SCPI à Crédit : astuces et nouveautés pour un montage toujours plus attractif


Mis à jour le: 03/07/2018 à 13h19 par Vincent Cudkowicz

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Alignement des planètes pour les SCPI de rendement acquises à crédit : des taux de crédit au plus bas, une inflation proche de 2% qui vient couvrir la charge de la dette, des durées d’emprunt qui atteignent désormais 25 ans et un rendement, revalorisations comprises, qui pourrait atteindre 6% en 2018 avec la demande de bureaux qui explose, notamment en Ile de France.

Jamais le contexte d’acquisition de SCPI à crédit n’a été aussi favorable à l’investisseur.

 

La SCPI est devenue le placement phare de ceux qui exigent un niveau de rendement acceptable (autour de 4-5%) tout en concédant un risque limité sur leur capital. En 2017 le niveau moyen de distribution des SCPI de rendement (essentiellement en immobilier de bureaux) a été de 4,6%.

Par ailleurs, les conditions d’emprunts restent toujours très attractives et assez stables, même si les taux sont toujours supérieurs aux grilles de taux des emprunts immobiliers classiques. Un financement à 100% d’un portefeuille de SCPI, sans apport, est toujours d’actualité.

En outre, certains acteurs continuent à innover côté crédit en proposant désormais des financements sur 25 ans. En passant d’un financement de 20 à 25 ans, le montant de SCPI acquis peut augmenter de plus de 80% !

Du coté du marché immobilier tertiaire les perspectives de valorisation des biens redeviennent très attractives au regard notamment de la conjoncture soutenue par le développement du Grand Paris.

 

bullet 1 Astuce N°1 – Des durées d’emprunt à 25 ans qui accroissent votre

pouvoir d’achat de SCPI

 

Après une baisse début 2018 les taux de crédit ont eu tendance à augmenter à la fin du 1er trimestre.

Actuellement il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit avec un taux à 1,55% sur 7 ans et 1,9% sur 10 ans. En choisissant des durées à 20 ans ou 25 ans, les taux restent attractifs, d’autant qu’avec les revenus dégagés par les SCPI, l’effort d’épargne mensuel est sensiblement réduit.

Comme pour le marché de l’immobilier classique, les organismes de financements ont tendance à allonger la durée de crédit afin d’augmenter le pouvoir d’achat des emprunteurs.

Jusqu’à présent les durées de financement de SCPI ne dépassaient pas 15 ou 20 ans. Certains acteurs, proposent désormais de financer l’achat de parts de SCPI à 25 ans.

L’allongement de la durée d’emprunt permet de redonner du pouvoir d’achat aux investisseurs dans un contexte où l’immobilier tertiaire se renchéri.

Nos simulations d’achat de SCPI à crédit, démontrent que, toutes choses étant égales par ailleurs, le choix d’un financement à 25 ans de parts de SCPI de rendement par rapport à un financement classique à 20 ans, permet au capital constitué à terme d’augmenter très fortement.

Autrement dit à effort d’épargne comparable, le passage à 25 ans permet une souscription plus importante de 70% à 80% (hors assurance facultative).

 

 Astuce N°2 – Acheter des parts de SCPI démembrées (Nue Propriété ) à crédit :

 

L’acquisition en démembrement de parts de SCPI remporte un grand succès ces dernières années ; il s’agit d’un mécanisme très vertueux notamment pour les investisseurs qui ne cherchent pas à accroitre leurs revenus dans l’immédiat et donc leur fiscalité, mais éventuellement plus tard (à 10 ou 15 ans).

Rappelons quelques principes : il s’agit de n’acquérir que la Nue-Propriété des SCPI, l’usufruit étant acquis lui par une contre-partie, souvent une entreprise qui souhaite optimiser le rendement de sa trésorerie.

L’achat de la Nue-Propriété de SCPI offre plusieurs avantages :

  • Profiter d’une décote. Des parts de SCPI avec une décote allant de 60 à 80% selon la durée de démembrement choisie. Plus la durée est longue, plus la décote est importante.
  • Développer son patrimoine sans fiscalité supplémentaire. Ces parts de SCPI en Nue-Propriété ne rapportent pas de revenus pendant la période de démembrement, et en conséquence n’augmentent pas la fiscalité de l’investisseur.
  • Pas de fiscalité sur la plus value. Au moment de la revente, le propriétaire des parts démembrées récupère la pleine propriété de son investissement (Nue-propriété et usufruit) sans avoir à payer de fiscalité sur la plus value, même si le patrimoine immobilier en question se valorise. Ce devrait être notamment très attractif pour les SCPI exposées à l’immobilier de bureaux parisien et d’Ile-de-France qui voient actuellement leurs perspectives de revalorisations s’accroître avec l’émergence du Grand Paris .
  • Réduction de l’assiette IFI. Ces parts de SCPI démembrées, n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI pendant toute la période de démembrement. Il s’agit, avec l’investissement dans les foncières, de la seule solution d’investissement permettant d’accroître son exposition à l’immobilier tout en réduisant son exposition au nouvel ISF, hormis la décote accordée sur la résidence principale.

L’acquisition de parts de SCPI démembrées peut également se faire à crédit. Il faut garder à l’esprit cependant, que cela nécessite un effort d’épargne plus important que pour l’achat de parts de SCPI en pleine propriété, puisque celles-ci ne génèrent pas de revenus pendant toute la période de démembrement. C’est en tout cas très séduisant pour les personnes qui ne souhaitent pas obtenir de revenus complémentaires dans l’immédiat mais éventuellement plus tard, par exemple au moment de leur retraite.

A noter également, que contrairement à l’achat de parts de SCPI en pleine propriété à crédit, il n’est pas possible dans ce cas de déduire fiscalement les intérêts d’emprunts des autres revenus fonciers.

 

En conclusion, les bonnes raisons pour acquérir actuellement des parts de SCPI de rendement dans l’immobilier tertiaire n’ont jamais été aussi nombreuses ; allongement des durée de crédit, taux durablement bas, perspectives de revalorisations à la hausse, multiplication des formes d’acquisition (pleine parts, nue-propriété).

Chacun, en fonction de son projet peut trouver une forme d’acquisition astucieuse qui permet de faire face à ses objectifs propres.

 

 

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Par Vincent Cudkowicz

Directeur Général, co-fondateur

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