3 avantages à investir avec une décote dans l’immobilier maintenant

Alors qu’il ne reste plus que quelques jours pour réduire ses impôts à payer en 2016, nombreux sont les Français qui se laissent séduire par les promesses des produits défiscalisants (FIP, FCPI, SOFICA, etc.).

Cependant, une autre astuce méconnue existe pour réduire ses impôts, sans être contraint par la date fatidique 31 décembre, et peut être réalisée toute l’année. L’astuce réside dans le fait d’investir dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) démembrées. Cette astuce, jusqu’ici réservée aux grands gestionnaires de fortunes, se démocratise. Explications :

Démembrer ? Cela consiste en quoi ?

Le démembrement immobilier consiste à séparer un bien immobilier en 2 parties :

• L’usufruit, qui est le droit de se servir du bien immobilier (usus) et d’en percevoir des revenus (fructus).
• La nue-propriété (abusus), qui consiste en la possibilité de détenir les droits de propriété du bien.

En démembrant, vous pouvez investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier ou d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Une tierce personne fera l’acquisition de l’usufruit.

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien se fait en obtenant une décote sur le prix du bien. En échange l’investisseur ne touche aucun revenu sur cet investissement, pendant la durée de la décote de 5, 10 ou 15 ans. Plus la durée de démembrement est longue, plus la réduction du prix d’achat, la décote, est importante.

A la fin de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien (usufruit + nue-propriété). Celui-ci commence alors à  percevoir des revenus et ce bien est alors réintégré pour sa totalité dans son patrimoine.

Les 3 Avantages fiscaux du démembrement de parts de SCPI :

Avantage 1 : L’investisseur ne touche aucun revenu pendant la période de décote. Ainsi, il ne paye pas d’impôt sur les revenus issus des parts de ses SCPI, tout en développant sensiblement la taille de son patrimoine.

Avantage 2 : Si l’investisseur est soumis à l’ISF, son assiette ISF diminue du montant de la nue-propriété acquise pendant la période de décote. Cette astuce permet de basculer hors du champ de l’ISF, dans certains cas.

Avantage 3 : Pas d’impôt sur le gain à la sortie ; le calcul de l’impôt sur le gain ne se fera que sur la différence entre la valeur de revente et la valeur de la pleine propriété, alors que l’investisseur aura acquis le bien avec une forte décote.

L’acquisition de SCPI démembrées est particulièrement astucieuse pour les personnes fortement imposées aujourd’hui et qui auront besoin de revenus complémentaires, à la retraite, comme c’est le cas souvent pour les médecins ou les professions libérales.

Financement à crédit de parts de SCPI démembrées : il est tout à fait possible de financer l’acquisition de nue-propriété de SCPI par un crédit. Attention toutefois, les intérêts d’emprunts ne pourront pas être déduits fiscalement.

2 exemples concrets.

Hypothèses :

Monsieur Dupont et Madame Henry, tous deux âgés de 55ans, souhaitent obtenir des revenus au moment de leur retraite. Tous deux ont un patrimoine estimé à 1 467 000 €.

Rappelons que le seuil d’éligibilité de l’ISF est de 1 300 000 €.

Considérons l’hypothèse prudente que les revenus des SCPI seront de 4,8%* environ par an (avant fiscalité).

 *En 2014, les SCPI d’entreprises ont généré en moyenne des revenus bruts de 5,1% (source IEIF).

Cas 1 : M. Dupont souhaite investir 67 000 € en nue-propriété de SCPI maintenant , pour plusieurs raisons :

• Il bénéficiera d’une décote de 33% par rapport à l’acquisition de la pleine propriété.
• Il profitera d’une gain non imposable de 33 000 € à la fin des 10 ans, s’il décide de revendre ses parts.
• Après avoir récupéré la pleine propriété de ses parts de SCPI (100 000 €), il touchera potentiellement des revenus complémentaires de 4 800 € par an (avant fiscalité)
• Il bénéficiera d’une économie d’ISF de 0,7% x 67 000 € chaque année, soit 4 690 € d’économie sur 10 ans.

Cas 2 : Mme Henry souhaite faire comme M. Dupont à la différence près qu’elle est prête à investir 201 000 € en nue-propriété de SCPI :

• Pour bénéficier aussi d’une décote de 33% par rapport à l’obtention en pleine propriété.
• Elle profitera d’un gain non imposable de 99 000 € à la fin des 10 ans, si elle décide de revendre ses parts.
• Après avoir récupéré la pleine propriété de ses parts de SCPI (300 000 €), elle touchera potentiellement des revenus complémentaires de 14 400 € par an avant fiscalité.
• Elle bénéficiera d’une économie d’ISF. En effet, son assiette taxable à l’ISF sera réduite de 1 467 000 € à 1 266 000 € et passera ainsi sous le seuil de l’ISF. Elle sera donc exonérée d’ISF pendant 10 ans.

Résultats :

A titre d’exemple, les 2 SCPI suivantes bénéficient des décotes de :

SCPI Épargne Foncière (La Française AM) : SCPI de bureaux essentiellement situés à Paris

• Décote de 20% pour un démembrement sur 5 ans.
• Décote de 27% pour un démembrement sur 7 ans.
• Décote de 33% pour un démembrement sur 10 ans

SCPI Primopierre (Primonial) : SCPI de bureaux diversifiée.

• Décote de 20% pour un démembrement sur 5 ans.
• Décote de 35% pour un démembrement sur 10 ans.

Découvrez ici l’ensemble de nos SCPI démembrables.

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