Club Deal Vadora 2

Détails des 3 opérations

La réhabilitation d’un lieu historique, créateur de valeurs territoriale, touristique, financière et culturelle

Cette opération d’envergure représente pour Vadora II près de 10 000 m2 en cinq bâtiments à restaurer. La définition du projet, réalisée en totale concertation avec la Ville, vise à créer une nouvelle destination touristique, avec un pôle culturel, un pôle hôtelier et un SPA ouvert à tous.

L’architecture des bâtiments actuels est évidemment conservée grâce à un travail soigné de transformation et de valorisation d’une construction historique, sous la conduite de Maud Caubet, grande architecte à la conception du projet. Le pôle culturel devrait accueillir une vingtaine d’artistes en résidence, disposant d’ateliers de travail, de formation, de création et d’espaces d’exposition.

Le projet hôtelier est une offre de catégorie 4 étoiles avec environ 80 clés, comprenant aussi une offre de restauration qualitative, un spa d’environ 800 m2, et des surfaces prévues pour une clientèle d’affaires (séminaires, télétravail), permettant d’assurer une exploitation mixte semaine et week-end. Des marques d’intérêts d’exploitants spécialisés ont déjà été reçues par les équipes d’Alderan, ainsi que pour l’investissement avec un institutionnel rompu à ce type de projet. Actuellement sous promesse, cet actif réservé pour Vadora II se développera selon le planning suivant : dépôt du permis de construire au premier trimestre 2023, démarrage des travaux à l’été 2023 et livraison prévisionnelle mi-2025.

Village de vacances : Antilles françaises

Le projet consiste en une rénovation du bâti existant et son extension tout en maintenant l’exploitation locative en cours. A l’issue des travaux, un nouveau bail de douze ans prendra effet avec un loyer plus que doublé.

Le site, évidemment en bord de mer, constitue une propriété préservée qui mérite amplement cette création de valeur maîtrisée. Le planning de l’opération prévoit des travaux entre juillet 2023 et novembre 2024, afin d’offrir un village rénové pour la haute saison touristique locale. Un partenaire institutionnel de grand renom accompagnera Vadora II dans ce développement très prometteur.

Portefeuille de résidences de tourisme : France Mer et Montagne

Alderan a tissé depuis plus d’un an des relations privilégiées avec cet exploitant historique de résidences de tourisme en courts séjours qui a la volonté d’améliorer sa gamme de prestations, ce qui correspond à la stratégie de Vadora II.

Un partenariat sera élaboré avec lui pour la conduite des travaux de rénovation et d’extension et la revente des sites après travaux, avec, concomitamment, la signature de baux à long terme, assurant la continuité avec ceux en place qui seront une source de revenus réguliers pendant le temps de détention. Les résidences se situent principalement sur le littoral atlantique et dans les Alpes françaises.

Focus sur le secteur du tourisme et de l'hôtellerie

L’investissement dans le secteur touristique et hôtelier

Délaissé des investisseurs à la suite de la crise sanitaire, le marché hôtelier offre de réelles opportunités avec des stratégies de valorisation
différentes : création d’une exploitation hôtelière, rénovation, extension…

La France dispose d’atouts touristiques riches et variés, d’une situation géographique exceptionnelle et d’infrastructures de transports de qualité qui
lui permettent d’attirer des visiteurs nationaux comme internationaux toute l’année, sur l’ensemble du territoire. Grâce à ce capital, la France est la première destination mondiale avec 90 millions de voyageurs internationaux accueillis en 2019.

Le tourisme est un secteur économique majeur de l’économie française, qui représentait en 2019 près de 8 % de son PIB et pas moins de 2 millions d’emplois directs et indirects. La montée en gamme de l’offre d’hébergement est un des défis majeurs, figurant comme objectif du plan de relance gouvernementale 2021.

L’attractivité touristique française

• 49 biens inscrits au patrimoine mondial par l’UNESCO
• 47 Grands Sites de France avec près de 32 millions de visiteurs
• 20 000 km de côtes (DOM-TOM inclus)
• 1er domaine skiable dans le monde avec 350 stations
• sans compter les 17 vignobles de renommée mondiale et 739 AOP/IGP/AOC pour la gastronomie française.

Source : Plan destination France novembre 2021

La société de gestion

Un savoir-faire immobilier, un vecteur de valeur ajoutée au service d’investisseurs institutionnels et particuliers

L’équipe d’ALDERAN intervient depuis plus de 20 ans sur le marché immobilier professionnel et en particulier sur les locaux d’activités et la logistique.

ALDERAN agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente.

Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à ALDERAN d’avoir accès à des opérations off market ou hors des radars des acheteurs traditionnels.

En 2021, ALDERAN a réalisé plus de 190 millions d’euros d’investissement.

ALDERAN met son expertise au service d’investisseurs institutionnels et professionnels.

Au 30 juin 2022, l’encours d’Alderan dépasse 846 millions d’euros.

ALDERAN en quelques chiffres (au 30/06/2022) :

• 118 immeubles
• 846 M€ d’actifs gérés
• 885 565 m² de surfaces gérées
• 206 locataires
• 42 M€ de loyers annuels H.T.
• 96% de taux d’occupation (hors développement)
• 6,3% de rendement moyen

Actifs immobiliers sous gestion (répartition sectorielle des immeubles gérés par Alderan au 30/06/2022) :

• 19% locaux d’activités
• 54% logistique
• 16% bureaux
• 7% développement / promotion
• 2% hôtellerie / tourisme / loisirs
• 2% industriel

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Principaux honoraires de la société de gestion

La liste exhaustive et détaillée des frais est disponible dans la Note d’information de la Société.

Création et levée de fonds non récurrents

• Création et structuration de la Société (non récurrent) : forfait de 50 000 € HT (60 000 € TTC) augmenté de tous les frais externes dans la limite de 2% HT, soit 2,4% TTC maximum du capital souscrit.
• 6,00% TTC max. de l’engagement de souscription pour les frais de levée de fonds (Commission de souscription)

Gestion de la Société et des actifs immobiliers

• 1,00% HT, soit 1,2% TTC par an de l’actif brut immobilier pour la gestion de la société et des sociétés de projet – honoraires récurrents
• 1,00% HT, soit 1,2% TTC de la valeur d’acquisition brute (hors droits et hors frais) des actifs immobiliers – honoraires non récurrents
• 1,00% HT, soit 1,2% TTC du coût de revient des projets d’extension – honoraires non récurrents
• 1,00% HT, soit 1,2% TTC de la valeur de cession brute (hors droits et hors frais) des actifs immobiliers (2,00% HT, soit 2,4% TTC en cas d’absence d’intermédiation) – honoraires non récurrents

Commission de Surperformance

• 25,00% HT au dessus d’un actif net cible correspondant à l’engagement de souscription (hors Commission de Souscription), augmenté d’un intérêt annuel de huit pour cent (8%) capitalisé annuellement.

Principaux Risques du Club Deal Immobilier Vadora 2

Avant de souscrire, l’investisseur doit tenir compte de son patrimoine, de ses besoins
actuels, de la durée recommandée de placement mais également de son souhait de
prendre des risques ou de privilégier un investissement prudent. Il lui est également
fortement recommandé de diversifier suffisamment ses investissements afin de ne
pas s’exposer uniquement aux risques de la SAS VADORA II. Un investissement dans
la SAS VADORA II comporte un degré de risque significatif et ne doit être envisagé
que par des investisseurs dont les ressources financières sont suffisantes pour leur
permettre d’assumer ce risque et qui n’ont pas un besoin immédiat de rendre liquide
leur investissement ou d’obtenir le remboursement de leur souscription.

• Risque de perte en capital : Le fonds n’offre aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué en totalité. Les investissements réalisés connaîtront les évolutions et aléas des marchés sur lesquels ils sont investis, notamment logistiques. Aucune garantie ne peut être donnée sur leur rentabilité future. Les performances passées des sociétés ne préjugent pas de leurs performances futures. Les investisseurs potentiels ne doivent pas réaliser un investissement
  dans le fonds s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte en capital.
• Risque lié à la gestion discretionnaire : Le style de gestion pratiqué par le fonds et la société de gestion repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés sur lesquels les investissements et opérations seront réalisés. Il existe un risque que le fonds ne soit pas investi à tout moment sur les marchés les plus performants. La performance du fonds peut donc être inférieure à l’objectif de gestion.
• Risque de diversification insuffisante : La diversification des projets peut être réduite dans la mesure où elle dépend du montant total des sommes souscrites par les souscripteurs dans le fonds.
• Risque lié au financement bancaire : Le fonds pourra avoir recours à l’endettement bancaire. Les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire
  de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent
  réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’effet de levier a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement du fonds mais également les risques de perte, ce qui pourra induire un risque de baisse de la valeur liquidative. Le recours à l’endettement expose la Société principalement au risque d’une
  évolution défavorable des taux d’intérêts.
• Risque de sous-performance du fonds : Même si les stratégies mises en œuvre doivent parvenir à réaliser l’objectif de gestion que le fonds s’est fixé, il ne peut être exclu que des circonstances
  de marché, ou un défaut d’évaluation des opportunités par la Société de Gestion, puissent conduire à une sous-performance du fonds par rapport aux objectifs de l’Investisseur, étant entendu que ce risque peut avoir un impact variable en fonction de la composition du
  portefeuille de l’Investisseur.
• Risque lié aux rachats / distributions des actifs du fonds et cessions d’actions : Les distributions d’actifs et/ou rachat d’actions dépendent de la capacité du fonds à céder les actifs en portefeuilles et à réaliser des distributions des produits de leurs portefeuilles. Les distributions d’actifs et/ou rachats d’actions peuvent donc être limités ou réduits en fonction des contraintes de liquidité des actifs sous-jacents et n’intervenir que
  tardivement dans la vie du fonds, et le cas échéant, uniquement à la clôture de la liquidation du fonds. En cas de cession des actions, le prix de cession peut
  également être nettement inférieur à la dernière Valeur Liquidative connue.
• Risque lié à l’illiquidité des actions du fonds : L’attention des Investisseurs est attirée sur le caractère à moyen terme de cet investissement. Il n’y a pas aujourd’hui et il n’y aura pas dans le futur de
  marché organisé sur lequel les actions du fonds pourraient être négociées. Les actions du fonds ne peuvent pas être vendues ou transférées sans respecter
  les dispositions des statuts. Le transfert des actions du fonds peut être restreint/limité en vertu des lois applicables sur les valeurs mobilières dans plusieurs
  juridictions. Il n’y a pas de marché organisé pour les actions du fonds et un tel marché ne devrait pas se développer à l’avenir. En conséquence, un Investisseur
  pourrait ne pas être en mesure de liquider rapidement son investissement dans le fonds dans un délai compatible avec ses contraintes ou pour toute autre raison.
• Risques juridiques : Comme tout véhicule d’investissement, le fonds peut voir sa responsabilité mise en jeu ou être appelé en garantie relativement à une des sociétés cibles dans laquelle il a investi. Ces évènements sont susceptibles de diminuer la capacité financière ou la rentabilité du fonds.
• Risque en matière de durabilité : ll s’agit du risque lié à un évènement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de gouvernance qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement, et, à terme, sur la valeur nette d’inventaire du fonds.

NB : Restrictions Fatca. Les actions de la SAS
Vadora II ne sont pas destinées et ne peuvent pas être souscrites par des résidents ou citoyens des Etats-Unis d’Amérique (en ce compris leurs territoires et
possessions) et plus largement par toute « US Person » telle que définie par la réglementation américaine « Regulation S » adoptée par la Securities and Exchange Commission (« SEC »).

Liquidité : possibilité de retrait

Les investisseurs potentiels sont informés qu’ aucune demande de retrait ne peut être effectuée par les Associés avant la clôture du 5e exercice de la Société (lock-up). Les Associés pourront demander leur retrait une fois par an entre le 1er mai et le 30 juin à compter de la clôture du 5e exercice de la Société et jusqu’à la fin de la durée de vie de la Société (le cas échéant prorogée).

SFDR Informations relatifs aux critères ESG

Règlement Disclosure

Les Associés sont informés que la Société n’a pas vocation à promouvoir des caractéristiques environnementales ou sociales, au sens de l’article 8 du Règlement Disclosure, ou d’avoir pour objectif l’investissement durable, au sens de l’article 9 du Règlement Disclosure.

Principaux avantages

• UN OBJECTIF DE RENDEMENT SUPÉRIEUR AUX AUTRES PLACEMENTS IMMOBILIERS
  TRI annuel net cible : 10% ⁽¹⁾
• UNE PARTICIPATION À LA CRÉATION DE VALEUR IMMOBILIÈRE
  Rénovation, réhabilitation et extension de biens immobiliers existants et à fort potentiel
• UNE STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT HABITUELLEMENT RÉSERVÉE AUX INSTITUTIONNELS
  Acquérir, valoriser, céder
• BÉNÉFICIEZ D’UN EFFET DE LEVIER INTEGRÉ : Le Club Deal Immobilier pourra lever jusqu’à 65% de dette afin d’augmenter la capacité d’investissement du fonds
• PARTICIPEZ A LA VALORISATION D’UN PORTEFEUILLE TOURISTIQUE DIVERSIFIÉ : A travers notamment la rénovation et la restructuration d’un Village de vacances exploité par une grande marque emblématique française assortie d’un bail long terme
• UN INVESTISSEMENT EXONÉRÉ D’IFI