Placements – La question du mois ? #15 : Quelle est la différence entre le crowdfunding Immobilier et le Private Equity Immobilier ou les Clubs Deals Immobiliers ?

Chaque mois, découvrez la réponse à une question « Placement » qui nous a été posée par un épargnant ou un client.

La question du mois :

« Quelle est la différence entre le crowdfunding Immobilier et le Private Equity Immobilier ou les Clubs Deals Immobiliers ? »

Arthur, Avril 2022.

Notre réponse :

Une opération de crowdfunding immobilier consiste à participer au financement via un prêt au promoteur immobilier consenti pendant une période courte de 24 à 36 mois.

En contrepartie, si aucun évènement de crédit n’intervient pendant la durée du prêt (c’est à dire si le promoteur ne fait pas faillite par exemple), le promoteur rembourse le prêteur, l’investisseur, de la somme mise à disposition, à laquelle s’ajoute les intérêts dus compris entre 4 et 10% selon le type d’opération.

Il ne s’agit donc pas à proprement parler d’un investissement immobilier mais d’une opération financière sous forme de prêt, d’obligation, qui permet à un promoteur de réaliser une opération immobilière.

Ces opérations de Crowdfunding sont accessibles pour les investisseurs à partir de quelques milliers d’euros. Les enveloppes constituées par les promoteurs sont généralement de quelques centaines de milliers d’euros par opération.

Ce sont donc plusieurs dizaines de particuliers qui peuvent participer à une même opération.

A noter que fiscalement ces opérations ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’IFI et c’est la Flat Tax ou l’impôt sur le revenu qui s’appliquent.

Le rendement cible attendu varie de 3%-4%, s’il s’agit d’un projet bénéficiant d’une protection du capital soit par le biais d’une Fiducie, ou d’une assurance sur le capital, à des rendement cibles compris entre 6 et 8% par an, pour les opérations sans protection du capital.

Les opérations de club deals immobiliers ou de Private Equity Immobilier sont assez différentes de celles de Crowdfunding Immobilier. En quelques mots : les montants investis sont bien plus importants (Minimum 100 000€) et l’opération qui n’est pas un prêt d’argent, passe bien par l’acquisition de parts, dans un ou deux projets de construction ou de restructuration immobilière.

Voyons de plus près comment se passent ces deux types d’opération.

• Club Deal Immobilier : il s’agit ici d’investir directement dans la réalisation d’une opération immobilière ; on parle d’un Club deal Immobilier qui va réunir un « tour de table » limité de quelques investisseurs associés pour participer à la construction ou restructuration d’un seul projet
• Fonds de Private Equity Immobilier : il s’agit ici d’investir dans un fonds dédié à deux ou trois opérations immobilières identifiées en amont, mais qui réunissent, comme pour un Club Deal Immobilier, un tour de table d’investisseur. Ici, contrairement à un Club Deal, le tour de table permet de réaliser non pas une seule opération immobilière, mais plusieurs.

Dans les deux cas, au bout de 5 ans, 6 ans ou plus, l’immeuble (Club Deal) ou les immeubles (Fonds de Private Equity Immobilier) sont revendus et les investisseurs récupèrent un capital qui s’est alors valorisé.

Souvent ces opérations sont assimilables à des opérations de Marchand de biens ; puisqu’elles ont pour but d’acquérir un complexe immobilier qu’il faut restructurer pour lui faire gagner en valeur locative et remettre sur le marché. Dans ce cas, ces opérations sont exonérées d’IFI.

Ces deux types d’investissement ont en commun de n’être accessibles qu’à des investisseurs très avertis consacrant une somme minimum de 100 000€ voire 200 000€. Et dans les deux cas, il s’agit d’accéder à des opérations immobilières qui étaient par le passé, uniquement accessibles à des Institutionnels.

Le rendement attendu, des opérations de Club Deal Immobilier ou de fonds de Private Equity Immobilier est assez important, compris entre 7 et 12% la plupart du temps.

Mais dans ce type d’opération l’horizon de placement est plus long (5 à 10 ans)  que pour le Crowdfunding  (2 à 3 ans).

Fiscalement les opérations de Clubs Deals Immobiliers ou les fonds de Private Equity Immobilier offrent plusieurs cadres et dépendent de chaque produit. Dans certains cas ces Fonds peuvent être souscrits dans le cadre d’un compte titre, au nominatif voire en assurance-vie luxembourgeoise. La fiscalité dépendra du cadre fiscal choisi, mais c’est communément la Flat Tax de 30% qui s’appliquera, ce qui est plus favorable que les produits immobiliers soumis à l’impôt sur le revenu, comme c’est le cas par exemple avec les SCPI acquises en direct.

A noter cependant, que certains de ces fonds, notamment ceux qui agissent en « Marchand de biens », sont exonérés d’IFI.

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