SCPI 2014 : Les 4 critères indispensables avant d’investir ! Interview de Vincent Cudkowicz

Rappel – qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une solution de placement collectif dans l’immobilier.

On peut investir dans l’immobilier classique, locatif, défiscalisé, mais aussi sur des secteurs inaccessibles aux particuliers :

• l’immobilier de bureaux
• l’immobilier de commerces
• l’immobilier lié à la logistique…
• l’immobilier spécialisé ou thématique ; santé, éducation, immobilier bureaux

La société qui gère la SCPI gère votre patrimoine immobilier.

Qu’ont rapporté les SCPI en France en 2013 ?

En moyenne les SCPI d’Entreprises ont rapporté 5,1% en 2013, alors que les fonds en euros des assurances vie ont rapporté 2,8%. Si on intègre une SCPI dans un contrat d’assurance vie, il faut retirer en moyenne 1% de rendement :

• 4,1% pour les SCPI d’entreprises, dans l’assurance vie
• 2,8% pour les Fonds en Euros

Un fonds en euros est garantie en capital, est ce le cas d’une SCPI ?

Une SCPI n’est pas formellement garantie en capital, mais les sociétés qui gèrent les SCPI sont agréés par l’AMF. Si une société de gestion fait faillite, sa gestion est transférée à une autre société de gestion agréée par l’AMF.

Il faut donc investir sur les SCPI d’entreprises, de bureaux / Commerces, mais comment se porte le marché du bureaux en France et à Paris ? On entend dire de plus en plus que les bailleurs sont obligés de faire de grands rabais / cadeaux, notamment à Paris pour louer leurs biens vides voire leur tours ?

Effectivement, sur le marché de bureaux parisiens il ne faut pas s’attendre à voir les loyers augmenter dans les mois et années à venir, même si la reprise se confirme. On parle effectivement de bureaux vides au tiers dans certains immeubles parisiens ou de la Défense, mais il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain.

Investir dans l’immobilier professionnel est une manière de sur-performer l’immobilier classique. L’immobilier locatif classique rapporte entre 1et 3%. Donc l’enjeu est de bien choisir sa SCPI de bureaux / commerces.

Quels critères utilisez vous pour faire cette sélection ?

• CAPITALISATION / TAILLE : Choisir des SCPI dont l’ancienneté est importante, et dont la capitalisation fait partie des 10 plus grosses en France
• ANCIENNETE : Choisir des SCPI qui se constituer au fil de l’eau en construisant progressivement leur patrimoine, et notamment en privilégiant celles qui ont investi il y longtemps dans le triangle d’or
• TAUX D’OCCUPATION FINANCIER : Choisir des SCPI dont le taux d’occupation financier se rapprochent de 85 à 90%. En effet, c’est un peu comme dans l’hôtellerie : un hôtel peut être plein à 100% mais vendre ses chambres à un prix tres bas. Dans ce cas on regarde dans l’hôtellerie le revenu par chambre disponible. Et bien pour les SCPI c’est la même chose : on regarde le Taux d’occupation Financier : qui est le rapport entre les loyers perçus réellement et les loyers perçus à pleine capacité.
• RENDEMENT : Ne pas viser absolument les SCPI qui ont des rendements les plus élevés. Il faut raisonner ici aussi, comme pour tout investissement financier, en couple rendement / risque. Mieux vaux avoir un 4,8% sur une SCPI très bien implantée historiquement, et qui a constitué son patrimoine au fils de l’eau à Paris, qu’un 6% sur un marché qu’on ne comprend pas et plus volatile.

Ne craignez vous pas que ces SCPI anciennes doivent faire face à des couts de rénovation importants notamment à cause du Grenelle de l’environnement ?

Dans l’immobilier on dit que ce qui compte c’est l’emplacement, l’emplacement et uniquement l’emplacement. Donc dans la plupart des cas les gens préfèrent être propriétaire d’un immeuble dans le triangle d’or parisien, que propriétaire d’un immeuble flambant neuf et dernier cris en banlieue parisienne, mais vide.

Comment investir, dans quel schéma investir : en direct, en assurance vie ?

• DIRECT : Investir en direct c’est bien, et ca permet notamment de le faire à crédit (votre rendement est supérieur au crédit) et on touche 100% du rendement. Mais fiscalement c’est le schéma le moins intéressant.
• ASSURANCE VIE : Investir en assurance vie, c’est une autre solution, notamment fiscalement car au bout de 8 ans, on obtient le schéma fiscal le plus attractif, d’autant qu’investir en SCPi c’est du long terme (9-10 ans minimum). Par contre, on ne peut pas le faire à Crédit. Enfin, on il faut déduire les frais de gestion du contrat d’assurance vie, de l’ordre de 1%.
• DEMEMBREMENT : En investissant uniquement sur la nue propriété, vous n’avez pas de revenus pendant 10 ou 15 ans, mais en même temps vous investissez avec un ticket réduit et cela vous permet de construire un patrimoine intéressant pour la retraite.

Avez vous en tète des SCPI que vous recommanderiez ?

Effectivement, en prenant en compte les critères que j’évoquais tout à l’heure, je peux vous parler de :

SCPI Epargne Foncière, de La Française AM qui a généré un rendement de 5,31%, soit mieux que la moyenne des SCPI d’entreprise qui était de 5,13% en 2013.
Cette SCPI créée en 1968, possède l’une des plus grosses capitalisations en France, et son patrimoine immobilier est d’excellente facture, notamment dans le centre de Paris, par exemple sur les Champs Elysées et dans les meilleurs emplacements en province.

SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, d’Amundi qu’on ne présente plus.
Là on a eu un rendement de 4,81% en 2013, mais typiquement, on est dans le cas que j’évoquais précédemment. On a un rendement qui peut paraître faible, face à certains 6%, mais on s’achète de la sécurité car là aussi ; méga-capitalisation, taux d’occupation financier excellent, patrimoine Premium acquis au fils de l’eau…

On entend parler de plus en plus de SCPI Thématiques. On a de nombreuses questions d’auditeurs qui nous interrogent sur ces nouvelles SCPI ?

Effectivement, on entend beaucoup parler ces derniers temps de SCPI qui se positionnent sur la thématique de l’Allemagne, par exemple ou de la santé.

Se positionner sur un marché que l’on ne connaît pas, cela nous paraît compliqué, et peut être aventureux. Diversifier ses investissements immobiliers en allant sur les marchés européens, c’est une excellente idée, en termes de diversification ; la diversification étant la clef d’un patrimoine bien géré. Cependant il faut le faire avec des spécialistes de l’immobilier dans le pays concerné. Pour l’instant, chez bienprévoir.fr on a le sentiment qu’on n’a pas encore trouvé la bonne porte d’entrée sur les marchés étrangers (je pense à l’Allemagne notamment).

Ensuite, il y la thématique par exemple de la Santé. Là aussi on a vu émerger depuis deux ans des SCPI thématiques sur la Santé ou sur la Santé / Education. On n’a pas de recul suffisant, cependant on peut concevoir qu’effectivement le marché de la santé en France est un marché plein d’avenir. Mais on aime bien les SCPI santé qui choisissent par exemple d’investir sur des patrimoines immobiliers spécialisés dans la santé et exploité par des grands « industriels » ou groupes du secteur.

Je citerai par exemple la nouvelle SCPI Pierval Santé, lancée il y a quelques semaines et dont l’initiative vient de La Française AM qui s’appuie sur un gérant spécialisé.

Retrouvez cette article en vidéo avec l’interview de Vincent Cudkowicz sur BFM Business