SCPI Primofamily: une nouvelle opportunité attractive en immobilier résidentiel ?

Parlons Placements n°46 : Juin 2018

Partie 3 : « SCPI Primo family: une nouvelle opportunité attractive en immobilier résidentiel ? » avec Guillaume Fraget, Responsable Développement Retail – Primonial REIM.

Guillaume Fraget, Responsable Développement Retail – Primonial REIM était notre invité ce 26 Juin, dans Parlons Placements.
Découvrez comment Primonial REIM mise sur le dynamisme de l’immobilier résidentiel dans sa nouvelle SCPI Primofamily.

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Thomas Blard (journaliste, Décideurs TV) : Aujourd’hui, nous avons le plaisir d’accueillir Guillaume Fraget, Responsable Développement Retail chez Primonial REIM. Vous allez nous présenter Primo family, une SCPI que vous lancez et qui est assez récente. Quelle est sa carte d’identité ?

Guillaume Fraget  (Responsable Développement Retail, Primonial REIM) : Tout à fait. Il s’agit d’une SCPI à capital variable, une SCPI de distribution dont le sous-jacent est diversifié sur ce type de SCPI. On va être sur du résidentiel ce qui n’est pas commun sur le marché de la SCPI actuellement.

Mais le fait que le capital soit variable, est-ce que cela apporte plus de souplesse pour celui qui va investir ?

Cela va créer plus de souplesse pour l’associé parce qu’en général les SCPI dites résidentielles possèdent un avantage fiscal. Les associés se retrouvent donc « bloqués » sur ce genre de SCPI durant tout l’avantage fiscal. Cela peut durer de 13 à 18 ans. Ici l’associé investi diversifie son patrimoine sur une SCPI avec un sous-jacent résidentiel, il peut sortir quand il le veut.

En ce qui concerne, les objectifs et les chiffres de cette SCPI Primofamily que pouvez-vous nous dire ?

Alors les objectifs de cette SCPI Primofamily sont très ambitieux au vu de ce qui est pratiqué sur le marché. On est à 4 % de distribution, ce qui n’est pas commun pour une SCPI avec un sous-jacent résidentiel.

Et comment est-ce que vous faites ? Pourtant, on est plutôt sur des rendements de 2,5 actuellement, si on prend Paris comme comparaison.

 Exactement, alors c’est tout l’art de Primonial REIM. C’est d’avoir constitué une équipe de recherche au sein de Primonial REIM qui a étudié tous les marchés européens résidentiels et qui a stratifié les investissements que nous allons faire sur du résidentiel. Bien évidemment, nous allons aller sur du résidentiel dans des villes où il y a un fort dynamisme et une forte demande. Par exemple le Grand Paris où notre modèle à identifier des villes du nord de Paris qui n’ont pas encore bénéficié de la hausse du futur Grand Paris et des Jeux Olympiques 2024.

Il y en a encore ?

Oui, il y en a encore. Des villes comme Aubervilliers, Saint-Ouen, Villejuif qui vont bénéficier très prochainement d’ici 2024 pour les JO des futures gares du Grand Paris. Mais il n’y a pas que ça parce qu’en plus de faire du résidentiel en capital variable sur une SCPI, nous allons aussi investir aussi sur les métropoles régionales. On a identifié un phénomène de métropolisation sur le résidentiel, c’est-à-dire des villes qui attirent de plus en plus d’étudiants, de jeunes cadres, des retraités pour la qualité de vie qu’ils vont y trouver. Comme par exemple Marseille, Rennes, Lyon des villes dans lesquels il y a un fort dynamisme, une réelle demande et où il y a potentiellement une valeur du foncier qui va augmenter.

 Et la dernière sphère d’investissements ?

La dernière sphère et ce qui est très intéressant c’est qu’on ne va pas se limiter au territoire national, on va sortir de nos frontières et investir sur des zones européennes. Un peu comme nos investissements en bureaux, mais en ayant bien identifié les villes qui vont bénéficier de cette dynamique de métropolisation.

 Comment est-ce que vous gagnez à tous les coups ? Comment est-ce qu’on joue le tiercé gagnant ? 

Chaque année, on étudie toutes les villes en prenant toutes les études européennes et françaises, l’INSEE, Eurostat, Immostat… On étudie au niveau démographique et économique le tissu immobilier. On prend en compte également d’autres critères spécifiques tels que le transport, les services…

 Et qu’est-ce que vous choisissez comme villes européennes dynamiques ?

Comme marchés qui fonctionnent très bien actuellement, on a les marchés allemands, français, hollandais. On a des villes comme Berlin et Francfort qui sont nos grandes gagnantes. Il faut savoir que Berlin possède une croissance à deux chiffres au niveau de l’immobilier résidentiel  depuis quelque temps.

 Guillaume, j’aimerais que vous m’expliquiez pourquoi vous allez sur le résidentiel alors que les SCPI de bureaux sont plus confortables à priori pour l’instant ?

Alors bien évidemment on n’est pas sur le même type de locataires. Dans le résidentiel, c’est un peu plus compliqué à gérer puisqu’il y a du « property management », c’est-à-dire que gérer les locataires est plus difficile que sur de l’immobilier de bureaux. Mais on constate maintenant depuis une quinzaine d’années que la prime de risque entre logements bureaux est passée de -350 en faveur du secteur des bureaux à -50, l’écart se réduit. Ce qui signifie que l’immobilier résidentiel a rattrapé le secteur des bureaux en termes de rendement, mais uniquement sur le territoire parisien.

 Donc c’est ça la raison, c’est ce rapprochement des courbes de rendement qui incite à y aller malgré les difficultés, on peut prendre par exemple le plafonnement des loyers, les lois qui ne sont pas toujours en faveur des propriétaires. Cela ne vous inquiète pas ?

Cela ne nous inquiète pas. On aura toujours à supporter ce genre de chose, en tant que propriétaire via la SCPI en immobilier résidentiel. Mais on sait que les territoires sur lesquels nous investissons, l’offre est tellement réduite par rapport à la demande que le foncier va prendre de la valeur et que les valeurs locatives sont tirés à la hausse par les locataires, par la demande.

C’est aussi ce que vous jouez des gains en plus-value substantielle.

Bien évidemment nous allons voir un potentiel de gain en plus-value plus important que sur la SCPI classique de bureau ou de santé ou de commerce.

il y a des choses qu’il faut mentionner en plus ? Y a-t-il d’ores et déjà des rendements ou des loyers qui tombent ? 

Tout à fait on a ouvert cette SCPI à la commercialisation auprès de la clientèle particulière depuis le 5 mai 2018. Bien évidemment, il faut qu’il y ait un track-record, de la performance pour que des associés souhaitent souscrire. Cette SCPI nous l’avons créée dès 2017 à la demande d’investisseurs institutionnels qui ont par la suite investi. Cela nous permet d’avoir une capitalisation de 60 millions d’euros et d’avoir déjà 265 lots avec un taux d’occupation de quasiment 100 % et qui génère d’ores et déjà des loyers.