Revalorisation de SCPI : 5 raisons qui expliquent le phénomène

Le 1er Avril dernier, les SCPI Primovie, Primopierre ou encore Patrimmo Commerce ont vu leurs parts revalorisées de +3% à plus de +6% !

Les experts en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) s’attendent à d’autres revalorisations importantes pour certains de ces supports stars, dans les mois qui viennent. Investir dans une SCPI au bon moment permet de profiter de cette aubaine de réévaluation des parts. Parfois, les revalorisations peuvent couvrir le niveau des frais d’acquisition. Autant dire, qu’un investissement réalisé dans le « timing » adéquat, permet de faire de bonnes affaires, à moindre frais, à condition d’anticiper la réévaluation. Une analyse de l’historique des SCPI permet d’envisager celles qui ont le plus de probabilité de revoir à la hausse la valeur de leur patrimoine.
Pour quelles raisons certaines SCPI pourraient-elles bénéficier de telles revalorisations dans un futur proche ?

Nous avons identifié 5 raisons qui permettent d’anticiper de telles revalorisations en SCPI :

 La forte demande pour ce type de placement

Une manière d’appréhender le phénomène de revalorisation à la hausse des SCPI est de faire le lien avec la forte demande qui traduit l’engouement pour ce type de placements depuis plusieurs années, avec l’un des meilleurs couple rendement / risque disponible. En 2016, le rendement moyen des SCPI a été estimé à environ 4,7%, après avoir été de 4,85% en 2015.

C’est le principe de l’offre et de la demande : un supplément de demande fait mécaniquement monter les « prix », un peu comme si la recherche de « papier » générait une pression à la hausse sur les prix.

 Le faible niveau des taux fait monter la valeur des patrimoines

Depuis quelques mois, les taux d’intérêts semblent reprendre le chemin de la hausse, mais cela ne doit pas occulter le fait que, d’une part les taux restent encore très bas (l’OAT à 10 ans côte environ 1,1 points début février 2017) et d’autre part sont même négatifs si on tient compte de l’inflation. Le point bas de la courbe des taux a été atteint début septembre 2016.

Tant que l’écart entre le taux de rendement des SCPI et les taux des obligations d’Etat (supposées sans risque) reste supérieur à 1% – 1,5%, les flux d’investissements iront vers les SCPI.

 Un marché de l’immobilier de bureaux qui se porte très bien

Plusieurs indicateurs publiés ces derniers mois indiquent que le marché des bureaux, notamment en Île de France, se porte bien, et atteint des performances historiques.

A Paris intra-muros par exemple, le taux de vacance est passé sous la barre des 4% à 3,1% au 4^ème trimestre 2016 (Source CBRE), traduisant un marché sous forte pression de la demande.

Par ailleurs, CBRE indique dans cette même étude : « en 2016, la baisse progressive des taux de vacance dans les marchés centraux a entrainé une pression sur les valeurs locatives après plusieurs années de baisse. Dans Paris Centre Ouest, la forte tension du marché et le dynamisme de l’activité locative ont permis aux propriétaires d’augmenter les loyers faciaux. »

Cette bonne santé de l’immobilier de bureaux à Paris Intra-muros, est soutenue par une croissance économique, certes modeste, mais bien présente, en France et en Europe.

 Une reprise de l’inflation couplée à une remontée des taux, concomitantes

Outre la tendance à la revalorisation des biens et des SCPI consécutive au mouvement de baisse des taux de ces dernières années couplée à une forte demande, le point d’inflexion macro-économique que nous connaissons actuellement, devrait être favorable, in fine à la valorisation des SCPI et de leur patrimoine, ou en tout cas à la bonne tenue des valeurs de parts.

En effet, la hausse des taux d’intérêts, plutôt défavorable à première vue,  s’accompagne d’une hausse de l’inflation plus rapide même, que celle des taux. La hausse des taux a plutôt un impact négatif sur les valorisations, mais la hausse de l’inflation a un impact positif sur les loyers, et donc sur la valorisation des patrimoines des SCPI.

Pour conclure, si la remontée des taux n’avait pas été synchrone avec la reprise de l’inflation, l’impact aurait été un risque de baisse de la valeur des patrimoines des SCPI. La bonne nouvelle consiste en cette hausse couplée, inflation / taux d’intérêts.

 Une obligation légale pour les SCPI à capital variable

Les sociétés de gestion de SCPI soumettent en fin d’année, généralement, leur patrimoine à une expertise indépendante.

Une fois ces valeurs d’expertise connues, les sociétés de gestion ont l’obligation de ramener, pour les SCPI à capital variable, le prix de souscription à un montant compris entre plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution de la SCPI.

Conclusion :

Investir de façon diversifiée sur les SCPI à capital variable, en anticipant d’éventuelles revalorisations, est la meilleure façon de profiter des aubaines qui pourraient se présenter.

*Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (ou rendement annuel financier) brut avant fiscalité. Les revenus sont soumis à prélèvements sociaux et impôts. L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne présente ni une garantie en capitale, ni une garantie de rendement.

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