Sécurité Pierre Euro : comment ce fonds conserve la tête des classements des fonds euros ?
Publié la première fois le: 22/01/2018 à 16h14
Mis à jour le: 01/03/2018 à 10h19
par Paul-Antoine Deniel
Parlons Placements n°41 : Janvier 2018
Partie 3 : « Sécurité Pierre Euro : comment ce fonds conserve la tête des classements des fonds euros ? » avec Guillaume FRAGET, Responsable Développement Retail – Primonial REIM
Guillaume Fraget nous présente ici l’un des fonds euros les plus performant du marché avec 3,40% de rendement en 2017 et nous livre la stratégie employée par Primonial pour y arriver.
Retranscription de l’interview :
Thomas Blard (journaliste, Décideurs TV) : «Guillaume Fraget, bonjour nous sommes heureux de vous retrouver. Vous êtes responsable Développement Retail chez Primonial REIM, aujourd’hui nous allons parler de Sécurité Pierre Euro , votre fonds euro investi dans l’immobilier. Vous nous rappelez un peu son architecture ?»
Guillaume Fraget (Primonial REIM) : «Alors sécurité Pierre Euro est le fonds euros de l’assureur Suravenir donc nous gérons pour eux la poche immobilière. Ce fonds est à majorité investie en immobiliers à hauteur de 80%. »
TB : «Donc c’est en fait un sous-jacent immobilier, des bureaux, des établissements médicaux…»
GF : «Exactement, c’est un patrimoine immobilier diversifié, c’est de l’immobilier que nous savons faire. Nous avons l’expertise sur cette typologie d’actifs, ça va être du bureau, du commerce, de la santé et du résidentiel. C’est vraiment notre cœur de métier, notre expertise et c’est là que nous avons nos convictions.»
TB : «Ce n’est pas des petits montants, c’est une grosse poche !»
GF : «Effectivement, la poche c’est 80% de 1,8 milliard d’euros d’actifs sous-jacents pour le fonds Sécurité Pierre Euro.»
TB : «Comment s’est-il comporté en 2017 ? Est-ce qu’on a déjà les chiffres de son rendement ?»
GF : «Alors nous avons le chiffre du rendement de Sécurité Pierre Euro, qui est au-dessus de la moyenne. Je ne vous la cache pas on s’attend en 2017 sur les fonds euros classiques à 1,5% environ voir possiblement en dessous des 1% de rendement. Chez nous, Sécurité Pierre Euro, grâce à son sous-jacent, c’est 3,40%.»
TB : «Donc vous doublez pratiquement grâce à cette stratégie. Et avec malgré tous une politique assez prudente avec beaucoup de réserve ?»
GF : «Exactement, au 31 décembre 2017 la poche de réserve que nous avons mise de côté sur Sécurité Pierre Euro est de 1,60% de l’encours de 1,8 milliards d’euros.»
TB : «Pourquoi autant de réserve ? Cela veut dire que vous attendez des lendemains moins bons ?»
GF : «Pas nécessairement, c’est juste un gage de sécurité que nous offrons aux associés, aux sociétaires de Suravenir. C’est un gage de rendement futur pour eux et gage de stabilité.»
TB : «J’imagine pour que pour défendre ce rendement il faut se battre au quotidien, gérer ça de façon dynamique, pro-active. Comment est-ce que vous faites, quels sont vos arbitrages et quelles sont vos stratégies gagnantes ?»
GF : «Exactement, il faut gérer cette poche immobilière de façon dynamique, diversifié. Tant du point de vue sectoriel, que géographique car on investit également en dehors de France.»
TB : «Qu’est-ce qui est dynamique en ce moment hors des frontières ?»
GF : «Notre spécialité c’est la santé, on est un des leaders européens sur l’immobilier de santé. En Allemagne, en Italie, en Espagne, en Irlande. C’est vraiment notre spécialité aussi bien que les bureaux et commerces.»
TB : «Il y a des zones géographiques hors de France qui sont plus ou moins dynamiques, des villes ?»
GF : «Le marché Allemand est très porteur actuellement, c’est un marché très profond et diversifié sur le marché de la santé qui offre une maturité différente, des qualités de baux différents et qui offre des rendements différents.»
TB : «Nous avons évoqué avant dans l’émission la possible remonté des taux , qui est un peu l’arlésienne. Quel est votre sentiment ?»
GF : «Comme il a été dit l’inflation côté immobilier on l’attend un petit peu, on veut qu’elle soit progressive, lente mais progressive.»
TB : «Nous parlons bien des loyers ?»
GF : «Des loyers exactement, car s’il y a une reprise de l’inflation, une reprise économique, les locaux vont se remplir de plus en plus il va y avoir une demande placée de plus en plus importante donc des taux d’occupation plus important et aussi une reprise des loyers. Actuellement on estime, depuis maintenant un an et demi qu’on est à des niveaux planchers en matière de loyers. Donc s’il y a une reprise de l’économie les loyers vont remonter car il seront indexés sur l’inflation.»
TB : «Pourquoi est-t’on est à un niveau plancher ?»
GF : «Parce que l’immobilier est devenu très cher actuellement et que la demande de ces dernières années était plutôt faible au regard de la conjoncture économique.»
TB : «Un autre indicateur et qui vous permet de mesurer aussi ce possible retournement ce sont les mesures d’accompagnement, vous nous expliquez ce que c’est ?»
GF : «Alors les mesures d’accompagnement, quand on est des gros gestionnaires de patrimoine, des investisseurs comme nous sommes, nous avons plus de 7000 baux et 700 actifs immobiliers. Il faut donc pouvoir les remplir et pour attirer les locataires en général sur les actifs que nous gérons nous, il faut les accompagner, les inciter à prendre à bail nos actifs, donc on les accompagne. Ces mesures d’accompagnement se traduisent soient par des mois de loyer offerts ou alors des travaux au sein de l’actif ou des aides à l’emménagement. Ces mesures d’accompagnement étaient de 25% en moyenne sur l’ensemble du marché français, tous acteurs confondus.»
TB : «C’est à dire que sur un an de loyer vous offrez 3 mois gratuits ?»
GF : «Les gestionnaires immobiliers que nous sommes et tous les autres c’était en moyenne 25%, un trimestre de loyer offert par an. Maintenant on remarque une baisse de ces mesures d’accompagnement on est actuellement à hauteur de 22%, on a donc perdu 3% en 9 mois.»
TB : «C’est peut-être le signe d’un point d’inflexion et qui alimente la théorie que cette remontée des taux ne serait pas forcément négative concernant l’impact sur le prix des biens mais aurait l’effet d’accompagner un dynamisme économique et donc une remontée des loyers qui se traduirait par des rendements meilleurs ?»
GF : «Exactement, on est sur un jeu des vases communicants, si les loyers remontent cela veut dire qu’on va distribuer plus de loyer aux associés.»
TB : «Donc vous pensez que 2018, même si on est encore au mois de janvier, on peut faire des pronostics, on peut battre les 3,4% de 2017 ?»
GF : «Alors, je serais qualifié de devin si je pouvais vous donner un taux de distribution, de rendement de Sécurité Pierre Euro. Malheureusement je ne peux pas vous le donner, je ne l’ai pas.»
TB : «Vous êtes un professionnel vous sentez un peu les choses, on nous disait que la banque de France était conservatrice dans ses anticipations de croissance, qu’on serait en deçà de 2017. Mais est-ce que vous vous prendriez le pari, pas un engagement, de dire que finalement on peut être encore sur un rythme dynamique ?»
GF : «Alors, nous au niveau immobilier, au niveau du fonds Sécurité Pierre Euro et au niveau de notre métier, oui on voit l’avenir sereinement en 2018. C’est plus la remontée des taux qui nous fait peur, ce qui va nous faire peur c’est vraiment l’afflux de liquidités qu’il va y avoir sur le marché. C’est pour ça qu’on reste très dynamique dans notre gestion, que nous sortons de nos frontières pour aller chercher du rendement, de la profondeur.»
TB : «L’afflux de liquidités qui paradoxalement est aussi un problème car il faut le placer à bon escient. Merci Guillaume pour ces précisions, c’est très clair, à très bientôt dans l’émission Parlons Placements.»
Retrouvez en plus avec l’article : « ASSURANCE-VIE 2018 : LES RENDEMENTS 2017 DES FONDS EN EUROS COMMENCENT À ÊTRE ANNONCÉS… »
Par Paul-Antoine Deniel
