CORUM, une stratégie à contre-courant et opportuniste assumée

Parlons Placements n°106 : Décembre 2023

Partie 3 : « CORUM, une stratégie à contre-courant et opportuniste assumée » avec Baptiste Bruneau, Directeur Commercial, CORUM L’Épargne.

Selon CORUM l’Épargne, le contexte immobilier actuel permet de saisir plus d’opportunités avec des rendements à l’acquisition plus élevés et moins de concurrence étant donné l’accès au crédit plus difficile et des capitaux pour investir moins importants. À contre-courant du reste du marché, CORUM l’Épargne s’intéresse à des investissements qui ne semblent pas « vendeurs » dans le contexte actuel, mais qui apportent tout de même des rendements élevés. CORUM l’Épargne ne souhaite pas suivre les effets de mode et choisit d’être à contre-courant en achetant à fonction du locataire. Effectivement, le principal, ce n’est pas l’emplacement, mais la qualité du locataire qui s’engage sur la durée et paye des loyers élevés.

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L’interview :

Nicolas Pagniez – L’invité de Parlons Placement, c’est aujourd’hui Baptiste Bruno, directeur commercial de CORUM l’Épargne.

Bienvenue dans Parlons Placement, on va essayer de comprendre ensemble la stratégie de CORUM l’Épargne en matière d’investissement, notamment investissement SCPI, donc investissement immobilier une stratégie que certains qualifient à contre-courant ou même opportuniste.

Alors on va essayer de comprendre un petit peu quelle est votre stratégie, on va essayer de déceler aussi quelles sont vos convictions mais déjà un mot peut-être sur ce contexte économique global, hausse des taux, baisse de valorisation, donc dans l’immobilier, sujet sur certaines SCPI aussi il y a quelques semaines, comment est-ce que vous avez traversé ce contexte ?

Baptiste Bruno – Alors ce n’est pas terminé d’abord ça fait quelques mois qu’on le vit en interne ça fait depuis déjà 2022 qu’on se pose la question parce qu’évidemment l’immobilier allait réagir il a pas réagi aussi vite que l’obligataire, vous avez parlé d’obligataire juste avant et de fond en euro donc l’immobilier a réagi, il a réagi plus tardivement aussi en fonction des pays c’est à dire qu’on pourra peut-être en reparler quand on parlera de stratégie mais ça réagit beaucoup plus vite au Royaume-Uni par exemple ou au Pays-Bas alors qu’en Allemagne, en France ça réagit un peu plus tard justement ça réagit en ce moment, en tout cas depuis le début de l’année 2023 et cette réaction et cette baisse de prix elle est assez logique, elle est mécanique, elle est mathématique donc on pouvait s’y attendre en quelque sorte et on se rend compte qu’aujourd’hui ce sont des rendements élevés qui protègent face à cette hausse de taux.

Nicolas Pagniez – Donc pas de surprise quand on a vu effectivement des baisses de valorisation en France puisqu’on en avait déjà vu au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, c’est ça qu’il faut comprendre ?

Baptiste Bruno – Alors assez peu de surprise en effet, puisqu’on a parlé de taux sans risque encore une fois tout est lié, tout est corrélé, on a parlé de taux sans risque tout à l’heure, quand vous achetez un immeuble en proche banlieue parisienne à moins de 4 % et que l’OAT est à 3 ou 3 et demi forcément on se dit qu’on a un placement garanti qui rapporte 3 et demi et certains même 4 % et de l’immobilier qui n’est pas, je le rappelle, qui  n’est pas liquide parce qu’on ne vend pas un immeuble quand on peut vendre une obligation, forcément les investisseurs font des arbitrages, font des choix puis il y a un autre phénomène aussi c’est qu’avec cette hausse des taux, le recours au crédit, au financement c’est que les gérants immobiliers les gérants de SCPI avaient recours au financement et avec les conditions de taux dont on parlait également ça leur coûte beaucoup plus cher donc on a moins accès au crédit et donc on peut faire moins de transaction, moins d’acquisition.

Nicolas Pagniez – Donc il fallait que le rendement des investissements immobiliers se réajuste aujourd’hui avant de parler de stratégie, quelles sont vos convictions sur ce marché ? Vous nous l’avez dit, ce n’est pas fini on est effectivement en train d’évoluer dans un nouveau contexte pour l’investissement immobilier, quelles sont les convictions portées par CORUM l’Épargne ?

Baptiste Bruno – Alors nous c’est un contexte qui nous convient bien alors c’est difficile de dire ça dans ce contexte mais ça permet de saisir plus d’opportunités, CORUM a été créé en 2011 la première SCPI lancée en 2012, on avait jamais connu des rendements à l’acquisition aussi élevés que depuis 18 mois parce qu’on n’a pas eu que 2023, déjà en 2022 il y avait une certaine correction donc on va acheter avec des immeubles, avec des rendements plus élevés et avec moins de concurrence, parce que je disais l’accès au crédit s’est tendu il est devenu plus difficile et la collecte et l’épargne disponible et les capitaux disponibles pour investir en immobilier sont aussi moins importants, donc il y a moins de concurrence et des rendements plus élevés donc aujourd’hui ça nous convient bien.

Nicolas Pagniez – Donc ça permet d’aller chercher des rendements qu’on n’a pas connu depuis plusieurs années, donc ça veut dire qu’il faut quand même avoir les fonds pour aller faire de nouvelles acquisitions.

Baptiste Bruno – C’est aujourd’hui le point principal, c’est que pendant très longtemps on avait des difficultés, on va dire, à trouver les bons investissements, avec le bon locataire et les bons rendements, les fonds étaient disponibles la collecte était disponible pour être investi aujourd’hui c’est plutôt l’inverse c’est à dire qu’on a moins d’investisseurs sur le marché en général et à côté de ça, beaucoup plus d’opportunités immobilières.

Nicolas Pagniez – Donc là effectivement, c’est ceux qui ont du cash quelque part qui permettent d’aller chercher les bonnes opportunités ? Une question alors, effectivement on a parlé de l’impact de la hausse des taux dans les différents pays Royaume-Uni, Pays-Bas, Allemagne, France, on pourrait parler également dans d’autres pays hors Union Européenne enfin hors Europe en tout cas, est-ce qu’aujourd’hui ça veut dire qu’on retrouve des opportunités en France qui redeviendrait peut-être un petit peu plus sur le devant de la scène par rapport à d’autres marchés immobiliers en Europe ?

Baptiste Bruno – Alors en effet et en tout cas, en ce qui concerne CORUM, donc l’entreprise que je représente, on a investi dans le courant de l’automne 2023 à Paris et en région parisienne, chose qu’on avait pas fait depuis 2016 parce que justement on ne trouvait plus suffisamment, on ne trouvait plus les bons immeubles avec les bons locataires et des rendements suffisamment élevés, donc c’est aussi ce qui nous a poussé à investir partout en zone euro et en dehors de la zone euro pour trouver plus d’opportunités, des rendements élevés aujourd’hui on retrouve des opportunités qu’on avait pas vu depuis au moins 6 ans si ce n’est 7 ans avec des rendements élevés qui n’existait plus.

Nicolas Pagniez – Vous l’avez dit tout à l’heure alors effectivement quand on a du taux sans risque qui est aux alentours de 3 et demi, 4 % et qu’en même temps l’immobilier est aux alentours de 3 et demi 4 %, il y a un problème de prime de risque aujourd’hui ; quel est le rendement qu’on peut espérer quand on fait de l’investissement immobilier en SCPI justement qui aurait retrouvé de la prime de risque ?

Baptiste Bruno – Alors ça dépend évidemment ce qu’on va réussir à acheter on voit par exemple que certains immeuble de logistique se vendent aujourd’hui encore 4,5 % en revanche et on a pu investir dans le courant de l’été 2023 au Pays-Bas avec un immeuble de bureau et un rendement à deux chiffres donc un rendement à plus de 10 % ce qu’on avait jamais connu, donc mais il faut être capable d’être, et c’est là où je reprends le titre, d’être un peu à contrecourant, c’est acheter de l’immobilier de bureau au Pays-Bas en 2023 ce n’est pas forcément ce qu’il y a de plus vendeur, on pourrait acheter d’autres typologies qui serait d’un point de vue marketing plus acceptable comme acheter du bureau au Royaume-Uni en 2021 après le COVID, ce n’est pas ce qu’il y a de plus vendeur.

Nicolas Pagniez – Alors il y a plusieurs questions qui concernent CORUM qui nous sont parvenus, juste avant quand même un mot sur la stratégie d’acquisition de CORUM l’Épargne, vous nous avez donné pas mal d’éléments, déjà le fait effectivement de revenir en France mais aussi d’aller au Pays-Bas entre autres mais si on devait résumer la stratégie de CORUM l’Épargne pour la comprendre, pour comprendre ses drivers, qu’est-ce qu’on dirait ?

Baptiste Bruno – C’est de ne pas suivre des phénomènes de mode ou ce que veut le marché et d’être à contrecourant opportuniste et d’acheter en fonction du locataire, il y a quelque chose que l’on répète depuis plus de 10 ans chez CORUM, pour nous ce n’est pas l’emplacement le principal, le principal pour nous c’est le locataire, un locataire qui est engagé sur la durée et a payé un loyer élevé, puisque ce sont ces rendements élevés qui vont protéger la valeur également donc la règle c’est pas l’emplacement c’est le locataire, d’accord ? D’où la stratégie effectivement à contrecourant.

Nicolas Pagniez – Alors on a deux questions, on va commencer par une question qui risque de vous faire plaisir, Philippe F. qui nous dit « CORUM toujours meilleur que l’autre, meilleur gestionnaire, est-ce la seule raison » qu’est-ce qu’on répond à ça Baptiste Bruno ?

Baptiste Bruno – Alors meilleur gestionnaire je ne sais pas, disons qu’on sait aussi donner les moyens pour réussir et traverser certaines situation par exemple en limitant, c’est quelque chose qui peut être très contre-intuitif, en limitant la collecte de certaines SCPI notamment CORUM origine où on a limité très drastiquement son développement entre 2017 et cette année parce que justement il n’y avait pas assez d’opportunités pour tenir les objectifs de rendement et maintenir la qualité de cette SCPI donc on a préféré se limiter et quand on est une société qui cherche à se développer, c’est assez contre-intuitif de dire non en fait on ne veut pas de votre épargne, parce qu’on est capable de l’investir correctement.

Nicolas Pagniez – Quand il n’y a pas de bonnes affaires on n’achète pas et même si ça veut dire ne rien acheter du tout ?

Baptiste Bruno – Exactement alors on n’a jamais rien acheté du tout, en tout cas on s’est limité on a assez peu eu recours à l’endettement et on voit que les taux d’intérêts ont augmenté donc le coût de l’endettement, il est plus élevé, on a été assez prudent également avec ces sujets-là et puis on a été absent d’une distribution en tout cas, d’une collecte qui proviendrait d’institutionnel qui aurait assuré des flux d’épargne très importants mais qui pourrait nous mettre en difficulté dans certains cas.

Nicolas Pagniez – On va conclure avec une autre question qui nous est parvenue, Jean-Luc B. qui nous demande, « Quel est le meilleur fond CORUM actuellement à acheter ?».

Baptiste Bruno – Ce n’est pas facile, je vais prendre mon fond préféré, ce n’est pas beau de faire des préférences, mais moi j’ai une action particulière pour CORUM XL parce que pour moi c’est la SCPI qui va se différencier de ce qu’on peut retrouver, par ailleurs CORUM XL pour rappel, c’est une SCPI international qui va investir et sur de l’immobilier mais aussi en essayant d’avoir un effet sur la devise, c’est qu’elle va investir au Royaume-Uni, elle va investir en Pologne, elle a investi au Canada, donc elle va prendre plus de risque parce qu’on va percevoir des loyers en livre sterling par exemple, on va percevoir des loyers en couronne norvégienne mais elle va être aussi, encore plus agile et encore plus opportuniste, donc pour moi c’est la SCPI qui illustre parfaitement notre stratégie.

Par bienprévoir.fr