Comment payer moins d’impôts ?

En investissant dans la pierre

 

L’immobilier est un moyen efficace pour se constituer un patrimoine en payant moins d’impôts.

 
 
1. Le dispositif Pinel


 

Le dispositif Pinel est un mécanisme d’incitation à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf

Le propriétaire va s’engager sur une durée de location de son choix

  • 6 ans
  • 9 ans
  • 12 ans

En retour, il bénéficie d’une réduction d’impôt

  • 12% sur 6 ans (soit 2% par an)
  • 18% sur 9 ans (soit 2% par an)
  • 21% sur 12 ans (2% par an pendant 9 ans puis 1% sur les trois dernières années)

L’investissement est soumis à des plafonds

  • 300.000 € au total
  • 5.500 € par m²

Ainsi, sur la durée de l’opération, l’investisseur peut déduire jusqu’à

  • 36.000 € s’il s’engage sur 6 ans
  • 54.000 € s’il s’engage sur 9 ans
  • 63.000 € s’il opte pour 12 ans

Le logement doit répondre à certains critères :

  • Il doit être situé dans des zones éligibles, classées en plusieurs catégories  (selon le niveau de tension du marché locatif local)
  • Le loyer ne doit pas dépasser des plafonds qui sont fonction de la zone et de la surface du logement

Des restrictions sont également imposées dans le choix des locataires :

  • Ils doivent disposer de ressources inférieures à des plafonds fixés en fonction de la zone et de la taille du ménage
  • Environ 90% des locataires sont éligibles au Pinel
  • Désormais, il est possible de louer à un ascendant ou à un descendant, si celui-ci est détaché fiscalement et respecte les conditions de revenus
Exemple pour un investissement à Bordeaux (zone B1) sur 30 m²
InvestissementRéduction d’IR sur 12 ansPlafond de loyer mensuel (2015)Plafond de ressources d’un locataire célibataire
130.000 €27.300 €362,16 €30.133 €

L’investissement Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales

  • Il perd donc en efficacité si vous approchez ou si vous dépassez déjà la limite de réductions d’impôt de 10.000 € par an
  • Par ailleurs, on ne peut pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an

 
 
2. Le déficit foncier


 

Dans le régime des revenus fonciers (au réel), le propriétaire n’est imposé que sur ses revenus nets

Il déduit de ses revenus encaissés (loyers) les charges liées à la location de son bien

Les charges admises en déduction des loyers sont nombreuses :

  • Charges de gestion
  • Travaux de rénovation du logement
  • Assurance
  • Taxe foncière
  • Intérêts sur emprunts
  • Frais de mise en location (frais d’agence, annonces…)

Si ces charges dépassent le montant des revenus, le propriétaire se retrouve en déficit foncier

  • Ce déficit peut être reporté sur les années suivantes
  • Il peut aussi être imputé sur le revenu global du foyer fiscal (à l’exception des intérêts d’emprunt) dans la limite de 10.700 €
Exemples d’économies d’impôt réalisées avec un déficit foncier de 5.000 € réalisé grâce à des travaux et imputé sur le revenu global
TMI de 14%700 €
TMI de 30%1.500 €
                          TMI de 41%2.050 €

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