l’une ou l’autre de ces thématiques, ou plus simplement de passer par des fonds qui vous simplifient l’accès et investissent sur l’ensemble de ces méga-tendances. Même s’il est de coutume de ne pas se fier aux performances passées pour estimer la performance future, on peut considérer que ces tendances de fonds, universelles et durables seront non seulement encore sources de performances dans les prochaines années, mais devraient voir leurs dominantes renforcées par l’accélération liée à la crise sanitaire inédite dans laquelle 2020 nous a plongé. Cette crise sanitaire, n’a pas fait émerger de nouvelles tendances mais a permis d’accélérer, confirmer des tendances déjà présentes.

   

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