SCPI LF GRAND PARIS PATRIMOINE : comment profiter du boom de l’immobilier du Grand Paris

Parlons Placements n°48 : Septembre 2018

Partie 3 : « SCPI LF GRAND PARIS PATRIMOINE : comment profiter du boom de l’immobilier du Grand Paris » avec Thierry Sevoumians, Directeur Général La Française AM.

Le Grand Paris c’est aujourd’hui le projet infrastructure le plus important au monde. Découvrez comment la SCPI LF Grand Paris Patrimoine de La Française va en profiter pour se développer et valoriser son patrimoine.

Thomas Blard (journaliste, Décideurs TV) : Bonjour,Thierry Sevoumians, Directeur Général La Française AM. Nous allons nous intéresser au Grand Paris un projet qui fait couler beaucoup d’encre parce qu’il y a le Grand Paris puis a côté il y a aussi les Jeux Olympiques 2024.

Thierry Sevoumians, (Directeur Général La Française AM) : Le Grand Paris beaucoup en parle et pour avoir une vision assez synthétique c’est un projet absolument exceptionnel. Avec un projet d’infrastructure qui est certainement le plus important au monde et qui vise à interconnecter Paris et les villes avoisinantes, la banlieue. Grâce à ce projet d’infrastructure dans tout ce qui est communication, transport, l’objectif est pour de faire de Paris la 5e métropole au monde.

Vous nous donnez quelques chiffres ?

Oui ça permet de mesurer le côté très important du projet. Alors il va y avoir 200 km de voie ferrée automatique, c’est énorme, 68 stations de métro, pour moi qui suis dans l’immobilier depuis un moment je n’ai jamais vu ça. Nous n’avons pas vu ça depuis les grands développements haussmanniens. Et pour vous donner une idée en termes de budget c’est environ 35 milliards d’euros et ça a déjà commencé.

Et ça ira jusqu’au bout ? Parce que régulièrement on apprend qu’une ligne de métro sera abandonnée.

Alors 35 milliards d’euros c’est voté, ça a commencé et ça dépassera ce budget-là. C’est l’équivalent de 800 TGV. Oui ça ira jusqu’au bout pour plusieurs raisons. Ils vont construire des lignes de métro 14 15, 16, 17 et vous avez un accélérateur de timing, ce sont les Jeux Olympiques de 2024. Il faut absolument développer le Grand Pairs pour les Jeux Olympiques. Et un 2e point sur le Grand Paris, ça n’est pas qu’un projet de développement de transport. Le Grand Paris, pour en faire la 5e métropole au monde, c’est aussi un projet de développement économique. Il va se développer 9 grands projets autour de Paris. Avec notamment la Défense avec la partie finance, le commerce, la bio-Tech…

C’est 9 grands projets vont être reparti géographiquement en cluster .

Oui exactement des clusters. Pour vous donner à peu près le gigantisme du projet et les moyens qui sont mis à disposition, ce qui me fait dire que ça ira au bout de ce projet. Aujourd’hui le public va libérer environ un peu plus de 200 000 hectares autour de Paris. Et l’objectif est la création de 800 000 emplois et environ 70 000 logements par an. L’ambition est de faire de la partie Grand Paris un énorme poumon.

De faire une métropole qui soit à l’échelle des métropoles les plus importantes de notre planète et pas ce petit Paris intra-muros haussmannien qui est cher au touriste mais qui est un peu limité.

Oui pour souligner ce point très intéressant. Quand on mesure l’importance des moyens des objectifs du Grand Paris par rapport aux grandes métropoles mondiales, vous êtes aujourd’hui sur le 2e plus grand projet, similaire à ce qui s’est passé à Londres où ils ont construit une partie transport sous Londres avec les JO. C’est donc aujourd’hui le deuxième plus grand projet après Manhattan, ça vous situe à peu près l’ambition du projet.

Les Jeux Olympiques sont dopants pour l’immobilier ?

Oui ils sont dopants avec aussi un autre point aussi car il y a une mécanique dans l’immobilier. On sait très bien que lorsque vous avez une station de métro qui pousse vous raccourcissez les distances à 800 mètres autour ? Que ce soit bureau, commerce, logement, c’est quelques choses qui se développent.

Comment est-ce qu’on en profite concrètement ?

C’est un sujet sur lequel nous avons beaucoup travaillé parce qu’on le voit au plan des professionnels et des investisseurs, tout le monde a bien compris l’intérêt du Grand Paris, on n’a jamais vu autant de moyen qui vont bénéficier à l’immobilier donc à l’investissement. Seulement vous avait un antonyme, on comprend tout à fait qui faille, pour profiter, investir, acheter un terrain, construire, trouver un locataire, ça prend du temps et aujourd’hui l’investisseur veut le meilleur des mondes et l’investisseur profiter des plus-values. Donc nous avons pris un produit institutionnel ou nous avons avec l’autorité de tutelle demandée un agrément en mettant dès le début la volonté d’arbitrer tout ce qui est en province.

C’est une SCPI qui existe, que vous allez recycler dans du Grand Paris mais qui n’est pas à l’heure actuelle seulement investie dans le Grand Paris ?

Exactement, nous avons tenu de l’AMF l’accord sur le fait d’arbitrer la partie province.

Et elle représente qu’elle partie actuellement ?

Aujourd’hui en surface c’est environ 30% et en valeur 10%, le rapport entre prix Paris et province. La SCPI fait plus de 700 millions d’euros aujourd’hui.

Donc c’est ce qui va servir de socle à votre développement sur le Grand Paris ?

La SCPI fera aura à peu près 45 immeubles une fois les arbitrages opérés. À 18 mois elle sera à 100% Grand Paris. Avec un point intéressant vous avez tout de suite des locataires de renom : Veolia La Banque Postal et bien d’autres. Vous avez une mutualisation et avec une rentabilité déjà estimée uniquement en terme de rendement qui est de 4,25%. Et petit plus, il n’y aura pas de délai de jouissance. Vous savez en SCPI quand on rentre dans un produit, on a déjà la partie de l’immeuble donc il y aura 2 moteurs. Un qui sera la valorisation des loyers sur 700 millions et un autre bien évidemment qui sera la plus-value avec une partie où on se positionne déjà sur les foncières.

À propos de plus-value, vous n’êtes pas le seul à faire ce raisonnement du Grand Paris qui est une opportunité pour les investisseurs. Les prix ne sont-ils pas déjà montés de façon importante ?

Alors, les prix effectivement ont déjà intégré ce potentiel. Premier des points, les moteurs en terme de valeur et de prix pour la SCPI seront l’augmentation des loyers. Nous faisons un pari d’être pur Grand Paris et de ne pas avoir un produit qui va ce grand « pariser », autrement dit une SCPI qui petit à petit lors de sa collecte va devenir plus Grand Paris. 1er point Vous aurez une augmentation et une appréciation des loyers. Quand vous avez un loyer qui s’apprécie vous avez la valeur qui s’apprécie, c’est mécanique. Et deuxième point, qui est très important, c’est d’être en amont sur les grands projets pour pouvoir répondre aux appels d’offre. Il faut être institutionnel et avoir les moyens, c’est ce que l’on a. Je vous prends quelques exemples pour nous, nous avons gagné une partie de l’appel d’offre sur Pleyel ce sera le plus grand hub parisien 2 millions de voyageurs par jour. Pareil pour le village Olympique et diffèrent autres projets, il faut être en amont et aussi dans la chaine de valeur.

Une dernière question, vous n’êtes pas le seul à proposer des produits comme ceux-ci, comment est-ce que vous vous distinguer, quelle est votre particularité ?

Nous aimons bien les produits purs, par rapport à d’autres compétiteurs avec des bons produits, ils vont prendre un produit déjà existant et au fur à mesure de la collecte l’amener vers un produit qui aura une proportion importante de Grand Paris. On a décidé d’arbitrer pour être purement Grand Paris, la valeur est là. Le deuxième point c’est que comme nous avons un patrimoine existant et important, 700 millions d’euros, il n’y aura pas de délai de jouissance, c’est-à-dire que vous gagnerez 2,3 ou 4 mois de délai de jouissance sur votre premier investissement, c’est intéressant.
Dernier point qui n‘est pas des moindre, c’est d’avoir une vraie mutualisation dans ses locataires et ses immeubles dès le départ. Quand vous rentrez dans un produit qui fait déjà presque 1 milliard en termes de mutualisation des risques c’est plutôt très intéressant.

Placement sans garantie du capital, ni garantie de performance.

Par Vincent Cudkowicz

Directeur Général, co-fondateur