Guide SCPI

La fiscalité des SCPI

 

Sommaire :
1. Imposition des revenus fonciers
2. Les revenus financiers
3. Les plus-values

 

1. Imposition des revenus fonciers

 

Les SCPI sont fiscalement translucides. Autrement dit, les souscripteurs déclarent à titre personnel la part de revenus de la SCPI qui leur revient.

La quasi-totalité des revenus perçus chaque année est imposée au titre des revenus fonciers. Il s’agit de la part des loyers revenant à l’investisseur.

Dans le cadre du régime réel, le contribuable doit déclarer son revenu net, c’est-à-dire les sommes perçues de la SCPI éventuellement diminuées des intérêts d’emprunt si l’achat a été réalisé à crédit

  • Ce revenu est imposé au taux marginal d’imposition du contribuable (0%, 14%, 30% 41% ou 45%)
  • Il est également soumis aux prélèvements sociaux à 15,5%
  • Si le revenu foncier est négatif, il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros (à l’exception des intérêts d’emprunts) et permet donc de diminuer l’impôt du foyer
  • Si le montant à reporter dépasse la limite de 10.700 euros, le solde est reportable sur les revenus fonciers futurs (pendant 10 ans)

Le contribuable peut aussi opter sous certaines conditions pour le régime dit de « micro-foncier »

  • Le revenu imposable est alors calculé en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus.

Le bénéfice du micro-foncier est toutefois réservé aux contribuables qui :

  • Touchent moins de 15.000 euros de loyers bruts par an
  • Détiennent au moins un bien en direct dont ils tirent des revenus fonciers issus d’une location nue
  • Ne profitent pas au travers des biens concernés (SCPI, immobilier en dur) d’un dispositif d’allègement fiscal (Malraux, Scellier, Pinel…)

 

 

2. Les revenus financiers

 

Plus rarement, les souscripteurs peuvent aussi recevoir des revenus financiers, provenant des placements de trésorerie effectués par la SCPI

Ces revenus financiers sont imposés au barème en fonction du TMI du contribuable

Sauf cas de dispenses, un prélèvement forfaitaire de 24% est effectué en année N. Cet acompte fait ensuite l’objet d’une régularisation en N+1

Ils sont aussi taxés à 15,5% au titre des prélèvements sociaux

 

 

3. Les plus-values

 

Lorsque qu’un investisseur revend ses parts et que le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition, il réalise une plus-value qui est imposable selon le régime des plus-values immobilière

  • L’impôt est calculé au taux de 19%
  • Des prélèvements sociaux de 15,5% sont en outre appliqués

La plus-value se détermine en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (frais d’acquisition inclus).

Des abattements viennent diminuer cette plus-value selon la durée de détention des parts

Pour l’impôt, le rythme de montée en régime des abattements est le suivant

  • 6% par an après 6 ans de détention
  • 4% au titre de la 22ème année
  • Ainsi, la plus-value est exonérée d’impôt après 22 ans de détention

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est différent

  • 1,65% par an de 6 ans à 21 ans
  • 1,6% la 22ème année
  • 9% par an de la 23ème à la 30ème année
  • L’exonération n’intervient ici qu’au-delà de 30 ans

Une surtaxe peut également s’appliquer aux plus-values de plus de 50.000 euros

  • Son taux varie de 2% à 6% par pas de 1%, le taux de 6% étant atteint au-dessus de 260.000 euros
  • La plus-value pour le calcul de cette surtaxe tient compte des abattements accordés au titre de l’impôt.

Par exemple, un épargnant revend pour 50.000 euros des parts acquises 10 ans et 3 mois plus tôt pour 30.000 euros plus 3.000 euros de frais (10%).

  • Sa plus-value brute est de 17.000 euros (50.000 moins 33.000)
  • Pour l’impôt, il bénéficie d’un abattement de 30% qui ramène sa plus-value taxable à 11.900 euros
  • Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 8,25%. D’où une base de taxation de 15.597 euros
  • Avec les taux en vigueur (19% d’IR et 15,5% de prélèvements), le vendeur doit régler 2.261 euros d’IR et 2.417 euros de prélèvements, soit une note globale de 4.678 euros correspondant à 27,5% de la plus-value.

 

Placements sans garantie du capital, ni garantie de performance.

 

 

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