SCPI REXIMMO PATRIMOINE 4

La fiscalité du dispositif “Malraux“

Reximmo Patrimoine 4 est une SCPI de type “Malraux” qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dès l’année de souscription de l’ordre de 17% du montant investi ( taux de réduction cible : il s’agit d’un objectif et non d’une garantie). Le taux de réduction d’impôt définitif est annoncé par la société de gestion à la fin du 1er trimestre de l’année suivant la date de souscription, il est fonction du montant des travaux engagés et de la répartition géographique des investissements de la SCPI (cf. paragraphe “Objectifs de rentabilité“ de la Note d’Information).

• Le dispositif “Malraux“ est un dispositif fiscal cumulable, sous certaines conditions, avec certains dispositifs fiscaux en vigueur portant sur d’autres investissements.
• Le dispositif “Malraux” n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
• La SCPI doit louer les appartements nus (à usage
  d’habitation principale du locataire) pendant une durée
  de 9 ans minimum – les logements doivent être loués
  au plus tard un an après l’achèvement des travaux de
  restauration sauf à perdre l’avantage fiscal

 

 

La réduction d’impôt est calculée sur la fraction du montant de la souscription affectée au financement des dépenses ouvrant droit à réduction (telles que travaux, réparation, amélioration…). Le montant des dépenses engagées par la SCPI sera compris entre 65% et 68% du montant souscrit hors frais de collecte sans dépasser un plafond de 100 000 € par an et par foyer fiscal, ce qui correspond dans le cas de Reximmo Patrimoine 4 à une souscription de l’ordre de 160 000 € ce qui offrirait une réduction d’impôt d’environ 27 000 €. Au moins 30 % du montant net de la souscription doivent être consacrés à l’acquisition des immeubles.
L’avantage fiscal doit être apprécié par le souscripteur en fonction de sa situation patrimoniale et fiscale personnelle. La fiscalité est susceptible d’être modifiée ultérieurement.

 

Le cycle de vie prévisionnel de la SCPI

Stratégie d'investissement

La SCPI Reximmo Patrimoine 4 a pour vocation la détention d’immeubles d’habitation anciens aux caractéristiques architecturales remarquables et devant bénéficier d’une restauration conforme à l’esprit d’origine des actifs. C’est un investissement qui participe à la dynamique de réhabilitation des centres villes.

Les immeubles recherchés sont exclusivement localisés en France, dans des villes au passé historique riche et où la demande locative est suffisamment importante. Reximmo Patrimoine 4 privilégiera l’acquisition d’immeubles en secteurs sauvegardés ou en quartiers anciens dégradés.

• La stratégie d’investissement de Reximmo Patrimoine 4 repose sur un processus de sélection qui vise des immeubles ayant un nombre limité d’appartements, dotés de surface moyenne, pour répondre au mieux à la demande locative. Elle se portera acquéreur des actifs dès lors que les permis de construire seront accordés et purgés des recours des tiers.
• La restauration des immeubles est réalisée par des professionnels spécialisés dans la restauration d’immeubles anciens. Un soin particulier est apporté à la restauration en vue de pérenniser la qualité du patrimoine et d’optimiser les conditions de revente des immeubles à l’échéance.

L’objectif est également de permettre aux souscripteurs d’avoir ainsi accès, collectivement par le biais de la SCPI, à des actifs qu’il leur serait plus difficile d’acquérir, de rénover et de louer en qualité d’investisseur individuel. Il s’agit d’un placement à long terme avec une durée d’investissement de 15 ans qui correspond à la durée de vie statutaire de la SCPI. Ce délai pouvant être porté à 17 ans si la totalité des immeubles n’était pas vendue à l’issue des 15 ans. Par ailleurs, le délai et le prix de cession des immeubles lors de la liquidation de la SCPI, pourraient être impactés négativement par des conditions de marché défavorables. Ni le capital ni le rendement ne sont garantis.

Les risques de ce placement

• • Cet investissement permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés au paragraphe “Objectifs de Rentabilité“ et au paragraphe “Régime fiscal“ de la note d’information. Avant de souscrire, le souscripteur doit s’assurer que ce produit correspond à sa situation fiscale : en effet, la réduction d’impôt (introduite par la loi de finances pour 2009 et codifiée à l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts ci-après “CGI”), s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu (et en aucun cas dans le cadre de l’impôt sur les sociétés). La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques et aux associés personnes physiques de certaines sociétés, à condition que ces personnes soient domiciliées fiscalement en France et que le produit de la location de l’immeuble soit imposé dans la catégorie des revenus fonciers (cf. paragraphe “Régime fiscal“ de la Note d’Information). Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif “Malraux” n’entre plus, sous certaines conditions, dans le mécanisme dit de plafonnement des “niches fiscales“ visé à l’article 200-0 A du CGI. La réduction d’impôt “Malraux” est calculée sur le montant des dépenses éligibles retenues dans la limite annuelle de 100 000 € par foyer fiscal

• • Il s’agit d’un placement à long terme. Le souscripteur doit conserver ses parts pendant une durée correspondant à un minimum de 9 ans de location des biens immobiliers de la SCPI, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi, au titre des immeubles concernés. Ce délai de détention de 9 ans court à compter de la location effective du dernier bien immobilier restant à louer. La durée du placement à envisager est de 15 ans, durée statutaire de la SCPI, sauf décision deprorogation ou de dissolution anticipée, sachant qu’en présence d’un marché secondaire très restreint, le souscripteur ne peut espérer récupérer le produit de son investissement qu’à partir de la dissolution de la société, soit dans un délai de 15 ans. Ce délai pouvant être porté à 17 ans dans l’hypothèse où la totalité des actifs n’aurait pas été vendue à l’issue de la durée de vie de la SCPI

• • Si la souscription de parts est réalisée avec recours à l’emprunt, en cas de défaillance au remboursement du prêt consenti et de nantissement des parts dans le cadre du prêt, l’établissement prêteur pourrait en demander la vente et entraîner une perte de capital et de l’avantage fiscal. Par ailleurs, à terme, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence
  • Cet investissement comporte un risque de perte en capital
  • La liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante essentielle de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de vente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la revente des parts.

Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de Reximmo Patrimoine 4 est de manière générale fonction

• Des éventuels dividendes versés. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers ; Pendant une période estimée à 36 mois, qui correspond à la constitution du patrimoine de la SCPI et à la réalisation des travaux de restauration des immeubles, la SCPI n’aura pas ou peu de recettes locatives.
  Pendant cette période, la SCPI libèrera progressivement ses fonds en fonction de la signature des actes d’acquisition et des appels de fonds correspondant aux règlements progressifs des travaux de restauration. La SCPI placera sa trésorerie sur des supports financiers sans risque, le produit de ces placements représentera l’essentiel des revenus de la SCPI pendant la période de constitution du patrimoine. La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’à compter de la mise en location des immeubles, qui devrait intervenir en 2017. Les premiers dividendes correspondant aux revenus de la location perçus par la SCPI pourraient être versés à compter de l’année 2018.

• Du montant du capital qui sera perçu par le souscripteur, soit lors de la vente
  des parts, soit lors de la dissolution de la SCPI. Ce montant, qui n’est pas garanti, dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier d’habitation et de commerces détenu par la SCPI et de la situation du marché de l’immobilier lors de la cession.

• Ainsi, la rentabilité d’une SCPI “Malraux“ ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule réduction d’impôt.

Les avantages de REXIMMO PATRIMOINE 4

• L’immobilier résidentiel ancien de qualité au coeur des villes historiques dès 5 000 euros (soit deux parts), et une participation à la préservation du patrimoine français.

• Un investissement diversifié par le nombre d’immeubles en portefeuille, par les différentes localisations des logements acquis et par le nombre de locataires.

• Des revenus complémentaires potentiels, issus principalement de la location des logements, distribués sur décision de l’assemblée générale annuelle de la SCPI. La distribution des revenus fonciers ne pourra intervenir qu’une fois le patrimoine de la SCPI constitué et les logements rénovés, livrés et loués.*

• Un accompagnement dans le cadre de la déclaration des revenus avec l’envoi aux associés de leur attestation fiscale. Le souscripteur bénéficie également de l’appui du cabinet d’avocats de la SCPI qu’il peut questionner tout au long de la vie de la SCPI, sur l’ensemble des aspects juridiques et fiscaux concernant Reximmo Patrimoine 4, sur simple demande auprès de la société de gestion.

• La rentabilité de la SCPI Reximmo Patrimoine 4 ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations et non au vu des seuls avantages fiscaux..

*Les SCPI sont soumises aux dispositions de l’article 239 septies du Code Général des Impôts prévoyant l’imposition du revenu au niveau des associés et non à celui de la SCPI elle-même. Chaque associé personne physique (ou société non commerciale) est imposé, non pas sur le revenu qu’il perçoit mais sur sa part, calculée au prorata de ses droits, sur le revenu brut de la SCPI. Ce revenu brut est imposable selon leur composition, c’est-à-dire le régime des revenus financiers et/ou celui des revenus fonciers.