Placements – La question du mois ? #3 : SCPI à crédit

Chaque mois, découvrez la réponse à une question « Placement » qui nous a été posée :

La question du mois :

« J’envisage de souscrire à des SCPI à crédit. En effet, je n’ai pas un capital important à placer, mais je veux commencer à épargner progressivement.

 Les taux d’intérêts bas et les tickets d’entrée bas également en SCPI, m’ont convaincu.

 Par contre, je suis très surpris par les niveaux de taux qu’on me propose ! Pourquoi les taux d’intérêts proposés pour acheter des SCPI sont plus élevés que les taux immobiliers classiques ?« 

Benjamin, janvier 2021.

Notre réponse :

Benjamin a raison. Financer des SCPI à crédit est déjà une très bonne opportunité pour faire jouer l’effet de levier, en ayant d’un côté un crédit et de l’autre côté des loyers qui rentrent tous les mois ou trimestres et qui permettent de rembourser la banque.

D’autant que Benjamin pourra aussi déduire les intérêts d’emprunts. Ce qui rend cette opération encore plus attractive.

Ceci dit, Benjamin soulève une question tout à fait intéressante et pertinente.

Il est vrai que les taux proposés pour financer l’acquisition de SCPI sont généralement plus élevés d’environ 0,5% à 1% par rapport aux crédits immobiliers classiques pour le financement d’une résidence principale, par exemple.

La raison est simple : en procédant à l’acquisition de SCPI à crédit dans le cadre d’une telle offre globale (packagée) qui prévoit d’un côté la constitution d’un portefeuille de SCPI diverses, et d’un autre coté la souscription d’un crédit, l’établissement qui finance ces SCPI n’exige ni une domiciliation bancaire, ni la souscription d’une assurance obligatoire.

Pas besoin de changer de banque pour financer des SCPI à crédit :

Cela veut dire que Benjamin n’aura non seulement pas besoin de changer de banque, uniquement pour financer ses SCPI mais également qu’il pourra donc, continuer à entretenir des relations avec sa banque habituelle, régulière. Ceci pourra lui rendre service le jour où il voudra acheter sa Résidence Principale, par exemple.

D’autre part, pas besoin de souscrire à une assurance obligatoire.

En effet, l’organisme de crédit va garantir son prêt par les parts de SCPI qu’il finance, en les nantissant. L’organisme de crédit se couvre avec les parts de SCPI, dans le cas où l’investisseur ne serait plus en mesure de rembourser le crédit.

Benjamin doit comprendre, ce qui me paraît aisé, que la seule solution ici pour l’organisme de crédit de réaliser de la marge sur un tel financement se trouve sur le taux, puisqu’il ne percevra ni prime d’assurance, ni ne pourra réaliser de marge sur des services liés à la gestion du compte, puisque la domiciliation des revenus n’est pas imposée.

Conclusion : Benjamin peut se lancer sur ce projet, l’esprit tranquille. Au-delà du taux, il est important qu’il prête attention également à la profondeur de l’offre de SCPI et au niveau de diversification du portefeuille de SCPI sélectionnées par son conseiller.

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