2 astuces pour développer son patrimoine immobilier, sans effort d’épargne


Mis à jour le: 04/07/2018 à 12h52 par Vincent Cudkowicz

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Grâce à un usage malin des SCPI de bureaux et du crédit bancaire, découvrez les 2 astuces qui vous permettent de développer votre patrimoine immobilier, avec O€ d’effort d’épargne supplémentaire.

 

Investir dans les SCPI d’entreprises Bureaux et Commerce est doublement avantageux, actuellement, en 2015. D’une part, le rendement des SCPI d’entreprise n’a jamais été, relativement, aussi élevé, comparé aux placements sans risque comme les emprunts d’Etat. D’autre part, les conditions d’endettement n’ont jamais été aussi favorables aux emprunteurs.

En rajoutant à cela la possibilité de n’acquérir que la nue-propriété d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), on a entre les mains l’un des outils patrimoniaux les plus attractifs du moment, alors que le contexte durable de taux bas rend plus difficile la quête de rendement.

Laissez donc votre banque financer le développement de votre patrimoine, sans que cela ne vous coûte un effort d’épargne mensuel supplémentaire.

Nous allons vous démontrer ici, qu’en mixant un choix judicieux des meilleures SCPI, qui continuent à rapporter en moyenne 5%* par an, et un crédit aux alentours de 2,5%** actuellement, on peut se constituer en une dizaine d’année, un beau patrimoine immobilier, sans effort d’épargne supplémentaire, si vous détenez par exemple, déjà par ailleurs un contrat d’assurance-vie.

 

De quoi avons nous besoin pour réussir ce montage ?

➊  Une ou deux SCPI de bureaux / commerces dégageant depuis plusieurs années un rendement autour de 5%*

➋  La possibilité d’acquérir l’une au moins de ces deux SCPI en démembrant la nue-propriété

➌  L’accès à un crédit idéalement dans le cadre d’un financement « in-Fine »

➍  Apport : une épargne déjà constituée dans le cadre d’un contrat d’assurance vie

 

Reprenons pas à pas,  pour bien comprendre ces 2 astuces patrimoniales :

 

BP-00-bullet-M-number-01  Choix des SCPI : sélection les meilleures SCPI en termes de rendement et de capital.

En sélectionnant une ou deux SCPI de bureaux / commerces bien capitalisées, aux parcs immobiliers vastes et historiques, gérées par l’une des principales Société de Gestion françaises comme Amundi ou La Française AM, on maximise les chances d’obtenir des rendements autour de 5% par an. En 2013, le rendement moyen des SCPI d’entreprises était de 5,13%* et en 2014 de 5,08%* (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

L’investisseur achète une part de SCPI en nue-propriété et de l’autre côté, une part de SCPI en pleine propriété. Il peut choisir deux SCPI différentes pour diversifier son patrimoine.

 

BP-00-bullet-M-number-02  Acquisition de la nue-propriété : une solution fiscalement avantageuse.

Acquérir la nue-propriété temporaire d’une SCPI est une solution qui permet à l’épargnant de ne pas bénéficier des revenus immobiliers, et donc de ne pas payer d’impôt. Au bout de 5 ans (valorisée à l’achat de 75% à 80%) ou 10 ans (valorisée à l’achat de 65% à 70%), l’acquéreur de la nue-propriété récupère la pleine propriété, et perçoit à nouveau les revenus de son patrimoine immobilier.

 

BP-00-bullet-M-number-03  Le crédit bancaire : un contexte de taux bas intéressant.

L’investisseur profite des taux bas actuels exceptionnels. Actuellement, nous constatons des taux d’emprunts autour de 2,5%, voire parfois inférieurs à 2% dans certains dossiers !

L’épargnant emprunte la totalité du montant correspondant à l’investissement dans les deux SCPI auprès d’une banque.

 

BP-00-bullet-M-number-04  Apport : nantissement d’une épargne constituée dans un contrat d’assurance-vie.

Soit vous disposez déjà d’un contrat d’assurance-vie, soit vous ouvrez un nouveau contrat d’assurance-vie en y logeant une épargne correspondant à 20% du montant de l’investissement en SCPI.

Cette épargne, même si elle est nantie, continue à vous rapporter. Si cette épargne est réalisée dans le cadre d’un de nos bons fonds en euros dynamiques, prenons l’hypothèse qu’elle rapporte en moyenne 3,5% par exemple, votre capital continuera à se valoriser, tout en servant de garantie auprès de la banque.

 

En conclusion :

  • Vous investissez dans deux SCPI : l’une en pleine propriété, l’autre uniquement en nue-propriété.
  • Vous investissez votre apport correspondant à 20% de l’investissement total sur les 2 SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Ou mieux, vous utilisez un contrat d’assurance-vie déjà existant. Votre épargne continue à rapporter.
  • Chaque mois, vous remboursez votre crédit in-fine en réglant les intérêts d’emprunt.
  • Chaque trimestre, vous percevez les revenus de votre SCPI en pleine propriété.
  • Votre effort d’épargne est la différence entre ce que vous payez pour le remboursement de l’emprunt et de l’autre côté ce que vous percevez sous forme de revenus de la SCPI en pleine propriété. Dans certains cas, cet effort d’épargne est nul.
  • Au terme des 10 ans, vous cédez les SCPI et vous remboursez les crédits.
  • Vous gagnez en particulier sur la valeur de revente de la SCPI achetée en nue-propriété.

 

Simulation chiffrée :

 

HYPOTHÈSES en €
Achat SCPI en Nue Propriété 80 000
Prix Nue-propriété 67%
Achat SCPI  en  Pleine Propriété 200 000
Investissement financé par l’emprunt** 280 000
Apport nanti (Assurance-vie) 56 000
Rendement* SCPI Pleine propriété 4,8%
Taux du crédit** 2,5%
Rendement* Assurance-vie 3,5%
Durée (en mois) 120
Tranche Marginale Imposition 30%
Prélèvements sociaux 15,50%

 

RÉSULTATS en €
Montant investi initial 56 000
Effort d’épargne sur la période -3 762
Cumul investi 52 238
   
Capital au terme 118 170
Gain* +65 932 €
Performance +126%

 

 

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* SCPI : Performance brute avant fiscalité. L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne présente ni une garantie en capitale, ni une garantie de rendement. Les revenus sont soumis à prélèvements sociaux et impôts. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et la valeur d’un investissement en SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.

Assurance-vie : rendement net de frais de gestion, hors prélèvements sociaux et fiscaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

**L’absence de garantie de revenus et de capital ne remet pas en cause les obligations de remboursement inhérentes à la souscription d’un crédit. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts et être amené à supporter un risque de perte en capital. La revente des parts peut éventuellement ne pas couvrir le remboursement du crédit

 

AVERTISSEMENT :

Les informations présentées dans cette article ne constituent en aucun cas une offre ou une sollicitation d’investir, ni un conseil en investissement ou une recommandation sur des investissements spécifiques. Les éléments d’information, opinions et données chiffrées sont considérés comme fondés ou exacts au jour de l’établissement du document en fonction du contexte économique, financier et immobilier du moment et reflètent le sentiment à ce jour de bienprévoir.fr sur les marchés et leur évolution. Elles n’ont pas de valeur contractuelle et sont sujettes à modification. Il est rappelé par ailleurs que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Compte tenu des risques d’ordre économique et immobilier, il ne peut être donné aucune assurance que le produit ou les produits présenté(s) atteigne(nt) son / leur objectif(s). Pour tout complément d’information et avant toute souscription, veuillez prendre connaissance de la documentation réglementaire, des frais et des risques associés qui peuvent avoir un impact à la baisse sur la valeur liquidative du / des produit(s) (notamment risque de perte en capital), disponibles sur le site de bienprévoir.fr et/ou sur simple demande auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine bienprévoir.fr.

La simulation ci-dessous correspond à un scénario favorable. Les chiffres sont donnés à titre d’illustration, les hypothèses et le résultat ne sont pas garantis. Il existe d’autres scénarios moins favorables pour l’investisseur. Celui-ci est tenu de s’informer auprès de son conseiller habituel avant d’effectuer une quelconque opération.

 

Par Vincent Cudkowicz

Directeur Général, co-fondateur