Plan Épargne Logement : comment en sortir ? Quelles alternatives ?

Depuis 2011, le Plan d’Épargne Logement (ou PEL) subit la baisse des rendements et les assauts des gouvernements. Après la réforme de 2011 qui interdit de posséder un PEL plus de 15 ans, les nouveaux PEL sont désormais soumis à fiscalité dès la première année. 

De plus, les taux de crédit offerts par les différentes générations de PEL sont désormais totalement hors marché.

Nombreux sont les épargnants qui décident de profiter des opportunités offertes par les solutions de placements actuelles couplées à des taux de crédit très attractifs, que le PEL n’offrent plus.

 Point sur la situation du PEL : Qu’est-ce qui a changé depuis janvier 2018 ?

Les enquêtes récentes le confirment : le baromètre annuel réalisé par le Cercle des Épargnants, annonçait en début d’année 2018, les prémices du désamour que le Plan Épargne Logement rencontre depuis quelques mois, et pour cause.

En effet, cette enquête indiquait que le PEL arrivait désormais en 3^ème position des produits d’épargne préféré des Français (à 27% d’avis favorables), mais perdait surtout 7 points par rapport au classement 2017.

Depuis le 1^er janvier 2018, les intérêts d’un Plan Épargne Logement ouverts depuis cette date sont soumis à la Flat Tax de 30% (17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% de fiscalité) ou au taux progressif de l’impôt sur le revenu.

En clair, le rendement brut servi par un nouveau PEL à 1%, ne délivre plus en net que 0,7% en moyenne, alors que rappelons-le, l’inflation évolue désormais entre 1,6% et 2%.

 Pourquoi le PEL n’est plus un produit d’épargne et de crédit attractif ?

Voici pour rappel les taux de crédits offerts pour les différentes versions / dates d’ouverture des Plans Épargne Logement :

CRÉDIT

Sur la partie crédit, les taux d’emprunts obtenus aujourd’hui par un emprunteur dit « Premium » est de l’ordre de 1,1% à 1,5% maximum sur 20 ans, on est très loin des taux de crédit offert par le PEL, qui pour les plus anciens se situent à plus de 6%.

Sur la partie épargne, on constate là aussi que les rendements offerts par le PEL, quelles que soient les dates d’ouvertures des plans, n’offrent plus beaucoup d’attrait.

EPARGNE

 Que faire des anciens PEL ?

Plusieurs situations doivent être distinguées lorsqu’on se pose la question de l’avenir de son PEL ouvert il y a de nombreuses années.

Évacuons tout d’abord la question des taux du crédit offert. Même en cas de remontée forte des taux dans les prochaines années, il est fort peu probable qu’un taux de crédit à 4,2% (pour les PEL ouverts avant le 1^er janvier 2015) devienne attractif.

Seul attrait éventuel, considérer le PEL devient comme essentiellement un produit d’épargne de précaution (avec un plafond de détention à 61 000€)

Il existe 3 catégories de cas :

• Les PEL ouverts il y a plus de douze ans sont fiscalisés à hauteur de 30% (le PFU)
• Les PEL ouverts il y a moins de douze ans mais avant le 1^er janvier 2018 sont soumis uniquement, pour le moment aux Prélèvements Sociaux de 17,2%
• Les PEL ouverts depuis le 1^er janvier 2018, totalement soumis au PFU de 30%

Pour être concret, on peut considérer que seuls les PEL ouverts avant 1994 peuvent encore avoir un léger intérêt à être conservés, notamment pour les contribuables soumis aux plus hautes tranches d’imposition, au regard du taux net servi, en prenant en compte la Flat-Tax.

 Que peut-on espérer à court terme des anciens PEL ?

Certains épargnants espéraient un coup de pouce du Gouvernement, dans le cadre de la Loi PACTE (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises) pour les inciter à conserver leurs anciens plans.

Le gouvernement a été clair, il n’y aura pas de nouveau bonus fiscal pour les détenteurs de PEL, et encore moins à l’ouverture d’une nouvelle poche d’épargne fiscale longue dans le cadre de la Loi PACTE.

 Quelles sont les alternatives au Plan Épargne Logement ?

Investir dans les OPCI, produits de pierre-papier liquides et souvent plus attractifs que les SCPI, car moins chargés en frais. En 2017, les performances délivrées ont été attractives avec une moyenne +3,99%  en 2017, voire +6% pour les meilleurs comme l’OPCI Diversipierre .

Certes, les OPCI sont plus volatiles qu’une SCPI, mais ils offrent une disponibilité accrue de l’épargne. Dans le contexte actuel, ils conviennent parfaitement aux épargnants qui recherchent une solution d’épargne liquide.

L’OPCI Diversipierre qui a servi une rémunération de +6,69% en 2017, qui en appliquant des frais d’entrée de 3% maximum, permet malgré tout de battre largement le rendement net du PEL notamment en le logeant dans un contrat d’assurance-vie.

Aujourd’hui, ce genre de fonds répond mieux aux attentes des épargnants qu’un PEL taxé, que ce soit en assurance-vie voire en compte-titres soumis à Flat Tax.

En outre, en logeant un OPCI en assurance-vie, l’épargnant tire profit de la règle de l’investi proportionnel qui permet de réduire la fiscalité sur les rachats.

L’ensemble de ces raisons  expliquent que ce type de fonds immobiliers diversifiés,  rencontrent un grand succès depuis janvier 2018 auprès des épargnants fortement taxés qui avaient l’habitude de profiter des attraits du PEL, maintenant disparus.

 Qu’en est-il de la partie crédit du PEL ? Vers quelles solutions se tourner pour compenser la baisse d’attractivité du crédit du PEL ?

Principale astuce : utiliser son épargne comme source pour obtenir un crédit.

Plutôt que d’attendre de son PEL un éventuel crédit à taux qui n’est plus avantageux au regard des taux du marché, mieux vaut utiliser son épargne en assurance-vie notamment pour obtenir une avance / un prêt, en nantissant une partie de son épargne. Les taux de crédit étant toujours très attractifs, les taux des avances le sont tout autant.

Exemple: avec un capital de 60 000€ placé en OPCI, il est possible d’obtenir actuellement une avance d’environ 35 000€ avec un taux d’environ 2,5% sur 3 ans renouvelable une fois.

Certes on ne remplace pas ainsi parfaitement le crédit immobilier qu’offrait dans le passé le Plan Épargne Logement mais cela répond en partie aux attentes des épargnants actuels.

Autres astuces permettant d’utiliser le levier du crédit :

• Obtenir de sa banque une ligne de crédit non affectée qui permet de figer pour une durée donnée un taux, dans les conditions actuelles.
• Les taux offerts sont certes légèrement moins attractifs que les taux servis actuellement pour un crédit immobilier, mais ils restent très intéressants.
• Les personnes éligibles sont celles qui disposent d’une épargne existante et de revenus réguliers importants.
• Coupler ces lignes de crédit non affectées à l’avance en assurance-vie pour constituer un apport et acheter, par exemple des parts de SCPI démembrées.

Conclusion :

Aucun intérêt à figer son épargne actuellement avec un PEL obsolète. Mixer des produits d’épargne liquides type OPCI en bénéficiant du rendement de la pierre papier, alliée à des lignes de crédit non affectées ou à l’avance que permet d’obtenir un contrat d’assurance-vie. Voilà quelques propositions attractives pour remplacer son vieux Plan Épargne Logement.

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