Comment et pourquoi investir de nouveau dans l’immobilier hôtelier ?

L’hôtellerie reprend des couleurs après avoir été durement touchée par la pandémie. Cependant, les acteurs devront s’adapter aux nouvelles attentes des clients et aux nouveaux modes de consommation. Ce changement de paradigme présente des opportunités d’investissement dans un secteur encore ébranlé par la crise sanitaire.

Le « monde d’après » semble se dessiner, notamment dans le secteur du tourisme, qui a été touché de plein fouet par la crise sanitaire. 2022 marque le retour à une fréquentation proche de la normale, portée par le regain de fréquentation de la clientèle étrangère et l’envie des Français de voyager plus loin. Cependant, dans le monde d’après, la perception des enjeux environnementaux et climatiques influence  d’avantage le comportement de consommation des touristes qui ont tendance à limiter leur empreinte carbone. Le monde de l’hôtellerie et du tourisme dans son ensemble, vit en conséquence un changement de paradigme équivalent au tremblement de terre que fut le 11 septembre 2001. Dans ce contexte, des opportunités dans l’investissement immobilier sont à saisir, à condition de savoir se positionner sur les bons projets.

Pourquoi le tourisme se porte mieux ? Entre euro faible et nouveaux modes de consommation hôtelier.

L’industrie du voyage se porte bien en 2022, avec des bilans proches des résultats de 2019. Ainsi, le RevPar, indicateur de référence de l’hôtellerie, retrouve ses niveaux d’avant-crise, en baisse de 4% par rapport à 2019.

Plus précisément, les hôtels dits “économiques” sont revenus aux niveaux d’avant la crise, a déclaré BNP Real Estate. L’hôtellerie plus haut de gamme continue d’être pénalisée par le manque de certains clients étrangers, notamment chinois. Elle compense le manque d’hébergement pour la nuit par son « pricing power ». Cette capacité spécifique à l’industrie du luxe peut augmenter les prix sans affecter la demande. En période d’inflation et de restriction des déplacements, cet atout est un levier utilisé pour maintenir son modèle économique. Résultat, les Palaces parisiens ont augmenté leurs prix de 40% en juin 2022, tout en profitant de la faiblesse de l’euro face au dollar pour attirer la clientèle étrangère.

La dépréciation de l’euro a profité à l’ensemble de l’industrie hôtelière. Elle incite les voyageurs européens à voyager principalement dans la zone euro. Ce contexte économique soutient les tendances sociétales sous-jacentes de la consommation touristique. Les visiteurs cherchent à limiter leur impact sur l’environnement en soutenant le tourisme local, leur permettant de découvrir et de s’adapter à leur histoire et à leur culture. Un tourisme expérientiel proche de l’écotourisme devrait continuer à se développer dans les années à venir. L’hôtellerie économique a un rôle à jouer dans le tourisme régional au sein de cette Europe.

Cette nouvelle tendance vers plus d’authenticité trouve un écho auprès des pouvoirs publics. Ils tentent de limiter le tourisme de masse et son impact sur l’environnement dans les grands centres touristiques, notamment à Venise et Barcelone. Ainsi, ce principe de rareté de l’offre, qui fait suite à une stratégie de « contingentement » du tourisme de plus en plus fréquent, va conduire à une nécessaire  valorisation des actifs; ce qui devient plus rare devient plus cher.

Quelles sont les solutions disponibles pour investir dans l’hôtellerie ?

Les offres d’épargne immobilière ciblant les voyages, l’accueil, l’hébergement et l’hôtellerie sont limitées. Cependant, il existe des véhicules d’investissement exposés à cette classe d’actifs. A l’instar de l’investissement immobilier spécialisé dans une certaine activité (logistique, santé), mieux vaut se positionner sur des solutions d’investissement collectives et diversifiées comme la pierre papier. En l’occurence, il existe quelques SCPI hôtelières comme la SCPI Atream Hôtels ou la SCPI Aestiam Cap’Herbergimmo. Si leurs rendements chutent fortement pendant la crise sanitaire en 2020 et 2021, les épargnants devraient réaliser entre 4,5% et 5% en 2022. Ce niveau de performance se situe dans le rendement moyen SCPI. La SCPI est le support disponible avec des tickets d’entrée plus faibles et la possibilité d’investir dans des contrats d’assurance-vie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pour les investisseurs qui souhaitent une meilleure performance que la SCPI au prix d’un risque plus élevé, il existe une autre solution d’investissement : l’immobilier non coté. Le private equity immobilier en 2022 a été très dynamique. Il offre un TRI de 8% à 12% avec une diversification des bâtiments plus limitée par rapport à la SCPI. Il s’agit généralement de restructurations d’immeubles visant à réaliser des plus-values ​​à la vente. Enfin, leur fiscalité offre des avantages attractifs par rapport aux SCPI. Les revenus ne sont pas soumis à l’impôt, sur le revenu, mais sont soumis à un impôt forfaitaire (30%), la flat tax . Ce patrimoine immobilier n’est pas inclus dans la détermination IFI. En revanche, avec des tickets d’entrée portés à 100 000 €, ces investissements ne sont pas accessibles à tous.

Enfin, la dernière solution d’investissement réside dans le crowdfunding immobilier via l’émission d’obligations financières. Cet apport en fonds propres permet aux promoteurs immobiliers de financer la rénovation ou la construction de bâtiments hôteliers répondant aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux de l’industrie touristique.

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