1. Impôt sur le revenu, ISF, taxe foncière
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne touche aucun loyer.
Les revenus fonciers ne sont pas alourdis
Si le bien est financé par un emprunt et que le nu-propriétaire dispose par ailleurs de revenus fonciers, il peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts de son emprunt
Dans un démembrement, l’ISF est attaché à l’usufruit.
Le bien acquis en nue-propriété n’est donc pas pris en compte dans le calcul de l’ISF
Financer une acquisition en nue-propriété par des liquidités ou un placement financier permet de réduire son ISF
Le nu-propriétaire ne paie pas la taxe foncière, qui est à la charge de l’usufruitier
2. Plus-value
A la revente d’un bien immobilier, le propriétaire est taxé sur la plus-value éventuellement dégagée, selon le régime fiscal des plus-values immobilières.
Il règle un impôt de 19% et des prélèvements sociaux au taux de 15,5%
Des abattements sont accordés en fonction de la durée de détention
La plus-value se détermine en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient (frais inclus).
Dans le cas d’une nue-propriété, le calcul est particulièrement favorable au vendeur
Lors d’une revente à terme, le prix de revient ne correspond pas au prix d’achat de la nue-propriété
Le prix de revient est égal au prix de la pleine propriété au moment de l’acquisition.
Ainsi, le fait de récupérer la pleine propriété du bien ne constitue pas une plus-value au sens fiscal.
Exemple pour un bien valant 100.000 euros et dont la nue-propriété est acquise pour 60.000 euros (60% de la valeur en pleine propriété)
- A l’issue du démembrement, le propriétaire revend le bien pour 100.000 euros.
- Il fait une plus-value comptable de 40.000 euros (67% de son investissement).
- Il ne dégage aucun gain sur le plan fiscal et n’est pas taxé au titre des plus-values.
Comme le montre le tableau suivant, le nu-propriétaire n’est taxé à la revente que sur la plus-value dégagée par rapport au prix d’acquisition en pleine propriété.
| Prix en pleine propriété | Acquisition de la nue-propriété | Prix de revente à l’issue du démembrement (15 ans) | Plus-value taxable | Fiscalité | Gain net |
| 100.000 € | 60.000 € | 100.000 € | 0 € | 0 | 40.000 € (67%) |
| 100.000 € | 60.000 € | 110.000 € | 10.000 € | 2.054 € | 47.946 € (80%) |
| 100.000 € | 60.000 € | 120.000 € | 20.000 € | 4.108 € | 55.892 € (93%) |
| 100.000 € | 60.000 € | 130.000 € | 30.000 € | 6.162 € | 63.838 € (106%) |
Avec un démembrement sur 15 ans et une nue-propriété acquise pour 60% de la pleine valeur, l’investissement génère :
- 67% de gain net si le bien est revendu à sa valeur d’origine
- 106% de gain net si la vente se fait avec 30% de plus-value
