SCPI : comment choisir les bons produits – 07 Avril 2014

Le 7 avril, SCPI: Comment choisir les bons produits ?, a été le sujet abordé avec Vincent Cudkowicz, co-fondateur et directeur général de Bienprévoir.fr, dans Intégrale Placements, par Guillaume Sommerer et Cédric Decoeur, sur BFM Business

Rappel de l’Interview :

– Qu’ont rapporté les SCPI en France en 2013 ?

En moyenne les SCPI d’Entreprises ont rapporté 5,1% en 2013, alors que les fonds en euros des assurances vie ont rapporté 2,8%. Si on intègre une SCPI dans un contrat d’assurance vie, il faut retirer en moyenne 1% de rendement.

– Un fonds en euros est garantie en capital, est le cas d’une SCPI ?
Une SCPI n’est pas formellement garantie en capital, mais les sociétés qui gèrent les SCPI sont agréés par l’AMF. Si une société de gestion fait faillite, sa gestion est transférée à une autre société de gestion agréée par l’AMF.

– Il faut donc investir sur les SCPI d’entreprises, de bureaux / Commerces, mais comment se porte le marché du bureaux en France et à Paris ? On entend dire de plus en plus que les bailleurs sont obligés de faire de grands rabais / cadeaux, notamment à Paris pour louer leurs biens vides voire leur tours ?

Effectivement, sur le marché de bureaux parisiens il ne faut pas s’attendre à voir les loyers augmenter dans les mois et années à venir, même si la reprise se confirme. On parle effectivement de bureaux vides au tiers dans certains immeubles parisiens ou de la Défense, mais il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain.

Investir dans l’immobilier professionnel est une manière de sur- performer l’immobilier classique. L’immobilier locatif classique rapporte entre 1et 3%. Donc l’enjeu est de bien choisir sa SCPI de bureaux / commerces.

– Quels critères utilisez vous pour faire cette sélection ?

1. CAPITALISATION / TAILLE : Choisir des SCPI dont l’ancienneté est importante, et dont la capitalisation fait partie des 10 plus grosses en France

2. ANCIENNETÉ : Choisir des SCPI qui se constituer au fil de l’eau en construisant progressivement leur patrimoine, et notamment en privilégiant celles qui ont investi il y longtemps dans le triangle d’or

3. TAUX OCCUPATION FINANCIER : Choisir des SCPI dont le taux d’occupation financier se rapprochent de 85 à 90%. En effet, c’est un peu comme dans l’hôtellerie : un hôtel peut être plein à 100% mais vendre ses chambres à un prix tres bas. Dans ce cas on regarde dans l’hôtellerie le revenu par chambre disponible. Et bien pour les SCPI c’est la même chose : on regarde le Taux d’occupation Financier : qui est le rapport entre les loyers perçus réellement et les loyers perçus à pleine capacité.

4. RENDEMENT :. Ne pas viser absolument les SCPI qui ont des rendements les plus élevés. Il faut raisonner ici aussi, comme pour tout investissement financier, en couple rendement / risque.

– Comment investir, dans quel schéma investir : en direct, en assurance vie ?

– DIRECT ? Investir en direct c’est bien, et ca permet notamment de le faire à crédit (votre rendement est supérieur au crédit) et on touche 100% du rendement. Mais fiscalement c’est le schéma le moins intéressant.

– ASSURANCE VIE ? Investir en assurance vie, c’est une autre solution, notamment fiscalement car au bout de 8 ans, on obtient le schéma fiscal le plus attractif, d’autant qu’investir en SCPi c’est du long terme (9-10 ans minimum).

-DÉMEMBREMENT ? En investissant uniquement sur la nue propriété, vous n’avez pas de revenus pendant 10 ou 15 ans, mais en même temps vous investissez avec un ticket réduit et cela vous permet de construire un patrimoine intéressant pour la retraite.

– Avez vous en tète des SCPI que vous recommanderiez ?

SCPI Epargne Foncière, de La Française AM qui a généré un rendement de 5,31%, soit mieux que la moyenne des SCPI d’entreprise qui était de 5,13% en 2013.
Cette SCPI créée en 1968, possède l’une des plus grosses capitalisations en France

SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, d’Amundi qu’on ne présente plus. Là on a eu un rendement de 4,81% en 2013, mais typiquement, on est dans le cas que j’évoquais précédemment. On a un rendement qui peut paraître faible, face à certains 6%, mais on s’achète de la sécurité car là aussi ; méga-capitalisation, taux d’occupation financier excellent, patrimoine Premium acquis au fils de l’eau…

– Et pour finir, on entende parler de plus en plus de SCPI Thématiques.

Se positionner sur un marché que l’on ne connaît pas, cela nous paraît compliqué, et peut être aventureux. Diversifier ses investissements immobiliers en allant sur les marchés européens, c’est une excellente idée, en termes de diversification ; la diversification étant la clef d’un patrimoine bien géré. Par exemple la nouvelle SCPI Pierval Santé, lancée il y a quelques semaines et dont l’initiative vient de La Française AM qui s’appuie sur un gérant spécialisé.

Par Vincent Cudkowicz

Directeur Général, co-fondateur