Investir en Loueur Meublé / résidences gérées au marché secondaire ? Quels atouts ?


Mis à jour le: 25/06/2019 à 16h43 par Vincent Cudkowicz

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Le marché du LMNP en résidences services a eu parfois mauvaise presse, particulièrement dans le secteur du tourisme, en raison notamment de la défaillance des exploitants et des renégociations de baux.

Il n’en reste pas moins que lorsque tout fonctionne, le marché de « l’occasion » des résidences services (étudiantes, EHPAD, sénior et tourisme) constitue aujourd’hui une opportunité exceptionnelle d’investissement : offre importante et regard sur la gestion du bien, immédiateté des revenus, amortissement qui permet d’alléger la fiscalité et régime des plus-values des particuliers à la revente, sont les quatre atouts majeurs du marché secondaire du LMNP en résidences gérées.

 

bullet flèche S gold Le marché secondaire, une offre importante :

 

L’investisseur désireux de se constituer un patrimoine immobilier de rendement se dirigera naturellement vers le statut du Loueur en Meublé. S’il désire minimiser la gestion de ses biens, l’investisseur optera pour l’investissement en résidences gérées (EHPAD, résidences pour Étudiants, Seniors, de Tourisme ou d’Affaires).

L’emplacement étant le premier des critères d’investissement, le marché secondaire offre, en plus du neuf, la possibilité d’investir dans des résidences construites il y a plusieurs années, à une époque où le foncier était moins rare. L’investisseur pourra donc bénéficier d’emplacements en hyper-centre. Nous le savons tous, les VEFA (Ventes en l’Etat Futures d’Achèvement) sont soumises à des aléas (durée de construction, pérennité de l’exploitation, frais financiers liés aux intérêts intercalaires…), le choix d’investir dans une résidence existante permet d’éliminer ces problèmes : regard sur l’exploitation et l’entretien de la résidence.

 

bullet flèche S gold L’immédiateté et la récurrence des revenus :

 

Le marché secondaire du LMNP géré garantit un revenu immédiat, dès le jour de la signature notariée.

En outre, contrairement à la vente sur plans, un bâtiment construit peut être visité !…et ce désormais sans besoin de se déplacer, notamment grâce aux photos ou visites virtuelles. Cela fait de plus en plus sens pour les investisseurs qui souhaitent voir ce qu’ils achètent.

Enfin, les « charges générales » liées à l’investissement locatif immobilier traditionnel soumis à imposition sur revenus fonciers sont bien connues : frais de copropriété, taxe foncière, honoraires du gestionnaire locatif immobilier (3 à 7%…). Mais il est également une « charge » masquée que constitue la carence locative entre deux occupations (temps de relocation ou temps nécessaire à des travaux de remise en état). En résidences services gérées LMP/LMNP, outre les frais de copropriété souvent faibles, il n’y a pas d’honoraires de gestion ni de carence locative. En effet, le bail commercial lie directement l’investisseur au preneur exploitant : les loyers sont versés que le bien soit occupé ou non par un étudiant ou un senior.

 

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bullet flèche S gold L’amortissement :

 

Grâce au statut LMNP, l’investisseur peut amortir son bien et gommer une grande partie de l’imposition. L’amortissement constitue ainsi une charge comptable récurrente qui permet chaque année de dégager un revenu positif, mais un résultat fiscal nul.

 

 

bullet flèche S gold Le régime des plus-values des particuliers :

 

Ceux qui connaissent les avantages de l’amortissement pratiqué grâce à une comptabilité de société soumise à l’IS savent qu’il existe une contrepartie douloureuse : l’imposition sur la plus-value en cas de revente.

Schématiquement pour calculer la fiscalité applicable en cas de revente dans une société soumise à l’IS, on compare le prix de revente non pas par rapport au coût d’achat mais par rapport à la valeur comptable du bien après amortissements. Valeur comptable après amortissements qui tend vers zéro au fil des années …et augmente d’autant l’assiette de la plus-value taxable.

Au contraire, la fiscalité LMNP permet de profiter de l’amortissement tout en se voyant appliquer à la revente le régime de fiscalité des plus-values immobilière des particuliers (intégrant les abattements selon durée de détention et non prise en compte des amortissements).

Ainsi, lors de la revente d’un LMNP afin de déterminer l’éventuelle plus-value, on comparera le prix de revente au coût d’achat (prix et frais) sans prise en compte de l’amortissement comptable.

En synthèse, nous savons tous qu’il est difficile de trouver aujourd’hui des produits d’investissements présentant les mêmes atouts et des rentabilités supérieures à 4%. Néanmoins, pour investir sur ce marché, il est recommandé, voir indispensable de se faire accompagner d’un professionnel expérimenté. Outre l’emplacement, il s’agit de connaître les différents exploitants, par secteur d’activité et de maîtriser les subtilités du bail commercial.

bullet flèche S gold Les limites et inconvénients de l’investissement en LMNP au marché secondaire :

En investissant dans une résidence gérée en LMNP au marché secondaire, vous ne bénéficiez plus des frais de notaires réduits liés au neuf. Les droits de mutation sont alors classiques, et sont de l’ordre de 8% en moyenne, contre 2% lors de l’achat dans un LMNP neuf.

 

 

Exemple de bien LMNP disponible au marché secondaire :

Résidence Etudiante

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Le bien est située à proximité immédiate de Paris et de ses commodités (commerces, restauration etc.), cette résidence étudiante est au cœur du réseau de transports en commun.

Studio de 17,90 m² dans la ville de SAINT-OUEN (93).

Budget : 83.305 €

Rentabilité : 4,47%

 

 

 Résidence EHPAD

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Nichée en lisière d’un parc privé au nord de Bordeaux, sur la rive droite de la Garonne, cette résidence bénéficie d’un cadre vert et tranquille, tout en étant accessible.

Chambre de 23 m² dans la ville de CARBON-BLANC (33).

Budget : 168.928 €

Rentabilité : 4,20%

 

 

 

 

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Article partenaire rédigé par La Boëtie-IC.

 

Par Vincent Cudkowicz

Directeur Général, co-fondateur