Financer des parts de SCPI à crédit

Comme pour une opération immobilière en directe, l’investisseur peut mettre à profit le levier du crédit pour acquérir des parts de SCPI.

1. Principe

L’acquisition des parts de SCPI est réalisée au moyen d’un financement bancaire :

• La part de ce financement bancaire est déterminée avec l’aide d’un conseiller de manière à optimiser l’opération
• Si la capacité de remboursement de l’investisseur le permet, le crédit peut même couvrir l’intégralité de l’opération

Selon le réglage choisi, le souscripteur peut adapter l’opération à ses contraintes et se constituer un patrimoine:

• Sans mobiliser d’apport au départ
• En réduisant, voire en ramenant à 0, son effort d’épargne mensuel

Le recours au crédit a de multiples avantages :

• Il permet de faire financer l’acquisition par les locataires de la SCPI, les remboursements étant couvert totalement ou en partie par les loyers perçus
• Les intérêts d’emprunts peuvent être déduits des loyers, allégeant ainsi la taxation des revenus issus de la SCPI

2. Exemple

Un investisseur acquiert pour 100.000 euros de parts de SCPI avec 10% de frais à l’entrée

• Son investissement global s’élève à 110.000 euros
• Il vise en retour une rentabilité annuelle de 5,5%

Pour le financement, il décide d’utiliser:

• Un apport personnel de 60.000 euros
• Un financement bancaire de 50.000 euros sur 20 ans à 2,5%

Le crédit entraîne des mensualités de 264,95 euros

• Soit un coût total de 13.588 euros

L’investissement va de son côté rapporter 5.500 euros par an

• Soit un revenu de 458,33 euros par mois et de 110.000 euros sur les 20 ans

Ces loyers vont être taxés à au titre des prélèvements sociaux (15,5%) et au barème de l’impôt sur le revenu

• Si l’investisseur est dans la tranche à 30%, on peut estimer la taxation à 43.867 euros sur les 20 ans, en tenant compte de la déductibilité des intérêts
• Cela correspond à une charge fiscale moyenne de 182,78 euros par mois

Les charges et revenus mensuels seront alors les suivants

En modulant apport et crédit, l’investisseur n’aura aucun effort d’épargne mensuel à fournir pour acquérir ses parts

• Net d’impôts et de prélèvements, il encaissera en moyenne 10,60 euros par mois sur la durée de l’opération

Au terme de l’opération, l’investisseur aura fait fructifier son capital de départ sans avoir eu à épargner chaque mois. Le bilan à terme le prouve

• L’apport initial est de 60.000 euros
• A terme, il détiendra des parts de SCPI (valorisées au départ à 100.000 euros) et aura reçu 2.544 euros de loyers (nets d’impôts et de remboursements d’emprunt)
• Son gain sera donc de 42.544 euros en l’absence de revalorisation des parts
• Avec simplement 1% de revalorisation annuelle des parts, son gain avoisinera les 65.000 euros.
• Exemple : l’acquisition de part de la SCPI PRIMOVIE, qui a eu un rendement de 4,50% en 2018, peut se faire part crédit.

3. De nombreuses alternatives

D’autres montages sont envisageables au travers du crédit bancaire

En couvrant à 100% une acquisition par crédit, l’investisseur peut par exemple :

• Investir dans les SCPI sans apport
• Financer son patrimoine en limitant son effort d’épargne grâce aux loyers reçus

Il est également possible de faire jouer la technique du démembrement. L’investisseur n’acquiert alors que la nue-propriété des parts

• Durant la période de démembrement, aucun loyer n’est perçu
• En contrepartie, le prix d’acquisition est diminué (par exemple 67% de la valeur des parts pour un démembrement sur 10 ans)
• Au terme de l’opération, l’investisseur devient pleinement propriétaire des parts sans avoir à payer d’impôt sur l’usufruit récupéré

Une opération en démembrement peut notamment être financée par un crédit remboursable in fine

• L’investisseur ne paie que les intérêts du crédit, ce qui limite son effort financier
• A l’issue du démembrement, il revend les parts pour rembourser le capital dû en réalisant un bénéfice

N’hésitez pas à solliciter nos conseillers pour établir des simulations d’investissement en SCPI.

Placements sans garantie du capital, ni garantie de performance.