Les différents types de SCPI

Les SCPI peuvent être regroupées dans 3 grandes catégories selon l’objectif poursuivi.

1. Les SCPI de rendement

Comme leur nom l’indique, ces produits répondent à une logique de rentabilité via une distribution régulière des revenus, généralement trimestrielle.

Les SCPI de rendement constituent l’immense majorité du marché (environ 90% de la capitalisation totale)

Ces SCPI de rendement se déclinent en de nombreuses catégories

• Les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements sur des bureaux, des commerces, des entrepôts afin d’offrir des performances régulières
• Les SCPI de commerces investissent dans des murs de magasins en privilégiant les meilleurs emplacements
• Les SCPI de bureaux se focalisent sur l’immobilier dans les grands quartiers d’affaires
• Les SCPI régionales ciblent différentes sortes de bien dans une zone géographique choisie pour son dynamisme
• Les SCPI spécialisées se concentrent uniquement sur un secteur d’activité, comme la santé ou le tourisme

2. Les SCPI de plus-value

Plus rares, les SCPI de plus-value n’ont pas pour objectif de distribuer des revenus réguliers

• L’intérêt pour l’investisseur est avant tout de pouvoir profiter d’une forte progression du capital immobilier entre la date de souscription et la date de revente de ses parts

Les biens acquis sont donc sélectionnés en fonction de leur potentiel de revalorisation

L’investisseur souhaitant générer de la plus-value peut également opter pour l’achat de parts de SCPI en nue-propriété

• Il acquiert alors les parts pour une fraction de leur valeur et en devient pleinement propriétaire à la fin de la période de démembrement

3. Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales donnent la possibilité de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés dans le cadre d’un investissement en direct

• Il s’agit la plupart du temps de structures investissant dans l’immobilier résidentiel

La spécificité de ces produits impose d’avoir une optique de long terme, voire de rester engagé jusqu’à la dissolution de la SCPI.

• La durée peut aller jusqu’à 15 ans

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales :

• Les SCPI de déficit foncier. Elles acquièrent des biens à rénover. Ainsi, le montant des travaux effectués vient en déduction des loyers perçus. Si le montant des travaux dépasse celui des loyers, le déficit foncier créé vient diminuer le revenu global de l’investisseur dans la limite de 10.700 euros (intérêts d’emprunt exclus). Si le déficit est supérieur à ce montant, le solde peut être reporté sur les revenus fonciers à venir pendant 10 ans.
• Les SCPI Malraux. La structure investit dans des biens classés. Les travaux de rénovation effectués ouvrent alors droit à une réduction d’impôt de 22% ou 30% selon la zone à condition que les immeubles soient loués pendant 9 ans et que l’enveloppe de travaux ne dépasse pas 100.000 euros par an.
• Les SCPI Pinel. Ces produits déclinent dans le monde des SCPI, le mécanisme d’incitation fiscal proposé en cas d’investissement en direct. Le portefeuille de la SCPI est donc composé de biens résidentiels loués sous conditions de revenus et avec des limites de loyers. L’investisseur obtient en retour une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21% sur 12 ans.

4. L’exemple de la SCPI Pinel

Du fait de la jeunesse du mécanisme Pinel (qui a pris le relais du « Duflot »), les premières SCPI Pinel ont été lancées dans le courant de l’année 2015

Avec les souscriptions reçues, l’objectif de ces structures est d’acquérir des biens neufs qui seront loués selon les règles du « Pinel »

• Loyers encadrés
• Revenus des locataires plafonnés
• Mise en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon l’avantage fiscal visé

Les SCPI Pinel déjà disponibles proposent des durées de 9 ans ou 12 ans

• Sur une SCPI à 9 ans, l’investisseur obtient une réduction d’impôt correspondant à 18% de sa souscription (à répartir à hauteur de 2% par an)
• Sur une durée de 12 ans, l’avantage est de 21% (2% par an sur 9 ans puis 1% sur les 3 dernières années)

Les loyers perçus auprès des locataires génèrent en outre des revenus distribués au fil de l’eau aux investisseurs.

Compte tenu des délais nécessaires à la collecte des fonds, à la mise en location et à la revente à terme, les investisseurs doivent conserver leurs parts à long terme, jusqu’à 15 ans généralement.

L’octroi de l’avantage fiscal est par ailleurs soumis aux même règles que pour un investissement Pinel en direct

• Le montant de souscription retenu pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut excéder 300.000 euros par contribuable et par an
• Sur 12 ans, l’avantage fiscal de 21% peut donc atteindre 63.000 euros
• Les réductions d’impôt obtenues sont par ailleurs soumises au plafonnement des niches fiscales, qui limite les déductions à 10.000 euros par an.

Placements sans garantie du capital, ni garantie de performance.