SCPI : valoriser le surplus de trésorerie de votre entreprise

Mis à jour le: 03/03/2016 par Vincent Cudkowicz

L’investissement des épargnants dans des parts de SCPI est connu chez les particuliers. Cependant les SCPI peuvent êtres particulièrement attractives pour les entreprises, en effet ces dernières l’utilisent pour donner de la valeur aux excédents de trésoreries. L’investissement en SCPI se fera en démembrement, et notamment par le biais de l’achat de l’usufruit pour une courte période. L’entreprise percevra 100 % du rendement de la SCPI, tout en ayant payé un petit pourcentage de son prix réel. De plus, l’entreprise pourra pratiquer un amortissement sur la valeur des parts de SCPI ainsi acquises.

Acquisition en démembrement de parts de SCPI

Les parts de SCPI peuvent s’acquérir soit en pleine propriété, soit démembrées . Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI vous donne la possibilité d’acheter les parts à un prix inférieur à celui que vous paierez si vous choisissiez de les acquérir en pleine propriété. Lors des premières périodes du démembrement, le nu-propriétaire n’empoche pas de revenus de son investissement.

Au surplus, pour les particuliers, cette option présente notamment l’avantage d’exclure cet investissement de l’assiette taxable à l’ISF.

Enfin, investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet de toucher les revenus issus de ces parts durant une période prédéfinie. Cependant, à l’achat, une décote est appliquée sur le prix de la pleine propriété de ces parts. C’est donc effectivement cette deuxième option qui intéresse les entreprises.

Valoriser l’excédent trésorerie d’entreprise

Acheter l’usufruit de parts de SCPI est une option de placement avantageuse pour les entreprises ayant un excédent de trésorerie récurant pour deux raisons principales :

  • Le rendement retiré est particulièrement attractif,
  • L’entreprise peut amortir la valeur de ces parts, ce qui lui offre un avantage fiscal.
  • Rendement des parts SCPI

    Dans la plupart des cas, on constate que l’acquisition de l’usufruit s’effectue pour une durée approximative de 5 ans. Dans ce cas, la décote applicable au prix d’achat sera d’approximativement 80 % de la valeur des parts en pleine propriété, Ce qui signifie qu’acheter l’usufruit sur 5 ans d’une part de SCPI coûtera à l’entreprise 20 % du prix de cette part. L’entreprise touchera la totalité des revenus de la part en question pendant 5 ans, le rendement proportionnel au prix d’acquisition sera particulièrement avantageux.

    Il est important de noter qu’acheter l’usufruit de parts de SCPI est un investissement à fonds perdu.

    Dès la fin de la période de l’usufruit, l’usufruitier ne percevra rien, c’est le nu-propriétaire qui récupèrera la pleine propriété des parts. Il ne s’agit donc pas d’un investissement dit « Patrimonial ».

    Amortissement comptable des parts de SCPI

    Du coté de la fiscalité, investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet de rentabiliser ces parts pour leur valeur d’acquisition sur la durée de vie de l’usufruit. Si vous souhaitez bénéficier de cet amortissement, l’administration fiscale vous imposera alors 3 conditions :

  • La durée de vie de l’usufruit doit être limitée dans le temps et définie,
  • L’entreprise doit percevoir les allocations de cet usufruit de manière régulière. Les loyers sont dans la plupart des cas distribués tous les trimestres par les sociétés en charge de la gestion des SCPI,
  • L’entreprise doit pouvoir léguer la nue-propriété de ces parts à n’importe quel moment.
  • Cet amortissement aura pour effet de réduire l’imposition des revenus de cet investissement sur la totalité de la période durant laquelle ils seront perçus

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