4 raisons pour investir en SCPI de Commerces maintenant

L’investissement en SCPI de commerces est une alternative attractive dans un contexte de rendements faibles. Les inquiétudes naissantes et excessives sur les SCPI de bureaux, ne doit pas cacher l’attrait du couple rendement / risque inédit qu’offrent actuellement les SCPI de rendement, de façon générale. Pour rappel, en 2015 le rendement moyen des SCPI de rendement a été de +4,85%. Voyons quelles sont les raisons qui doivent pousser chaque investisseur, comme le font les professionnels, à envisager aujourd’hui une diversification de son patrimoine à travers l’investissement en SCPI de Commerces.

L’immobilier professionnel, bureaux et commerces, reste dynamique.

Alors que les prix de l’immobilier résidentiel, ont repris le chemin de la croissance, notamment du fait des taux de crédit à leurs plus bas historiques, le rendement dans le locatif résidentiel va continuer à baisser et rester inférieur au rendement de l’immobilier de bureaux et de commerce. En effet, dans le résidentiel les loyers n’augmentent pas, alors que l’inflation est nulle. Au premier trimestre 2016, l’indice de référence des loyers est quasi stable (+0,06 % sur un an. Source INSEE).

Dans ce contexte, l’immobilier de bureaux et de commerce conserve son attrait, même si les rendements connaissent également une baisse logique et saine : en 2015 le rendement moyen des SCPI d’entreprises a été de +4,85% (Source IEIF).

La reprise de la consommation de bonne augure pour l’investissement dans les murs de magasins.

A l’heure où certains experts et notamment le Haut Conseil de Stabilité Financière  considèrent que « l’immobilier commercial français pourrait être surévalué de 15 % à 20 %, avec des pointes à 30 % pour certains segments, tels que les bureaux parisiens », il est un secteur de l’immobilier qui va mécaniquement retrouver des couleurs, grâce à la reprise de la consommation des ménages. Soucieux de ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain, et donc de ne pas considérer que l’investissement en SCPI n’est plus opportun en terme de diversification, il existe deux stratégies pour diluer son exposition à l’immobilier de bureaux parisiens :

• soit diversifier et investir à l’étranger, comme le fait la SCPI LFP Europimmo ;
• soit investir et diversifier son patrimoine immobilier via l’investissement dans les murs de magasins ou de commerces.

Selon Les Échos du 30 mai 2016, « la consommation des ménages accélère fortement. Stable au dernier trimestre de 2015 , les dépenses de ces derniers affichent en effet une hausse de +1%, principalement portées par un vif rebond des dépenses en biens et, dans une moindre mesure, par une accélération de la consommation de services. » Cette reprise de la consommation est donc de bonne augure pour soutenir et justifier l’investissement dans les murs de magasins et les locaux commerciaux (petits commerces, grande distribution, retail parks…). Par exemple, la SCPI PATRIMMO COMMERCE avec un taux de distribution brut de 5%* en 2015 a choisi d’investir dans les murs de magasins de marques nationales comme Décathlon, Carrefour Market, Quick, Courtepaille, Paul, etc…En 2015 les ventes de Décathlon en France ont cru de +2,3% et les ventes des « magasins de proximité » du groupe Carrefour ont cru, elles, à périmètre constant, de +1,1% au 1^er trimestre 2016. La SCPI FICOMMERCE, créée en 1986 et qui a servie un taux de distribution de 5,04%* en 2015, mise sur une stratégie de gestion et d’investissement  principalement  en murs de boutiques de centre-ville, et de périphérie. Plus de la moitié de son parc est situé en régions.

Le commerce physique en magasin reprend des couleurs en se digitalisant.

L’avènement d’internet semblait avoir sonné le glas d’une consommation dans les centres commerciaux, et les centres villes. Après quelques années de réduction de la fréquentation des magasins physiques, les signes d’un retour du trafic en commerces physiques sont là, aidés part deux phénomènes :

• d’une part les consommateurs veulent bénéficier d’un service humain : « 79% des consommateurs français préfèrent traiter directement avec une personne pour résoudre leurs problèmes de service client. Et ce n’est pas tout : 58% d’entre eux considèrent que le magasin est le meilleur canal pour obtenir un service personnalisé » (source Étude Accenture Strategy, juin 2016) ;
• d’autre part, les grandes enseignes, certains nouveaux concepts et d’autres secteurs comme les banques, ont entrepris ces derniers mois des stratégies de digitalisation payantes de leurs lieux de commerces physiques avec notamment la « production de concepts qualitatifs plus en phase avec la demande des consommateurs qui demeurent un relais de croissance important du marché ». Enfin les nouveaux centres commerciaux «  sont les plus à même d’offrir des flux importants de clients aux enseignes, et leur permettent de mettre en scène leurs produits dans une optique de complémentarité avec Internet »  (Source Cushman Wakefield, Étude : « Les marchés français de l’immobilier des commerces 2016 »).

Les conditions d’emprunt sont historiquement aux plus bas. Il faut savoir en profiter.

Les politiques monétaires accommodantes de la Banque Centrale Européenne génèrent un effet de levier favorable pour les investisseurs grâce aux taux de crédit bas.

Profiter des taux encore bas pour acquérir des parts de SCPI à crédit, est l’opportunité du moment à saisir, en 2016. Votre patrimoine se développe ainsi, parfois avec un effort d’épargne réduit. Il est possible d’emprunter autour de 2,5% à 3% pour financer des parts de SCPI, qui rapportent en moyenne 4,5 – 5%.

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* Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (ou rendement annuel financier) brute avant fiscalité. L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne présente ni une garantie en capitale, ni une garantie de rendement. Les revenus sont soumis à prélèvements sociaux et impôts. Durée de placement recommandée en SPCI 8 – 10 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

En 2015 les SCPI d’entreprise ont rapporté en moyenne 4,85% brut. Source IEIF.

Un crédit engage et doit être remboursé.