SCPI À CRÉDIT EN 2020 : comment profiter des promotions de fin d’année

En 2019, les SCPI de rendement ont dégagé une performance moyenne de 4,40% (Source IEIF). Leur performance globale s’établit à 5,60% (Source : IEIF), en intégrant la valorisation du patrimoine. Malgré le contexte de crise sanitaire, les sociétés de gestion confirment pour la plupart, être en mesure maintenir des taux de distribution sur valeur de marché, supérieurs à 4% en 2020. Les encaissements de loyers ont bien résisté, notamment pour les SCPI assises sur des baux de qualité avec les meilleures signatures françaises et internationales.

Par ailleurs, les taux d’emprunts ont continué à bénéficier des politiques accommodantes des banques centrales. L’achat de SCPI à crédit n’a donc jamais été autant attractif qu’en ce moment, même s’il faut rajouter quelques dixièmes de points aux taux du marché de crédit résidentiel, pour les organismes qui n’exigent pas la domiciliation bancaire.

Le différentiel entre le rendement des SCPI et le coût du crédit offre toujours une opportunité exceptionnelle de développer son patrimoine en faisant appel à l’effet de levier, tout en déduisant les intérêts d’emprunt. Découvrez nos simulations et bénéficiez des taux promotionnels de cette fin d’année. Encore quelques jours pour en profiter. 

 À qui s’adresse l’acquisition de SCPI à crédit ?

La capitalisation totale des SCPI, de l’ordre de 65,2 milliards, continue de progresser d’année en année, devenant ainsi l’un des placements préférés des Français, notamment dans un contexte de taux bas, de retour de l’inflation et de chute continue des fonds en euros en assurance-vie. C’est donc un placement qui s’adresse aujourd’hui au plus grand nombre, et qui résiste mieux à la crise sanitaire, que les placements en actions par exemple.

L’achat de SCPI à crédit s’adresse à tous. Autant aux jeunes salariés qui souhaitent débuter leur construction patrimoniale, qu’aux couples déjà bien établis, qui souhaitent préparer leur retraite ou compléter leurs revenus à terme. Dans certains cas, les personnes déjà retraitées peuvent également en bénéficier.

Il faut généralement être salarié, fonctionnaire ou exercer une profession libérale pour être éligible, mais des solutions existent désormais, quel que soit le profil.

Côté résidence fiscale, là aussi, le cas le plus simple concerne les résidents fiscaux français, mais le montage s’ouvre désormais aux expatriés ou aux fonctionnaires détachés à l’étranger.

Le financement de SCPI s’adresse tant aux propriétaires de leur résidence principale, qu’aux locataires.

Enfin, les familles monoparentales peuvent également prétendre au financement de SCPI à crédit.

Quel type de SCPI est il possible de financer à crédit ?

Il existe de nombreuses solutions pour acquérir des SCPI : en direct, en assurance–vie, en pleine propriété ou en nue–propriété, mais il est évident que l’acquisition de SCPI de rendement à crédit est probablement l’une des meilleures solutions pour se constituer aujourd’hui un patrimoine, voire pour développer un patrimoine existant, quelle que soit sa situation.

Il faut retenir qu’à crédit, il est généralement plus aisé de financer des parts de SCPI détenues en pleine propriété. L’acquisition de parts en nue-propriété est complexe et rarement accessible; toutefois une étude personnalisée est nécessaire pour en avoir le cœur net.

Pour faciliter l’accès aux SCPI à crédit tout en diversifiant votre patrimoine, nous avons constitué 2 projets assis sur un portefeuille de 14 SCPI  :

Que donnent les simulations de SCPI à crédit actuellement ?

Les deux simulations suivantes sont assises notamment, sur des conditions de taux de crédit dans le cadre d’une offre promotionnelle en cours disponible jusqu’à fin novembre 2020. Une simulation plus précise doit être menée en intégrant les données propres à votre profil d’investisseur.

Que faut il retenir de ces simulations ?

 L’effort d’épargne est essentiellement financé par les revenus, les loyers des SCPI : l’effet de levier joue à plein. La déduction des intérêts d’emprunt viendra améliorer l’effort d’épargne, mais dépend de la situation fiscale de chacun.

 Plus le portefeuille acquis est important, moins l’effort d’épargne relatif est élevé.

 Notre scénario de revalorisation du patrimoine est conservateur puisque nous ne prenons pas ici d’hypothèse de revalorisation du patrimoine sur 15 ans, ce qui est est en soi peu probable. Ce patrimoine se revalorisera très probablement.

 Une fois le crédit remboursé, au bout de 15 ans, le portefeuille dégage des revenus complémentaires. C’est notamment attractif au moment de la retraite, ou pour obtenir un complément de revenus. Le choix peut être fait également de céder les SCPI, au bout de la durée d’emprunt, et engranger le gain net constitué.

 Les taux d’emprunts pratiqués pour le financement de SCPI sont généralement plus élevés que les taux de crédit immobilier classique. Il faut généralement compter jusqu’à 0,5% supplémentaires, par rapport à un taux de crédit consacré au financement de sa résidence principale.

Ce surplus de taux s’explique par le fait, que les organismes de financement que nous avons sélectionnés, n’exigent pas de votre part, de changer de banque pour la domiciliation de vos revenus.

 L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire dans le financement de parts de SCPI à crédit : le nantissement des parts est cependant régulièrement demandé par les organismes prêteurs.

Comment fonctionne le financement de SCPI à Crédit ?

Le mécanisme de financement de SCPI repose sur 2 principes :

Principe n°1 : les distributions de dividendes des sociétés, issus des loyers, viennent compenser / absorber le coût et le remboursement du crédit. Une fois de plus, la revalorisation n’est pas prise en compte, mais est très probable, et vient améliorer le mécanisme.

Principe n°2 : les parts de SCPI sont généralement nanties par les organismes prêteurs. C’est-à-dire qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur viendra éventuellement céder les parts des SCPI financées, pour solder la dette à travers le crédit.

En combien de temps un dossier de crédit de SCPI peut-il obtenir une réponse ?

Une réponse en 48 heures est possible : l’étude du dossier de financement est en général assez rapide (quelques jours suffisent), et nécessite d’abord que le conseiller en gestion de patrimoine établisse une simulation en fonction du montant de SCPI acquises, du type de SCPI choisie par l’épargnant et des taux de crédit en vigueur au moment de la demande, mais également de sa situation personnelle.

À noter : l’acquisition sans apport est possible. Pour profiter des promotions de taux proposées en cette fin d’année 2020, il faut cependant apporter 10% du montant de SCPI acquises.

Certains acteurs financent même les frais d’acquisition limitant ainsi fortement l’effort d’épargne et les efforts de trésorerie.

Nous consulter pour obtenir de telles informations.

Pourquoi l’acquisition de SCPI à crédit est-elle particulièrement attractive actuellement ?

Des taux promotionnels sont actuellement disponibles pour le financement de SCPI, avec un apport limité à 10%. Ces taux promotionnels n’exigent pas que vous domiciliez vos revenus bancaires ailleurs que dans votre banque habituelle.

Outre les avantages issus de la détention de SCPI (diversification du patrimoine, gestion des actifs par un professionnel, valorisation du patrimoine, mutualisation des risques), les avantages liés au financement de SCPI à crédit sont multiples :

1 – Ils permettent de constituer plus rapidement un patrimoine assis sur des biens tangibles et diversifiés, généralement des bureaux de grande qualité loués à des entreprises de premier plan,  voire de l’immobilier résidentiel, sans être exposé aux performances, parfois erratiques, des marchés boursiers volatiles et irréguliers.

2 – D’un côté, des niveaux de rendements des SCPI qui résistent à la baisse des taux, mais qui profitent à l’inverse des taux de crédits extrêmement attractifs. Au regard de l’excellente tenue du marché de l’immobilier tertiaire malgré le contexte de crise sanitaire (taux d’occupation financiers élevés, baisse des mesures d’accompagnement lors de la signature d’un bail, bonne tenue des loyers, reprise de l’inflation, excellent niveau d’encaissements des loyers après le 1er confinement ) et des taux de crédit bas, le financement de SCPI à crédit est probablement l’un des meilleurs mécanismes pour se constituer un patrimoine diversifié et capable de procurer des revenus complémentaires à terme, tout en protégeant raisonnablement son capital.

3 – Déduction des intérêts d’emprunts : il est possible de déduire de ses revenus les intérêts d’emprunts du crédit mobilisé, améliorant ainsi le résultat fiscal d’une acquisition de SCPI à crédit.

Quelles sont les autres astuces / leviers qu’il faut avoir en tête dans le cadre d’acquisition de SCPI à crédit :

Allonger la durée du crédit : il est possible d’obtenir des financements jusqu’à 25 ans actuellement, rendant l’effort d’épargne mensuel moins contraignant. Nous consulter pour accéder à ces offres de financement sur 25 ans.

Utiliser l’avance de votre contrat d’assurance-vie : l’achat à crédit de parts de SCPI logées en assurance-vie n’est pas possible. Cependant, vous pouvez financer l’acquisition de SCPI en assurance-vie en utilisant l’avance d’un autre contrat d’assurance-vie que vous détenez. Cependant, les durées dans ce cas sont raccourcies (6 ans maximum).

Profiter du financement in fine: usage du crédit « in fine » nanti par un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, les revenus des SCPI vont pouvoir financer les intérêts du prêt in fine, couvrir la fiscalité dégagée par les revenus de SCPI, et reconstituer le contrat d’assurance-vie. En savoir plus avec l’article Assurance vie : comment utiliser son épargne pour garantir un crédit, un prêt.

Quelles sont les limites de l’acquisition de SCPI à crédit :

Difficile de passer par son banquier : obtenir un financement de SCPI en faisant l’acquisition d’un côté de parts de SCPI et de l’autre en obtenant un financement via son banquier, rend l’exercice généralement plus compliqué. Les banques classiques, en outre, proposent généralement un portefeuille limité de SCPI et parmi les moins attractives.

Pas d’intérêt de financer à crédit les parts de SCPI investies à l’étranger : les SCPI investies sur le marché allemand, par exemple, n’étant pas soumises au régime fiscal français, il n’est pas intéressant d’acheter à crédit de telles SCPI, puisque les intérêts ne pourront être déductibles.

Conclusion :

Le financement de parts de SCPI de rendement à crédit est devenu très attractif ces dernières années.

Le croisement de taux d’emprunts bas et la bonne tenue du rendement des SCPI maintenu par un marché tertiaire dynamique notamment en Île-de-France y compris dans un contexte Covid 19, rend une telle opération vertueuse.

Afin de limiter les risques d’une telle opération, il faut veiller à sélectionner des SCPI de 1^er rang, diversifiées,  avec des niveaux capitalisations élevés, quitte à être moins gourmand en terme de rendement.

Enfin, pour chaque profil il est nécessaire de réaliser une étude particulière (salarié du privé, fonctionnaire, célibataires, couples, non-résidents fiscaux…). Votre conseiller en gestion de patrimoine est capable de vous apporter d’une part l’offre de SCPI adéquate, mais aussi la solution de financement adaptée. 

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*  TDVM:  Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (ou rendement annuel financier) brut avant fiscalité. Il est nécessaire d’avoir la pleine jouissance et la pleine propriété de la part sur la période considérée pour bénéficier du revenu affiché. La performance passée n’est pas un indicateur fiable des performances futures . La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection du capital investi et du taux de distribution. Ces placements présentent un risque de perte en capital. La société de gestion ne garantit pas les conditions de revente des parts.

Un crédit engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager L’absence de garantie de revenus et de capital ne remet pas en cause les obligations de remboursement inhérentes à la souscription d’un crédit. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts et être amené à supporter un risque de perte en capital. La revente des parts peut éventuellement ne pas couvrir le remboursement du crédit.