Immobilier : une opportunité sur 2024 ?

Parlons Placements n°106 : Décembre 2023

Partie 4 : « Immobilier : une opportunité sur 2024 ? » avec Jérémy Schorr, Directeur Commercial, Primaliance et bienprévoir.fr

Malgré le contexte actuel, il est tout de même intéressant de parler d’immobilier puisqu’il s’agit du placement préféré des Français. De plus, le marché de l’investissement immobilier reste soutenu avec une collecte entre 5 et 6 milliards d’euros pour le marché des SCPI et le crowdfunding immobilier qui continue d’attirer les épargnants. Néanmoins, les investisseurs se posent tout de même des questions face aux baisses de revalorisation des actifs liées aux hausses des taux successives qui ont fait mécaniquement baisser les prix de l’immobilier.

Faut-il acheter de l’immobilier dans ce contexte ? Étant donné le contexte de marché, les prix immobiliers ont baissé, permettant un point d’entrée intéressant. Aujourd’hui, beaucoup de vendeurs sont contraints de vendre à des prix bas et la prime de risque redevient favorable pour l’immobilier : l’OAT 10 ans commence à baisser quand les rendements immobiliers augmentent.

Placements sans garantie du capital, ni garantie de performance.

L’interview : 

Nicolas Pagniez – Et c’est parti pour le focus SCPI par Primaliance, nous avons le plaisir d’avoir été rejoint dans cette dernière partie donc de l’émission par Jérémy Schorr

Vous êtes directeur commercial donc de Primaliance et bienprévoir.fr on va essayer de regarder ensemble comment l’immobilier peut-être une opportunité sur 2024, alors le terme peut être, un petit peu prêter à questionnement, c’est à dire on pourrait même se dire que c’est un peu à contrecourant d’aller se dire qu’on va faire de l’immobilier en 2024, Jérémy.

Jérémy Schorr – Oui tout à fait, si on regarde le contexte actuel mais c’est néanmoins intéressant de parler d’immobilier, pourquoi parce que c’est l’un des placements préférés des Français, je vais vous donner quelques chiffres sans vous assommer mais 57 % des ménages sont propriétaires en 2023, le patrimoine immobilier représente 62 % du patrimoine des Français et on a un Français sur quatre qui est multipropriétaire, donc il a plusieurs bien immobiliers. Si on regarde du côté de l’épargne immobilière les SCPI par exemple, le marché reste soutenu puisqu’on devrait avoir entre 5 et 6 milliards de collectes sur 2023 dans un contexte qui est un peu chahuté et le crowdfunding immobilier aussi continue d’attirer les épargnants donc on remarque toujours un intérêt très vif pour les solutions d’investissement dans l’immobilier mais aujourd’hui les investisseurs se posent de plus en plus de questions puisque depuis quelques mois, on parle beaucoup des baisses de valorisation de certains actifs qui est lié notamment, Jonathan l’a expliqué tout à l’heure, à la hausse des taux successives qu’on a connu ces derniers mois, il y en a eu 10 qui ont fait mécaniquement baisser les prix de l’immobilier donc aujourd’hui on se pose les questions est-ce qu’il faut acheter est-ce qu’il faut vendre ?

Nicolas Pagniez – C’est exactement ça c’est qu’on se pose la question de savoir est-ce qu’il faut acheter ? est-ce qu’il faut vendre ? qu’est-ce que je fais vis-à-vis de mon immobilier ? et puis après on a sur ce plateau des professionnels de l’immobilier qui disent c’est le temps des bonnes affaires au contraire on va profiter des points d’entrée est-ce que c’est le même raisonnement qu’il faut avoir quand on est particulier ?

Jérémy Schorr – Je vous retourne la question est-ce que vous préférez acheter quand on est en haute fourchette ou quand les prix ont baissé de 30 % ? A priori on a tous la même réponse et on préfère acheter quand c’est pas cher ou quand c’est moins cher en tout cas et donc nous on considère plus sérieusement chez Primaliance et bienprévoir.fr que c’est un point d’entrée parce que aujourd’hui, on a deux raisons qui nous poussent sur ce raisonnement, d’abord il y a beaucoup de vendeurs contraints aujourd’hui qui sont obligé d’accepter de vendre à des prix bas donc ça, ça profite aux acheteurs et le deuxième point c’est que on a une prime de risque qui redevient favorable à l’immobilier, on a l’OAT 10 ans qui commence à baisser on l’a vu sur le graphique précédent de Jonathan où on était sur un point haut à début octobre à peu près autour de 3,50 % on est en train de redescendre en dessous des 3 % et on a les rendements immobiliers qui augmentent, donc on a cette prime de risque qui redevient favorable à l’immobilier.

Nicolas Pagniez – Justement est-ce qu’on peut définir un petit peu ce que c’est que cette prime de risque quand on fait un investissement immobilier Jérémy ?

Jérémy Schorr – Oui alors j’ai aussi un graphique qu’on peut peut-être afficher, la prime de risque c’est la différence entre un placement sans risque, dans l’immobilier on va prendre comme référence souvent l’OAT 10 ans et à côté le rendement de l’immobilier et donc quel est le risque qui, ou quel est le taux, qui sera compensé par la prise de risque en allant sur de l’immobilier puisque sur l’immobilier on a un risque, à la fois on a des rendement qui sont garanti, on a un capital qui n’est pas garanti, on n’a pas de liquidité non plus donc ce risque doit être récompensé et donc quand on a un écart qui se crée entre les placements sans risque et l’immobilier on a à nouveau une prime de risque qui redevient favorable pour l’immobilier.

Nicolas Pagniez – D’accord donc c’est effectivement ce qui va rémunérer le fait de ne pas aller sur le placement le moins risqué du marché mais d’aller prendre un petit peu plus de risque quand on va sur d’autres types d’investissement. Alors on a plusieurs questions Jérémy qui nous viennent alors je commence peut-être par la plus succincte, on a Jean-Paul C. qui nous dit, situation SCPI ce que je traduirai peut-être par quelle est la situation aujourd’hui sur les SCPI Jérémy ?

Jérémy Schorr – Vous l’avez évoqué rapidement avant avec Baptiste Bruno on est sur un marché à deux vitesses aujourd’hui clairement on a les 2/3 des SCPI qui sont plutôt dans une bonne dynamique en phase de collecte, qui leur permettent d’aller saisir les opportunités qu’on a aujourd’hui sur les marchés du fait de ces valeurs qui baissent et de l’autre côté on a un tiers des SCPI qui elles, ne collectent pas et qui sont plutôt en phase de décollecte donc on a déjà cette contradiction sur les SCPI, au 3e trimestre 2023 par exemple la collecte net c’était 850 millions environ et on a 10 SCPI par exemple qui collectent plus de 25 millions d’euros, donc qui a elle seul représente 550 millions d’euros de collecte net sur le marché donc on a vraiment des très grosses locomotives qui collectent beaucoup qui vont saisir ces opportunités alors que d’autres dorment un petit peu et n’arrivent plus aujourd’hui à collecter, ça pousse effectivement à sélectionner il a toujours fallu sélectionner les SCPI c’est vrai qu’avant on avait tendance à dire j’investis dans une SCPI qui est diversifiée donc j’ai pas besoin de diversifier, au contraire nous on a toujours la volonté de proposer à nos clients des portefeuilles d’investissement sur plusieurs SCPI alors déjà grâce à la digitalisation c’est un peu plus facile aujourd’hui parce qu’avec une signature électronique on va souscrire à 5, 6, 7 SCPI donc on est investi sur tous les secteurs d’activité sur tous les secteurs géographiques et aujourd’hui ce qui est assez contradictoire c’est que il y a quelques années, on disait attention n’allait pas sur les SCPI qui collectent beaucoup parce que elles vont avoir du mal à investir cet argent et aujourd’hui on dit l’inverse, on dit aller sur les SCPI qui collectent beaucoup parce que dans c’est cette crise il y a des opportunités et c’est les SCPI qui collectent beaucoup qui vont pouvoir les saisir, alors juste quelques noms de SCPI qui collecte beaucoup on a reçu avant CORUM l’épargne donc ils ont trois de leur SCPI qui sont dans le top 10 des SCPI qui collectent beaucoup mais à côté de ça on a aussi des SCPI comme PierVal Santé par exemple Activimmo, Epargne Pierre, VENDÔME région, Remake live, voilà ce sont des SCPI qui sont aujourd’hui dans une très bonne dynamique qui vont saisir les opportunités et qui vont être relutives parce que aujourd’hui on achète sur des bases de rendement entre 6 et 10 % généralement donc on va pouvoir servir des revenus potentiels qui seront supérieurs à la moyenne de marché qui devrait atterrir autour de 4,50%.

Nicolas Pagniez – On a deux questions encore Jérémy alors une question de Bernard, comment éviter une taxation à 47,6 % sur les placements immobiliers ?

Jérémy Schorr – Très bien alors certainement que Bernard est dans une tranche marginale d’imposition à 30 % auquel on ajoute donc les 17,2 pas 0,6 mais 0,2 de prélèvement sociaux donc on arrive à 47,2 % effectivement ,c’est un peu lourd comme fiscalité, on a quasiment la moitié finalement de ces revenus qui partent en impôt donc effectivement il y a plusieurs solutions il l’a très bien cité le démembrement de propriété, c’est une très bonne alternative puisqu’on va acheter avec une décote relativement importante selon la durée de démembrement qu’on choisit très souvent sur 10 ans on va avoir une décote autour de 33 % à peu près donc on achète 1/3  de moins sa part et donc on va mécaniquement booster le rendement futur, si en plus de ça j’arrive à rentrer en démembrement sur une part sponsor par exemple quand une nouvelle SCPI se crée on a souvent une phase de collecte qui s’appelle la phase des parts sponsor où on va acheter avec une décode de 5 à 10 % donc j’ai une décode qui est d’autant plus importante et un rendement de 6 % par exemple sur une période de 10 ans se transformait en rendement de 10 % au terme du démembrement et pendant toute cette période de démembrement, j’ai pas touché de revenus, j’ai pas de fiscalité sur mes revenus fonciers et l’assurance vie aussi bien sûr puisque les revenus capitalistes dans le contrat d’assurance vie, donc on ne paye pas de fiscalité sur les revenus qui capitalisent.

Nicolas Pagniez – Dernière question de Patrick cette fois-ci est-ce que l’immobilier va repartir à la hausse en 2024 et évidemment quel placement rentable en immobilier ?

Jérémy Schorr – On sait que l’immobilier est cyclique et que généralement après des périodes de baisse il y a des périodes de hausse, est-ce que ça va intervenir en 2024 ça je ne peux pas le garantir néanmoins selon certains gérants on est dans une période où on devrait atterrir quasiment au plus bas donc on se rapproche mécaniquement de la hausse, la hausse va intervenir dans les prochains mois 2024 ou 2025 on ne sait pas précisément donc pour répondre à cette question-là et quels sont les placements rentables en immobilier on a toutes les SCPI qu’on a cité précédemment qui collectent beaucoup qui achètent avec des rendements élevés et qui vont pouvoir desservir des rendements avec des objectifs aujourd’hui qui sont plutôt supérieurs à 6 % donc favorable si on regarde de nouveau la notion de prime de risque et puis après sur du plus court terme et si on a envie de prendre un peu plus de risque mais dans ce cas-là on va diversifier un maximum, on peut aller sur le crowdfunding immobilier puisque là on a des rendements entre 9 et 12 % et donc là on peut aller vraiment chercher à booster son épargne sur des placement généralement de 24 à 36 mois mais attention, il faut diversifier sur une multitude d’opérations pour bien mutualisé le risque.

Nicolas Pagniez – Plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé effectivement et donc c’est à garder en tête, merci beaucoup Jérémy Schorr directeur commercial de Primaliance et bienprévoir.fr, c’est la fin de cette émission merci à vous également de nous avoir suivi en direct ou en replay pour ceux qui nous écouteraient en replay, c’est le moment pour moi et pour tous les invités de Parlons Placement et toute l’équipe de Parlons Placement de vous souhaiter de très bonnes fêtes de fin d’année et on se retrouve très vite pour un prochain numéro.

Par Jérémy Schorr