Choisir la SCPI en démembrement : pourquoi ?

Parlons Placements n°126 : Novembre 2025

Partie 1 : Choisir la SCPI en démembrement : pourquoi ?

Par Jérémy Schorr, Directeur commercial de Primaliance–bienprevoir.fr

Dans cette séquence, nous revenons sur le démembrement de parts de SCPI, un mécanisme ancien mais encore trop peu utilisé par les épargnants. Le principe repose sur la séparation temporaire de la propriété entre l’usufruit (perception des revenus potentiels) et la nue-propriété.

Jérémy Schorr explique le fonctionnement du démembrement temporaire, dont la durée peut varier de 3 à 20 ans. La nue-propriété s’acquiert avec une décote proportionnelle à la durée choisie. À l’échéance, la pleine propriété se reconstitue automatiquement pour le nu-propriétaire.

Les clés de répartition entre usufruit et nue-propriété sont établies par les sociétés de gestion afin d’adapter la structure aux différents projets (préparation de retraite, horizon patrimonial, etc.).

Un cas particulier est également abordé : l’acquisition de l’usufruit par une société et de la nue-propriété par une personne physique. Cette configuration peut répondre à des objectifs d’utilisation de la trésorerie pour l’entreprise, ou de construction de patrimoine avec optimisation fiscale pour le nu-propriétaire.

Un dispositif assez simple d’un point de vue opérationnel, et qui mérite d’être envisagé, dans le respect du cadre fiscal et patrimonial en vigueur.

Placements sans garantie du capital, ni garantie de performance.

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