Comment investir en SCPI à crédit ? Explications avec 2 simulations

Mis à jour le: 16/05/2018 par Vincent Cudkowicz

Aujourd’hui dans le marché immobilier d’habitation les prix sont en baisse et cette baisse sera encore plus importante à l’avenir. Le potentiel de valorisation est meilleur dans les Scpi puisqu’elles sont investies dans de l’immobilier de bureaux et de commerces.

Le rendement locatif dans l’immobilier résidentiel, en île de France, n’est actuellement que de 2 à 3% après déduction de toutes charges (charges de syndic, taxe foncière, travaux d’entretien, impôt sur les revenus fonciers perçus…) quand le rendement distribué par les Scpi continue d’être compris entre 5 et 5,4%.

Le rendement espéré avec les Scpi est donc environ deux fois supérieur à celle attendu sur de l’habitation en île de France. Acheter un bien locatif en direct, expose l’investisseur à de potentiels risques :

Le locataire est-il honnête ? A-t-il vraiment les reins solides? Que se passe-t-il s’il perd son emploi ? Pourra-t-il vous payer ? Pourrez-vous libérer facilement l’appartement pour trouver un nouveau locataire? Prendra-t-il soin de l’appartement ?

En achetant des parts de Scpi, vous bénéficierez d’une tranquillité puisque les contraintes d’un achat de bien en direct ne se posent pas. En effet, la Scpi va investir dans des centaines de lots et s’occupera de leur gestion (changement de locataire, recouvrement, travaux….)

Enfin, les taux d’emprunt sont actuellement historiquement bas. En effet, il est possible d’emprunter sur 15 ans à des taux inférieurs à 3,5%. Sachant que le rendement attendu est de 5% pour les Scpi, l’achat à crédit de part de Scpi est plus que jamais une piste d’investissement à privilégier. Avec un petit investissement de départ, vous pourrez vous constituer un patrimoine immobilier qui génèrera par exemples des revenus complémentaires pour les études de vos enfants ou pour compenser la perte de revenus générée par un départ en retraite.

Voici deux exemples de simulations d’achat à crédit de scpi :

Simulation n°1: investissement 100 000€ crédit : 100 000€

 

  • Achat pour 100 000 euros de Scpi
  • Frais d’entrée: 10%
  • Apport: 0
  • Prêt: 100 000 euros
  • Durée du prêt: 15 ans
  • intérêts annuels: 3,5%
  • Rentabilité moyenne des Scpi: 5,1%
  • Valorisation moyenne des parts: 1%
  • Valorisation moyenne des loyers: 1%
  • Tranche marginale d’imposition: 30%

Résultat de la simulation n°1:

Effort d’épargne: 70 700 euros [(Revenus fonciers – (remboursement du capital + intérêts + IRPP généré + prélèvements sociaux)] soit entre 364 et 451 euros d’effort d’épargne mensuel
Capital acquis au bout de 15 ans: 115 000 euros
Revenus fonciers distribués au terme des 15 ans: 5800 euros environ

Simulation n°2: : investissement de 100 000 € dont 30 000 € d’apport, Crédit de 70 000€

 

  • Achat pour 100 000 euros de Scpi
  • Frais d’entrée: 10%
  • Apport: 30 000 euros
  • Prêt: 70 000 euros
  • Durée du prêt: 15 ans
  • intérêts annuels: 3,5%
  • Rentabilité moyenne des Scpi: 5,1%
  • Valorisation moyenne des parts: 1%
  • Valorisation moyenne des loyers: 1%
  • Tranche marginale d’imposition: 30%

Résultat de la simulation n°2:

Effort d’épargne: 64 354 euros [(Revenus fonciers – (remboursement du capital + intérêts + IRPP généré + prélèvements sociaux)] soit entre 187 et 238 euros d’effort d’épargne mensuel
Capital acquis au bout de 15 ans: 115 000 euros
Revenus fonciers distribués au terme des 15 ans: 5800 euros environ

Risques et inconvénients :

La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection du capital investi et du taux de distribution. Ces placements présentent un risque de
perte en capital. La société de gestion ne garantit pas les conditions de revente des parts

Par Vincent Cudkowicz

Directeur Général, co-fondateur