SCPI à crédit : dernières news et astuces

Intégrale Placements (BFM Business)

Mardi 09 mai 2018 : Intégrale Placements (BFM Business), présenté par Cédric Decoeur et et Guillaume Sommerer

Découvrez les dernières nouvelles et astuces concernant les SCPI à crédit avec Vincent Cudkowicz, Directeur Général de bienprévoir.fr.

Retrouvez en plus avec le Guide : « FINANCER DES PARTS DE SCPI À CRÉDIT »

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Guillaume Sommerer (Rédacteur en chef adjoint chez BFM Business) : Vous êtes nombreux à chercher le meilleur rendement possible en toute sécurité et notamment grâce à l’immobilier. Certaines SCPI restent plutôt indiquées en tout cas si vous cherchez du rendement. On va d’abord parler des SCPI à crédit parce que c’est aussi grâce aux crédits qu’on peut booster le rendement. Sur les SCPI, on reste globalement, sur un placement avantageux, attirant ?

Vincent Cudkowicz (Directeur Général, Bienprévoir.fr) : Oui, aujourd’hui il s’agit de la meilleure alternative au fonds en euros, en assurance-vie, c’est un placement qui rapporte à peu près 4,5% par an. C’est ce qu’on a constaté en 2017 avec un rendement qui s’érode d’année en année comme pour tous les placements. Mais aujourd’hui on se retrouve avec une offre très diverse, très large, avec des SCPI qui pèsent plusieurs centaines de millions d’euros et parfois qui dépassent le milliard de capitalisation. On est sur des placements très attractifs en termes de sécurisation du patrimoine.

En effet, cela devient du costaud avec certaines SCPI qui commencent à prendre une taille vraiment significative. On accroît le rendement vous le disiez qui est autour de 4,5% brut. Et on accroît ce rendement si on achète des SCPI à crédit.

On va bénéficier d’un effet de levier et essayer de réfléchir aux moyens pour augmenter le niveau de patrimoine au bout de son investissement. Effectivement, en utilisant le crédit qui est très attractif aujourd’hui, comme pour tous les secteurs économiques. Il est possible d’en profiter et avec quelques astuces on peut également maximiser le capital au terme. 

Parlons-en pour ceux qui nous écoutent et qui sont attirés par le rendement des SCPI et qui veulent le booster encore davantage en les achetant à crédit. Est-ce qu’on obtient des taux aussi attractifs quand on achète des SCPI que lorsqu’on achète de l’immobilier classique.

On n’est pas sur les mêmes grilles de taux. Je rencontre souvent des clients qui sont plutôt surpris lorsqu’on leur présente les grilles de taux d’emprunt sur les SCPI. Par exemple aujourd’hui le taux le plus bas c’est 1,7% sur 5 ans. Je rappelle qu’aujourd’hui en moyenne sur l’immobilier classique on est à 1,5% sur 25 ans. Donc on voit bien qu’il y a un écart très important sur les grilles. Il n’est pas possible de trouver mieux aujourd’hui que 1,7%. Même si c’est plus cher que le crédit classique, il s’agit d’une opportunité importante pour construire du patrimoine tranquillement et sans effort d’épargne extraordinaire.

Si les taux sont supérieurs à l’immobilier classique, on peut déduire les intérêts d’emprunt pour booster le rendement, c’est tout l’intérêt.

Tout à fait lorsqu’on achète des SCPI de rendement en pleine propriété, il est possible de déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt.

 Vous le disiez, lorsque des particuliers veulent acheter des SCPI à crédit pour le rendement, ils sont surpris par les taux d’intérêt qui sont un peu plus élevés que l’immobilier classique, est ce qu’on peut se rattraper ou en profiter même en rallongeant la durée du crédit.

 C’est là qu’il y a quelque chose de très nouveau qui apparaît sur le marché des offres où on a d’un côté le crédit, de l’autre côté les SCPI qui sont proposés. On voit apparaître depuis quelques semaines seulement, le même phénomène qu’on a sur les crédits immobiliers classiques, c’est-à-dire qu’on redonne du pouvoir d’achat aux épargnants en leur proposant d’allonger la durée de crédit de 20 à 25 ans. On s’est rendu compte en faisant quelques calculs qu’en passant de 20 à 25 ans, on augmente la capacité de constitution de patrimoine au terme de 70 %, tout en gardant le même taux, c’est absolument énorme.

Il s’agit donc d’un levier. Faut-il encore accepter de s’endetter pour 25 ans et en avoir les moyens. Votre conseil est d’allonger la durée du crédit et votre pouvoir d’achat en SCPI va s’en trouver accru significativement. Une autre façon d’acheter plus de SCPI : les acquérir en démembrement. Beaucoup d’auditeur nous interrogent là-dessus et nous disent qu’acheter en nue-propriété les SCPI permet une décote importante qui permet par la suite de bénéficier d’une plus-value super. C’est peut-être le placement du moment.

Oui, mais qu’est-ce que ça cache ? Alors on peut revenir sur le mécanisme de la nue-propriété mais il y a un inconvénient majeur qu’on a observé sur les SCPI classique. Elles sont soumises à la fiscalité de l’impôt sur revenu qui est généralement assez élevé et change fortement le rendement de l’opération. Puisqu’on paye l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Si on passe uniquement par l’investissement en nue-propriété de SCPI on s’assoit sur des revenus pendant un certain nombre d’années, c’est-à-dire qu’on ne perçoit rien pendant 5, 10, 15 ou 20 ans selon la durée qu’on décide de s’offrir. 

Autrement dit on ne perçoit pas les loyers. Par exemple, si on signe un démembrement de 10 ans, on acquiert la nue-propriété pendant cette période et on bénéficie d’une décote mais on ne perçoit pas de rendement, de loyer.

C’est une option intéressante pour les gens qui ne veulent pas alourdir leur fiscalité et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires ou qui éventuellement anticipent leur besoin de revenus complémentaires, on fait référence à la retraite. Elle concerne plutôt les gens qui ont entre 40 et 50 ans et qui se disent « aujourd’hui j’ai une capacité d’épargne et je ne veux pas alourdir ma fiscalité ». Ces personnes choisissent ce schéma avec les conditions d’emprunt d’aujourd’hui et la fiscalité qu’on met de côté dans ce cadre-là. On mise sur des SCPI qui vont bien se revaloriser et là aussi il y a quelques astuces à prendre en compte. On peut envisager à terme obtenir le meilleur multiple afin d’augmenter son patrimoine par rapport à l’achat de SCPI classique.

Donc vous dites que pour préparer sa retraite par exemple, acheter la nue-propriété de SCPI peut faire partie des placements à privilégier parce qu’on achète avec une décote qui varie de 60 à 80% selon la durée choisie. Et on récupère à la fin la pleine propriété donc on réalise une plus-value mécanique.

 Oui c’est-à-dire qu’on repousse les revenus à plus tard sauf que ces derniers ne seront pas fiscalisés ainsi que la plus-value réalisée. C’est le premier intérêt. Le second est que si on choisit un patrimoine de SCPI qui est plutôt bien diversifiée qui va bien se revaloriser, je pense par exemple aux SCPI qui vont miser sur le Grand Paris , le Brexit, les Jeux Olympiques. On peut considérer que sur le tertiaire en Île-de-France, il y a des espoirs de valorisation importante. Cette valorisation ne va pas être fiscalisée à la sortie, c’est ici qu’on a vraiment un effet absolument fabuleux de construction du patrimoine.

 Vous qui nous écoutez et qui nous regardez, c’est un vrai tuyau que nous apporte là Vincent Cudkowicz. La nue-propriété de SCPI pour réaliser maximiser sa plus-value. Les probabilités pour y arriver sont vraiment très fortes sauf si vraiment le marché se casse la figure d’ici là. Sans oublier que la plus-value n’est pas fiscalisée. Cette nue-propriété de SCPI, ces SCPI démembré, on peut aussi les acheter à crédit comme les autres ?

 Oui, complètement. Il est possible de les acheter à crédit puisque ce qui intéresse la banque c’est d’avoir un bien immobilier en face donc elle va se garantir avec les parts de SCPI que vous avez achetée. En revanche, ce qu’il faut garder en tête c’est que votre effort d’épargné va être plus important que si vous achetiez des SCPI de rendement qui vont dégager des loyers. Et là, vous n’avez pas de loyer, vous décalez le revenu dans le temps. Les taux de crédit restent les mêmes mais votre effort d’épargne en fin de compte est plus important à l’instant t mais à la fin de l’opération c’est plutôt plus intéressant.

 Mais est-ce que les banques délivrent facilement des crédits pour l’achat de SCPI d’une part et de nue-propriété de SCPI d’autre part ?

 Oui tout à fait elles le font mais je dirais que c’est beaucoup plus accessible lorsqu’on s’adresse à des opérateurs qui ont d’un côté les SCPI et de l’autre côté le crédit. Très souvent ce qui se passe c’est que les banques n’aiment pas financer des SCPI qui ne sont pas achetées dans leurs réseaux. On est toujours dans une logique de clientèle captive dans les réseaux bancaires, elles vont donc vous proposer leur propre SCPI. Généralement, les SCPI qu’on trouve dans les réseaux bancaires sont moins attractives.

 Quelle SCPI recommanderiez-vous en démembrement ?

 Alors j’aime bien une SCPI qu’on peut considérer aujourd’hui comme historique, qui n’est pas celle qui offre le plus gros rendement depuis un certain nombre d’années mais qui a une capitalisation absolument incroyable, supérieur au milliard d’euros, c’est Rivoli Avenir Patrimoine d’Amundi . Je la sélectionne parce qu’aujourd’hui elle correspond à cette stratégie d’aller investir en Île-de-France avec>le Grand Paris notamment. Je pense aussi à la SCPI PF Grand Paris de Perial qui elle aussi par définition au regard de son nom investit essentiellement en Île-de-France et à Paris. Et pour finir la SCPI Primopierre du groupe Primonial qui reste un peu dans la même logique.

 Voilà quelques idées concrètes. Une dernière question, lorsqu’on achète la nue-propriété de SCPI, est ce qu’il y a un risque en liquidités ? Est ce qu’on récupère facilement toutes ses parts à la fin ou cela peut poser un problème ?

 Non, c’est mécanique, c’est-à-dire que la nue-propriété engage à vous livrer la totalité donc vous récupérerez l’usufruit au bout d’un certain nombre d’années, il n’y a pas de risque. En revanche, il existe un  risque dans le cas où vous êtes obligé de récupérer votre capital pendant la durée de démembrements. Cela peut poser un problème effectivement. Il faut considérer que c’est de l’argent qu’on n’a pas besoin de récupérer. Il faut attendre le terme du démembrement c’est comme ça qu’on optimise l’opération. Et il n’est pas possible d’en acheter à crédit en assurance-vie.