Investir dans l'Hôtellerie Paris Finotel 2 objectif : 6*à 8%*

L’investisseur deviendra associé commanditaire de Finotel 2, société en commandite par actions à capital variable immatriculée le 19 septembre 2014, dont l’activité est l’investissement, la gestion et l’exploitations d’actifs hôteliers :

FINOTEL 2 A POUR OBJECTIFS

• De constituer un portefeuille diversifié d’hôtels à fort potentiel de valorisation.


• De procurer à ses associés commanditaires** une rentabilité annuelle comprise entre 6% et 8%* sur leurs investissements au moment de la liquidation de son portefeuille prévue au terme de 7 années après la date de visa de l’AMF sur son prospectus**


• D’optimiser la valeur des actifs hôteliers dans lesquels elle investit.

Pour financer ses projets d’acquisition, la Société aura recours, hôtel par hôtel, à un emprunt bancaire à raison de 40% du prix d’acquisition.

AU BOUT DE LA PERIODE D'INVESTISSEMENT

• Finotel 2, une valorisation dynamique des actifs investis et une liquidité totale au terme de 7 ans


• Espérances de gain à la liquidation du portefeuille des actifs hôteliers ou à la cession de 100% du capital de la Société


• La Société recherchera une solution de cession portant sur 100% de son capital (pouvant intervenir à tout moment à compter du 1er octobre 2020)
• Si aucune solution de cession n’a été trouvée, elle procédera à la cession de l’ensemble de ses actifs et à la liquidation de la Société à partir du 1er octobre 2021.
• Dans l’un ou l’autre cas, il en résultera une liquidité totale pour les associés commanditaires, assortie d’un droit au boni de liquidation pouvant être réparti entre les investisseurs et le gérant commandité de trois manières possibles comme décrit à la section 6, page 9 de la brochure commercial.
• Les différents mécanismes de sortie sont décrits à la section 7, page 9 de la brochure commercial

• L’acquisition d’hôtels : des actifs sûrs, recherchés et rentables qui séduisent les investisseurs
• L’acquisition de murs ou de fonds de commerce hôteliers reste avant tout un placement peu risqué dans un secteur particulièrement dynamique en France, qui demeure la 1ère destination touristique mondiale en 2012. Avec une demande supérieure à l’offre, les fonds de commerce hôteliers parisiens et centre-ville des grandes métropoles françaises se valorisent mécaniquement sous la pression de la demande. Cette situation de rareté est particulièrement exacerbée par la hausse des prix de l’immobilier qui limite la création de nouveaux hôtels. Alors que le nombre de visiteurs a doublé en vingt ans, l’offre hôtelière, elle, a stagné voire diminué.
• Dans ce contexte, les hôtels parisiens affichent des taux d’occupation supérieurs à 79% en 2013*. Avec les nouvelles normes de classification hôtelière publiées en 2010 et grâce à des opérations de rénovation, certains hôtels ont pu augmenter le prix de leurs chambres et accroître ainsi leur marge brute.


• Une sélection d’hôtels à fort potentiel: un portefeuille d’hôtels allant de 1 à 4 étoiles
• Les opportunités d’investissement qui seront étudiées par la Société porteront, à titre principal, sur des fonds de commerce d’une valeur moyenne comprise entre cinq et quinze millions d’euros, disposant de 40 à 100 chambres, dans des hôtels bénéficiant d’une à quatre étoiles.
• Les fonds de commerce acquis présenteront un état général satisfaisant ou pourront, selon les cas, nécessiter des travaux d’amélioration, de rénovation et/ou d’aménagement, notamment dans le but de faire évoluer la catégorie de l’hôtel concerné, en vue de favoriser une augmentation du prix de la nuitée ou du taux d’occupation de l’hôtel.


• Des emplacements 2 à Paris et dans les grandes villes françaises: des sites à forts flux touristiques
• La Société a vocation à acquérir des fonds de commerce hôteliers situés à Paris et région parisienne.
• Ces fonds de commerce seront localisés dans les quartiers centraux, commerciaux et touristiques des grandes villes précitées, sachant que la zone d’investissement principale sera Paris.


• Une gestion et une exploitation optimisées grâce à un professionnel de l’hôtellerie
• La société Finotel 2 confiera, par l’intermédiaire d’un mandat de gestion, la gestion de son parc hôtelier à une société expérimentée et spécialisée dans la gestion et l’exploitation d’hôtels : le Groupe Maranatha.
• Afin de prévenir tout conflit d’intérêt, le Groupe Maranatha matérialisera dans le mandat de gestion son engagement de ne pas procéder à des investissements répondant aux critères d’investissement de la Société, sauf dans le cas où le Comité des Engagements aurait étudié puis formellement rejeté une opportunité spécifique d’investissement. En effet, le Comité des Engagements se prononcera sur tout projet d’investissement.
• La stratégie d’investissement du Groupe Maranatha se limite, à compter de la date de signature de son mandat de gestion, à tous les emplacements géographiques qui ne seront pas considérés par la Société.

• DANS LE MONDE : Plus d’un milliard de touristes en 2013, soit une croissance de 5% par rapport à 2012.
• EN FRANCE : 84 millions de visiteurs étrangers en 2013 font de la France la première destination touristique mondiale.
• A PARIS : la capitale remporte le palmarès de la première ville touristique mondiale avec ses 30 millions de visiteurs en 2013
• L’industrie hôtelière repose sur des fondamentaux stables et fait preuve de robustesse en période de crise. Cette croissance est soutenue par l’augmentation des classes moyennes dans le monde et l’émergence des touristes des BRIC..

Finotel 2 bénéficie de la sous-capacité hôtelière à Paris

• Les transactions hôtelières (2,3 milliards d’euros en France en 2013) ne se limitent pas à la capitale. Mais c’est à Paris que se réalise le plus grand nombre de transactions et notamment celles de taille significative.
• Les grands investisseurs privés affichent un engouement certain pour les hôtels parisiens, tant en raison de la qualité de ses actifs qu’en raison de la situation concurrentielle très favorable à l’offre.

• La description détaillée des facteurs de risque figure au chapitre 4 de la page 35 à 48 du prospectus visé par l'AMF.
• Risque de perte possible, partielle ou totale, du capital investi dans Finotel 2 par les souscripteurs. La Société n'est pas en mesure de garantir la rentabilité de l'investissement et sa pérennité.
• La Société ne peut garantir qu'elle disposera des liquidités suffisantes pour honorer l’exercice du droit de retrait statutaire dont disposent les associés commanditaires
• Les risques liés à l’activité de la Société, incluant notamment ceux liés à la stratégie d’investissement, à l’éventuelle baisse de fréquentation des hôtels ou à l’absence d’exploitation de fonds de commerce hôteliers par la Société dans le passé.
• Risques liés à la situation de contrôle de la Société par l’associé commandité .
• Une augmentation des taux d'intérêt pourrait remettre en cause, dans le cas où les revenus générés par les fonds de commerce hôteliers n’étaient pas suffisants pour rembourser les échéances dues.
• En cas d'insuffisance de levée de fonds (montant inférieur à 5 M€), l’offre (objet du Prospectus) sera annulée.
• Risques liés à la Société, incluant notamment ceux liés à sa forme sociale et à son mode de gouvernance, à la variabilité du capital social ainsi qu’à sa dépendance vis-à-vis du Groupe Maranatha.
• La Directive AIFM du 8 juin 2011 n’a pas encore été transposée en droit français mais devrait l’être avant le 22 juillet 2013. Dans l’hypothèse où la Société entrerait dans le champ d’application des textes transposant ladite directive, elle prendrait acte des obligations lui incombant et s’y confirmerait dans les délais applicables.

• Finotel 2 utilise un modèle économique simple: d’achat et de valorisation d’actifs hôteliers en vue d’une revente à terme. La rentabilité serait assurée par une double source de création de valeur : la revente des actifs avec une éventuelle plus-value après amélioration de leurs performances et l’effet de levier de la dette bancaire.
• Les actifs hôteliers, essentiellement parisiens, sont diversifiésafin de lisser le risque : Finotel 2 sélectionne des hôtels ayant une classification (hôtel-boutique, hôtel-loisirs, hôtel d’étape...) et une clientèle variée (corporate et loisir).
• Les investissements profitent de la bonne rentabilité du secteur de l’hôtellerie en France première destination touristique mondiale. Paris est une ville d’affaires et de tourisme avec des taux d’occupation des hôtels de l’ordre de 80%. Ils bénéficient, en outre, de la protection offerte par la faiblesse de l’offre de fonds hôteliers et de la pression qui s’exerce alors mécaniquement sur leur valorisation
• Finotel 2 a recours à un effet de levier bancaire raisonnable jusqu’à 40% du prix d’acquisition.
• Les actions de Finotel 2 sont éligibles au PEA,PEA-PME afin d’optimiser les impositions sur les plus-values à la sortie.
• Des organes de contrôle de l’activité et des investissements : un Conseil de Surveillance composé de 5 membres nommés par l’assemblée générale ordinaire des associés commanditaires. Et un Comité des Engagements composé de 4 membres, au titre desquels figurent le Gérant commandité en qualité de membre de droit du Comité, 2 membres indépendants répondant aux critères édictés par l’association professionnelle Middle-Next, nommés par la majorité des associés commandités, ainsi qu’un associé commanditaire, nommé par l’assemblée générale ordinaire des commanditaires
• Les associés commanditaires disposeront d’un droit de retrait annuel défini par les statuts dans la limite de 10% du capital souscrit à la clôture de l’exercice précédent les demandes de retrait. La société ne pourra néanmoins garantir qu’elle disposera des liquidités suffisantes pour honorer lesdites demandes de retrait.

Existe-t-il une garantie pour mon capital ?

Non, le placement FINOTEL 2 n'apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir une perte en capital à l’échéance et en cours de vie, et ne pas percevoir de revenus.

Mon capital est-il bloqué ?

Chaque année, à compter de l’exercice clos le 30 septembre 2015 et jusqu’à l’exercice clos le 30 septembre 2020, les associés commanditaires pourront décider de se retirer de la Société dans la limite de 10% du capital social à la clôture de l’exercice précédant leur demande. Les différents mécanismes de sortie sont décrits à la section 7, page 9 de la brochure commercial.

Quelle fiscalité s’applique à ce placement Finotel 2 ?

Fiscalité de cession : Aucune si intégration dans un PEA ou PEA-PME sinon imposition sur la plus-value sur cession de valeurs mobilières. Prélèvements Sociaux : Plus-value soumise aux prélèvements sociaux au taux en vigueur à la date de sortie.