SCPI : comment maximiser le rendement de votre investissement ?

Parlons Placements n°44 : Avril 2018

Partie 2 : « SCPI : comment maximiser le rendement de votre investissement ? » avec Vincent Cudkowicz, Directeur Général et co-fondateur de bienprevoir.fr

La demande de bureaux en Ile-de-France est historiquement haute et le taux de vacances est inférieur à 4% à Paris. Avec un taux de distribution moyen de 4,4% en 2017 pour les SCPI, découvrez, avec Vincent CUDKOWICZ, co-fondateur, Directeur Général, de bienprévoir.fr, comment en profiter et maximiser vos investissements.

Thomas Blard (journaliste, Décideurs TV) : SCPI, comment maximiser le  rendement de votre investissement ? On va rappeler la problématique des SCPI, on a des taux finalement assez intéressant dans ce contexte mais en baisse.

 Vincent Cudkowicz (Directeur Général,Bienprévoir.fr) : Effectivement, mais au regard du contexte et des éléments qu’on peut analyser sur le marché aujourd’hui, on pense que la baisse est peut-être arrivée au bout. Pourquoi ? Parce qu’on a d’une part la demande de bureaux qui n’a jamais été aussi forte à Paris et en Île-de-France notamment. Le taux de vacance qui est historiquement très bas, il a baissé sous la barre des 4%. Le taux d’occupation quant à lui augmente. Le taux de vacance est très bas à Paris et en Île-de-France mais de façon globale en France. On sait aussi que les SCPI de bureaux sont très focalisés sur l’Île-de-France donc c’est l’indicateur qu’on suit en premier lieu. Par ailleurs la croissance économique qui est plutôt de bon niveau actuellement favorise la recherche et le besoin de développement en bureaux d’entreprise. On rappelle les taux de distribution moyens : 4,6% en 2016 et 4,4% servit en 2017. Ils correspondent aux dividendes servis aux actionnaires des SCPI. Cela fait plusieurs années que ces taux baisses. Et pourquoi pense-t-on que cela va remonter ? Pour les mêmes raisons que nous avons évoquées précédemment mais également le fait qu’aujourd’hui de moins en moins de locataires demandent des mesures d’accompagnement, puisqu’il y a une pression sur la demande.

 Pouvez-vous rappeler ce qu’est une mesure d’accompagnement ?

C’est lorsque vous louez des bureaux et que le propriétaire vous accorde quelques mois gratuits pour éventuellement remettre en état les lieux voire vous inciter à signer le bail d’une certaine manière. Tous les professionnels nous le disent, ces mesures d’accompagnement  sont en train de disparaître. C’est le signe avant-coureur d’une remontée des loyers d’ici quelque temps. 

 Donc des loyers qui remontent, des rendements qui devraient s’apprécier. Les chiffres aussi en témoignent, la collecte s’élève à 7 milliards en 2017. 

 Ce qui est important, c’est qu’on a un record de collecte historique sur les SCPI qui s’élèvent à 7 milliards. Sur la pierre papier lorsqu’on englobe ce qu’on appelle les OPCI, on atteint un total de 10 milliards de collectes. Puisque c’est un produit qui devient très disponible, tout le monde souhaite en posséder aujourd’hui. Il est donc possible de faire des erreurs en ne faisant pas attention à un certain nombre de levier qu’il faut analyser.

 On va rentrer dans le détail, comment peut-on essayer d’éviter ces erreurs ? Qu’est-ce qui s’offre à l’investisseur comme mode de détention ?

 Pour résumer, il existe deux solutions, soit on investit en direct, soit on investit en assurance-vie. Lorsqu’on investit en direct l’avantage principal c’est qu’il est possible de financer cette acquisition à crédit, de profiter des taux extrêmement bas et qui restent actuellement très bas. Le financement de SCPI reste très attractif aujourd’hui, je dirais qu’il s’agit du principal avantage lorsqu’on est un particulier. En revanche, il y a un vrai inconvénient sur la fiscalité notamment quand on fait partie des personnes les plus fiscalisées. C’est-à-dire que sur des tranches marginales d’imposition élevée, des impôts devront être payés. Une importante partie de son investissement va partir dans un schéma d’imposition. Je reviens sur la déduction possible des intérêts d’emprunt à travers un crédit qui est un autre avantage.

On ne bénéficie pas de la flat tax qui a été mise en place notamment pour l’ensemble des produits financiers et en particulier dans le cadre de l’assurance-vie.  Par ailleurs, on est soumis à l’IFI, le nouvel ISF, mais c’est également le cas en assurance-vie.

 Quel est l’avantage et l’inconvénient d’être en assurance-vie ?  

 Le grand bénéfice s’est notamment en terme fiscal puisque d’emblée maintenant dès les premières années il est possible de faire ce qu’on appelle des rachats partiels afin de bénéficier des rendements de son investissement dans un cadre fiscal extrêmement attractif et incomparable. De plus, on peut bénéficier de la flat tax au bout de huit ans dans un cadre toujours très intéressant que ce soit sur la fiscalité, sur les rachats en bénéficiant des abattements, mais aussi en matière de transmission. 

 La flat tax 30% si on est fiscalisé au-dessus c’est là où ça devient un avantage intéressant.

 Exactement, je rappelle aussi un autre avantage en assurance-vie, lorsqu’on fait des rachats partiels, il y a toujours une partie intérêt et capital qui va dans le rachat qu’on va réaliser. Cela représente un vrai avantage par rapport aux modes classiques de récupération de revenus d’un produit d’épargne.

 C’est le premier aiguillage sur lequel il ne faut pas se tromper ou qu’il faut adapter à son profil. On le rappel, cela dépend bien sûr de chacun. Et une fois qu’on a validé ce mode de détentions ?

Je dirais qu’il faut regarder ce que vous propose votre banquier ou votre conseiller. Vous savez qu’aujourd’hui vous pouvez accéder à une SCPI  à travers différents contrats d’assurance vie. Par exemple, certains de nos clients voient leurs banques qui leur proposent un contrat d’assurance-vie avec la même SCPI que nous. Parfois, il peut y avoir un écart sur la distribution des rendements de 15 %, c’est-à-dire que certains contrats vont conserver ou ne vont distribuer que 85% des dividendes.  Le reste est conservé par la société de gestion, probablement pour faire face à un certain nombre d’enjeux de gestion liés aux contrats d’assurance-vie. Il s’agit de frais de gestion supplémentaire. À l’inverse, certains contrats d’assurance-vie reversent 100% des dividendes, et là, je dirais que c’est le levier principal qu’il faut regarder. Vous avez accès à l’information, vous n’êtes pas dans l’obligation de demander à votre conseiller, il suffit de lire les conditions générales du contrat d’assurance-vie. En ce qui concerne les frais d’acquisition, la compagnie d’assurance-vie choisit la stratégie qu’elle souhaite appliquer pour une même SCPI. Lorsqu’on fait la comparaison, vous avez effectivement des frais d’acquisition qui peuvent varier de 2 points pour une même SCPI. Si on prend en compte cet écart sur les dividendes puis l’écart sur les frais d’acquisition, la note commence à être élevé.

 Où peut-on trouver ces détails ? 

 Il s’agit des conditions générales du contrat d’assurance-vie. Il est important de les lire ou de poser la question à son conseiller. 

 Le délai de jouissance est un également un des facteurs que vous mettez en avant. 

 Lorsqu’on est dans le cadre d’un investissement en direct généralement le délai de jouissance peut aller de 4 à 6 mois selon la SCPI, donc pendant cette période votre investissement ne rapporte rien ou alors cela peut être investi en monétaire dans certains cas. On ne perçoit pas de dividende, c’est finalement assez loin de l’espérance de gain d’une SCPI à 4,4%. Car cela peut diviser par deux le rendement sur la première année. Par contre lorsqu’on investit en assurance-vie généralement votre investissement rapporte dès le premier mois qui suit l’investissement. Donc là, vous gagnez déjà trois quatre mois de rendement, ce qui a un impact important.

 Autre point d’attention, le mode de décompte des frais de gestion du contrat d’assurance vie.

 Ce sont des petites surprises qui peuvent arriver et qui nécessitent l’œil d’un expert. Je vous donne l’exemple qu’on a constaté il y a quelques temps. C’est le cas d’un client qui s’était rendu compte que sur son contrat d’assurance-vie les frais du trimestre entier avaient été décomptés à son entrée. Il a donc payé l’équivalent de 3 mois de frais alors que d’autres SCPI ou d’autres sociétés de gestion vont procéder à un prélèvement des frais quotidiennement et bien sûr au prorata. Vous rentrez le 29 avril et vous payez uniquement pour le 29 avril et non pour l’ensemble du mois d’avril parce que c’est le début du trimestre. La clé est plutôt chez le conseiller à ce niveau-là.

Et en ce qui concerne la revalorisation du patrimoine?

C’est aussi un autre élément qui a un peu mobilisé les professionnels ces derniers temps. En effet certaine SCPI ont été revalorisé . Une question qu’on nous pose souvent « connaissez-vous les SCPI qui vont être revalorisées ? ». Je réexplique un peu la règle, la revalorisation intervient notamment quand les patrimoines voient leur valeur augmenter. Les SCPI doivent régulièrement confronter leur patrimoine à la valeur d’un expert et s’il y a un écart de plus de 10% par rapport à la valeur d’expertise de départ, logiquement l’AMF impose que les SCPI soient revalorisés.

 Donc l’intérêt est de sélectionner celles qui vont l’être ? 

 La question est de savoir quelles sont celles qui vont en profiter. L’analyse d’un conseiller ou d’un spécialiste peut éventuellement permettre d’identifier les SCPI sur lesquelles il n’y a pas eu de revalorisation depuis un certain temps, celles sur lesquelles le patrimoine a été réévalué et où le prix de la part n’a pas suivi la même augmentation. Il est possible après avoir fait une analyse, d’effectuer une liste des SCPI qui pourrait éventuellement être revalorisées.  

 Dernier point, le niveau de diversification choisi et la limite d’investissement.

 Oui, très souvent les contrats d’assurance-vie vous mettent un certain nombre de limites sur le montant d’investissement maximum que vous pouvez concéder sur une SCPI. Parfois la limite est à 30% maximum, parfois à 50% et dans d’autres cas vous pouvez investir à 100%. L’enjeu n’est pas de dire qu’il ne faut plus diversifier son patrimoine mais plutôt d’adopter la règle qui est d’avoir un contrat d’assurance-vie pour un objectif en particulier. Lorsqu’on va faire des placements en SCPI, on dédie ça à un contrat d’assurance-,vie qui est plutôt bien spécialisé et qui va vous permettre d’investir sur différentes SCPI à 100%. Il est possible d’avoir un autre contrat d’assurance-vie pour la partie peut-être plus dynamique et un autre contrat d’assurance-vie où vous allez plutôt rechercher des bons fonds en euro, s’il en existe encore. 

 On va résumer, si on effectue un calcul en prenant en compte toutes ces petites mesures auxquelles on ne pense pas forcément, on arrive à quel écart ?

 Il est possible d’arriver à un écart de rendement de 50% c’est-à-dire qu’en appliquant toutes ces recommandations, en prenant en compte l’ensemble de ces leviers et en étant attentif en choisissant le bon contrat d’assurance-vie et en choisissant la bonne à SCPI. En général les différents avantages sont répartis sur plusieurs solutions, il est difficile de s’y retrouver. Si vous venez nous voir, on vous indiquera comment maximiser votre investissement.

Placements sans garantie du capital, ni garantie de performance.

Par Vincent Cudkowicz

Directeur Général, co-fondateur