Epargne Immobilière : sur quels secteurs faut-il investir en 2023 ?
Publié la première fois le: 13/12/2022 à 11h27
Mis à jour le: 30/01/2023 à 16h58
par Jérémy Schorr
L’immobilier reste une valeur refuge solide dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, de stabilisation des valorisations et de persistance de l’inflation. Cependant, toutes les filières immobilières ne résistent pas de la même manière au contexte économique actuel. Il est d’autant plus nécessaire que les épargnants français se tournent vers les filières immobilières qui résistent bien, pour protéger, faire fructifier et valoriser leur patrimoine. bienprévoir.fr associé à sa filiale Primaliance, vous livrent une analyse des différents secteurs immobiliers dans lesquels investirent en 2023.
L’immobilier de bureaux
La façon dont nous travaillons et collaborons a changé dans de nombreuses entreprises depuis la crise sanitaire. Cependant, à condition de rester sélectif, cette classe d’actifs dispose encore aujourd’hui de très forts atouts. On pense notamment aux bureaux récents qui respectent les meilleures normes ESG et localisés dans les cœurs de grandes métropoles européennes. Ces biens sont non seulement prisés par les entreprises, mais également extrêmement recherchés. A l’inverse, les biens en périphéries des grandes métropoles, non rénovés, vont subir de probable pertes de valeurs de l’ordre de -20%. Quant aux biens de grande qualité, ils pourraient voir leur valorisation légèrement se tasser de -5% ou stagner dans les mois qui viennent.
On constate, en conclusion, une logique de « fly-to-quality » : les actifs de bureaux de coeurs de villes, rénovés et adaptés aux nouveaux types de collaboration, attirent les investisseurs. Leur valorisation résiste, en conséquence, voire s’améliorent.
Le résidentiel
La demande de logements ne faiblit pas, au contraire, la construction d’immeubles, notamment collectifs, a baissé en 2022 (de 4% à 6% selon les chiffres du Ministère de la Transition Ecologique publiés en septembre 2022). En conséquence, les valorisations dans l’immobilier résidentiel ne devraient pas subir de fortes baisses, car l’offre reste infèrieure à la demande, à condition de savoir faire les bons choix. En effet, les immeubles, ou logements considérés comme « passoires thermiques« , pourraient subir de fortes dévalorisations dès 2023, puisque la réglementation interdit désormais la mise en location des bien résidentiels qui ont obtenu un DPE classé « G ». Consulter notre article : « La menace des passoires thermiques pour l’immobilier locatif : quelle protection offrent les SCPI ? », pour en savoir plus.
Le secteur de l’hôtellerie
Certes les acteurs du tourisme constatent que les voyages se font de moins en moins loin; avec 56% des Européens déclarent désormais voyager uniquement sur le continent (source SNCF). Le RevPAR (Revenue Par Chambre Disponible, indicateur principal suivi par les analystes) a cependant augmenté de +21 % à l’été 2022 par rapport à l’été 2019, qui était déjà une très bonne année.
De plus, la levée des restrictions sanitaires a entraîné une augmentation des réservations et, par conséquent, une augmentation du prix moyen pratiqué par les hôtels. Dans le domaine du tourisme d’affaires, le retour des grands salons et séminaires souligne la bonne dynamique du secteur hôtelier. Ce secteur revient désormais en force dans les stratégies d’épargne immobilière lorsqu’elles se veulent dynamiques et en recherche de performance.
En conséquence, nous anticipons plutôt une remontée des niveaux de chiffre d’affaires associée à des taux d’occupation en hausse. Nous misons sur une probable remontée des valorisations du secteur hôtelier, alors qu’une purge et une baisse des valorisations avait déjà eu lieu post-covid, dans le secteur de l’immobilier hôtelier. A ce propos, vous pouvez consulter notre article : « Comment et pourquoi investir de nouveau dans l’immobilier hôtelier ? »
L’immobilier de commerce
L’immobilier de commerces, représente une part importante des investissements immobiliers en France, compris entre 15 % et 20% des volumes investis de 2016 à 2021, avec une progression importante de 25% au T1 2022.
Ce sont les commerces alimentaires qui sont le plus plébiscités par les investisseurs, représentant 40% en 2022 contre 16% en 2021. Les rendements sur les boutiques sont en hausse depuis 2018, où ils s’élevaient à 2,50% contre 3,50% aujourd’hui. Ce secteur pourrait offrir diverses opportunités à saisir; à Paris, par exemple, le prix des boutiques a baissé de 33% en 18 mois entre le T4 2019 et le T1 2022. Avec la remontée des rendements, les prix des boutiques et commerces notamment alimentaires notamment en pieds d’immeubles, pourraient connaitre une inflation.
En effet, depuis la crise sanitaire le commerce, comme les bureaux, est en mutation : certes le e-commerce explose avec 125 Mds€ de Chiffre d’affaires en 2021 soit +15% de progression sur un an inssuflant d’ailleurs une certaine pression dans l’immobilier logistique, mais 86 % des achats restent réalisés en boutique.
En somme, le secteur de l’immobilier commercial a sans doute déjà mangé son pain noir, en termes de valorisations. Celles-ci se situent probablement en avance de phase par rapport aux autres secteurs économiques. Investir dans l’immobilier de commerce est probablement le bon moment, à condition de rester sélectif et de privilégier, par exemple, l’exposition aux commerces de première nécessité en pieds d’immeubles, comme les commerces alimentaires.
L’immobilier de la santé
Le secteur de la santé représente 10% du PIB mondial, soit 8 000 milliards de dollars. Ce marché est tiré par les laboratoires pharmaceutiques, qui occupent la 1ere place du secteur avec 35%, suivis par les biotechnologies, le matériel médical et les services à la personne. Le manque d’infrastructures continue cependant à caractérisé ce secteur.
On assiste, en conséquence à un double phénomène : celui de l’augmentation de la population mondiale, et de manière simultanée à son vieillissement.
En conséquence, nous considérons qu’à minima les valorisations dans l’immobilier de santé devraient se consolider, voire se revaloriser. C’est notamment le cas, par exemple, pour les SCPI de santé qui n’ont pas connu de réévaluation de leur patrimoine depuis 2010-2012. A ce sujet, nous vous invitons à consulter cette information sur les SCPI de santé qui pourraient voir les valorisations de leur parts s’apprécier prochainement. https://ressource.bienprevoir.fr/opportunite-scpi-investissez-dans-limmobilier-de-sante-avant-la-fin-de-lannee
En conclusion, en 2023 certains secteurs immobiliers pourraient bénéficier non seulement de facteurs conjoncturels favorables mais aussi résister en terme de valorisation, malgré la remontée des taux. Pour réaliser les bonnes opérations, il faudra savoir se montrer sélectif. Certains secteurs immobiliers, comme le commerce alimentaire, celui de 1ère nécessite, ou l’hôtellerie devraient voire leurs valorisations remonter après avoir touché le fond au coeur de la crise sanitaire.
D’autres secteurs comme l’immobilier de bureaux rénové au coeur des grandes métropoles, ou l’immobilier de santé, pourraient également tirer leur épingle du jeux. Voilà des conseils avisés, qui vous permettront d’envisager des investissement en SCPI prometteurs dès 2023.
Par Jérémy Schorr
