FPS LB Value Add

123 IM et les marchands de biens

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
 
Le marchand de biens, ou rénovateur, est un professionnel qui achète en son nom des biens immobiliers (logements, commerces…) qu’il réhabilite avec le concours d’architectes ou de techniciens maîtres d’oeuvre agréés pour les revendre après y avoir apporté une plus-value. Un marchand ne créé pas toujours de la valeur par les travaux, c’est parfois uniquement par la découpe des lots, ou par une amélioration de l’état locatif de l’immeuble. Il participe ainsi à l’entretien du parc ancien et du patrimoine.

Le marchand de biens recherche des actifs et étudie la faisabilité du projet en estimant notamment le coût de travaux et de la rénovation. Il entre ensuite en phase de négociation avant de signer un compromis de vente et d’obtenir des autorisations légales. Une fois l’achat réalisé, le marchand de biens réhabilite l’ouvrage et suit le chantier. Le marchand de biens est aussi responsable de commercialisation des lots rénovés, très souvent postérieurement à l’acquisition de l’actif. La phase de pré-commercialisation ne s’applique pas toujours aux projets de marchands.

 
123 IM, un expert de l’immobilier

Au 30/01/2021 :

• 250 M€ de montant déployé depuis l’origine
• 280 opérations financées depuis l’origine
• + 100 investissements en portefeuille
• + 14 000 logements financés
• 45 partenaires opérateurs dont 15 récurrents

 
Un track-record solide et des sorties réussies⁽⁴⁾ sur les opérations de marchands de biens
 

• 33 opérations financées
• 55 M€ investis depuis l’origine
• 600 logements financés
• x 1,31 multiple de sortie brut constaté⁽⁴⁾
• 7 sorties réalisées
• 26 opérations en portefeuille

La stratégie d'investissement du fonds LB Value Add

Modèle d’investissement type
 

• Investissements en equity : l’objectif est d’être majoritaire des sociétés portant chaque opération afin de capter une quote-part non captée des marges
• Left Bank Operating Partner : actionnaire minoritaire et Asset Manager via des contrats de prestation de services
• Typologies d’actifs :
  ▪ Actifs vides ou partiellement occupés
  ▪ Actifs tertiaires (bureaux, activités) ou mixtes (avec logements et commerces)
• Localisation prime des actifs

Gage de sécurisation de l’opération
 

• Valorisation de l’actif à acquérir
• Due-diligence administrative, juridique et économique
• Faisabilité technique
• Anticipation de plusieurs scénarios de réalisations et des prix de sortie correspondants

Modèle d’investissement standard qui peut évoluer en fonction de l’opération et des opportunités, des investissements minoritaires ou obligataires sont également possibles.

Focus sur le marché des bureaux

Profondément bouleversé par la Covid-19

Notamment pour les zones à l’attractivité limitée (3ème couronne, la Défense, etc.) ou l’offre est largement supérieure à la demande avec une forte augmentation de la vacance et des loyers en baisse.

Cependant, la crise du Covid-19 a surtout catalysé plusieurs tendances :

• La mise ne place massive du télétravail et du flex office
• Une diminution potentielle à venir des surfaces, même si les experts estiment que les surfaces de bureaux supprimées seront majoritairement remplacées par des surfaces collaboratives et de socialisation (salle de réunions, etc.)
• La volonté des entreprises de faire de leurs bureaux un lieu d’attractivité des talents
• Besoin d’une localisation centrale, voire très centrale et très proche des transports en commun

En manque d’offres en zone centrale

Le marché parisien et de la 1ère couronne reste extrêmement tendu en raison du manque d’offre :

• Une demande croissante avec une pression foncière et des barrières à l’entrée
• Des valeurs métriques encore décotées par rapport aux autres grandes métropoles mondiales : les valeurs métriques des bureaux et les loyers continuent d’augmenter pour atteindre près de 1000€/m2 HT HC dans le quartier central des affaires
• Le marché « investisseurs » qui fait preuve d’attentisme mais reste très attiré par les actifs prime, la période d’incertitude liée à la crise du Covid-19 poussant les institutionnels, averses au risque, à privilégier les actifs les plus qualitatifs avec des rendements sécurisés par des baux long terme fermes et des preneurs solides

Les autres typologies d’actifs du marché de l’immobilier français

• Les institutionnels se sont également tournés de nouveaux vers le logement, offrant ainsi un potentiel de vente en bloc intéressant pour des immeubles de logements en pleine propriété.
• Enfin, on peut aussi noter une attractivité émergente de nouvelles typologies d’actifs (les commerces de première nécessité ouverts en période de confinement, les actifs médicaux, les actifs logistiques avec l’essor amplifié du e-commerce) à forte « valeur sanitaire », sur lesquels les taux de rendement prime flirtent avec ceux du bureau prime.

Un schéma identifié de création de valeur

Typologie
 

• Fondamentaux immobiliers solides
• Transactions de taille intermédiaire
• Toutes typologie d’actifs

Localisation
 

• Macro – France
• Micro – en fonction de la typologie d’actifs
• Majoritairement Paris et 1ère couronne
• Zone de pleine croissance et grandes agglomérations

Stratégie
 

• Accès privilégié aux opérations « off-market »
• Décote à l’entrée
• Gestion active sur différents axes de création de valeur

Axes de création de valeur
 

• Le repositionnement des actifs techniquement obsolètes par des travaux ambitieux
• La suppression de la vacance par cette mise à niveau et la recherche de locataire solide
• La réversion sur les loyers grâce à la mise à niveau de l’actif et une commercialisation aux prix de marché
• La recherche de label environnementaux (HQE, BREEAM, etc.) pour s’adapter aux demandes des acquéreurs institutionnels et à leurs critères ESG
• La création de valeur par la création de nouvelles surfaces : épaississement, décaissement, surélévation sont envisagés lorsque ce scénario fait apparaitre le meilleur ratio rendement/risque
• Une commercialisation en bloc d’actif en pleine propriété pour attirer des investisseurs institutionnels averses au risque et en demande d’actifs prime réhabilités et loués sur le long terme avec des preneurs solides, dans un contexte de pénurie de produits et de surabondance de liquidité

Opérations cibles

De nombreux projets sont en cours de développement, dont les plus attractifs seront sélectionnés et prioritairement apportés à ce fonds dédié, représentant une valeur de plus de 100 M€ par an nécessitant des investissements en fonds propres de 20 à 30 M€ par an.

Opération Miromesnil

Cette opération de marchands de biens située 66 rue de Miromesnil Paris 8ème (75) consiste en l’acquisition d’un immeuble la rénovation d’un Trophy Asset au coeur du quartier central. Il s’agit d’un immeuble indépendant élevé en R+5 sur un niveau de sous-sol et détenu en pleine propriété.
 

• Prix d’acquisition : 60 M€
• TRI brut cible⁽¹⁾ : 15%
• Montant en fonds propres : 25 M€
• Montant investi : 13 – 16 M€
• Actif partiellement loué et multilocataires
• Durée cible⁽¹⁾ : 3 ans
• Vendeur : Le 66
• Banque : En cours de sélection
• Broker : Alex Bolton

Les points clés de l’actif
 

• Adresse prestigieuse recherchée au coeur du quartier des affaires parisien. Excellente accessibilité : ligne 9 et 13
• Immeuble de standing avec architecture haussmannienne avec façade en pierre de taille ayant bénéficié d’un entretien constant et présentant un bon état général et technique
• Deux corps de bâtiments, organisé autour de deux cours intérieures
• Bâtiment à usage mixte de bureaux et logements.
• Immeuble vacant à 62%. Des protocoles sont en cours de finalisation pour vider l’immeuble afin de réaliser des travaux en vue de créer de la valeur.
• Surface de 3 500 m2
• Un potentiel de création de valeur

Opération Neuilly Château

L’opération consiste en la rénovation de la clinique Sainte Isabelle, ancienne maternité située 24 boulevard du Château à Neuilly-sur-Seine. L’ensemble est composé de 3 bâtiments s’élevant entre R+1 et R+ 4 sur un niveau de sous-sol commun.
 

• Prix d’acquisition : 20,5 M€
• TRI brut cible⁽¹⁾ : 13-18%
• Montant en fonds propres : 13 M€
• Montant investi : 5-7 M€
• Actif libre de toute occupation
• Durée cible⁽¹⁾ : 2-3 ans
• Vendeur : La Française AM
• Banque : BNP Paribas
• Broker : BNP Paribas Real Estate

Les points clés de l’actif
 

• Emplacement privilégié au coeur de la métropole parisienne avec un fort attrait tant économique que pour son habitat et son cadre de vie. Environnement de qualité à dominante résidentielle. Excellente accessibilité routière et en transports en commun
• 3 bâtiments s’élevant entre R+1 et R+4 sur un niveau de sous-sol commun.
• 2 scenarios de créations de valeurs envisagés :
  ▪ Scenario 1 : Réhabilitation en centre de santé. Un acteur médical de premier plan a manifesté son intérêt pour utiliser les locaux.
  ▪ Scenario 2 :
  ▪ La restructuration du RDC et l’agrandissement du R-1 afin d’accueillir des services de santé sur
  environ 1 600 m²
  ▪ La surélévation et la restructuration des étages à usage d’habitation dans le but d’obtenir 2 633m²
  et revente en VEFA à l’accession (70%) et en social (30%)

Un partenariat exclusif avec LEFT BANK

Un expert des opérations immobilières à valeur ajoutée

Créé en 2009 par Guillaume de Montalier, le groupe Left Bank est un acteur indépendant et expérimenté, spécialisé dans les opérations immobilières avec création de valeur, communément appelées Value Add, de type réhabilitation à Paris ou en 1ère couronne francilienne, et portant tout à la fois sur des actifs de bureaux (80%), habitation (10%) et commerce (10%) nécessitant un effort important de revalorisation dans le but de faire monter en gamme les actifs. Auparavant, Guillaume de Montalier travaillait pour Isoré & Associés, la structure des frères Isoré, professionnels bien connus du marché parisien. A ce jour il a rénové plus de 100.000 m² : 70% de bureaux, 20% d’habitation, 10% de commerces, 87% de taux d’occupation.

Une activité structurée autour de 3 expertises
 

• L’investissement : investissements ou co investissements, sur des actifs à fort potentiel. LEFT BANK identifie ces actifs dans le but de les réhabiliter, de leur offrir de nouveaux usages, leur donner une identité architecturale, d’optimiser leur performance énergétique et de les monter en gamme.
• Asset Management : repositionnement de l’actif sur le marché (changement d’affectation ou de cibles locatives). Pilote l’ensemble de l’opération du concours d’architectes à la recherche de labels.
• Property Management : approche globale et proactive à ses locataires afin d’optimiser l’exploitation et la gestion des immeubles (gestion locative, et technique, reportings, pilotage de travaux, veille juridique, conseil financier).

Une croissance récurrente de la valeur des actifs sous gestion

Principaux risques du fonds LB Value Add

• Risque de perte en capital : Le Fonds ne bénéficie d’aucune garantie ni protection, il se peut donc que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué. La valeur des Actifs du Fonds dépendra de l’évolution et de l’aléa des actifs sous-jacents, et aucune garantie ne peut être donnée sur leur rentabilité future. Les performances passées des actifs du portefeuille ne préjugent pas de leurs performances futures. Les investisseurs potentiels ne doivent pas réaliser un investissement dans le Fonds s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte. Il est ainsi vivement recommandé aux investisseurs potentiels de consulter leurs conseillers financiers en faisant référence à leurs propres situations et leur aversion au risque, concernant les conséquences financières d’un investissement dans le Fonds.
• Risque de liquidité des Actifs du Fonds : Les Actifs du Fonds comprennent principalement des investissements non cotés dont le cours ne peut être obtenu auprès d’une bourse ou d’une source également vérifiable. Ces Actifs sont peu ou pas liquides. Par suite, et bien que le Fonds aura pour objectif d’organiser la réalisation de ses Actifs dans les meilleures conditions, il ne peut être exclu que le Fonds éprouve des difficultés à céder ses Actifs dans les délais et au niveau de prix souhaités.
• Risques liés au marché immobilier et à la détention d’actifs immobilier physiques : Les investissements réalisés par le Fonds seront soumis aux risques inhérents à la construction, à l’augmentation du coût de la construction ou à la détention et la réhabilitation, et à la vente d’immeubles détenus indirectement par le Fonds et aux risques de dépréciation de ces actifs immobiliers physiques : tous ces risques sont susceptibles de se traduire par une baisse de la Valeur Liquidative. En particulier, la valeur des immeubles construits en vue de leur vente ou détenus par les Sociétés du Portefeuille est liée à l’évolution des marchés immobiliers. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposées au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement au marché immobilier et au marché de la construction) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des immeubles détenus par les Sociétés du Portefeuille et par voie de conséquence sur sa Valeur Liquidative. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des Sociétés du Portefeuille détenus par le Fonds.
• Risque lié à la défaillance du partenaire (Left Bank) : Les Actifs du Fonds seront majoritairement des immeubles à repositionner via des travaux lourds ou un travail de revalorisation des rendements locatifs. Un partenaire spécialisé, Left Bank, accompagnera le Fonds sur la majorité voire la totalité des opérations qui seront exécutées. La défaillance financière ou opérationnelle de ce partenaire peut induire un risque de baisse de valeur des immeubles détenus par les Sociétés du Portefeuille et par voie de conséquence une baisse de la Valeur Liquidative du Fonds. Le partenaire agit cependant en tant que prestataire et en cas de défaillance, un substitut peut être trouvé afin de mener à bien les opérations.
  Les facteurs de risque sont détaillés dans le Prospectus.
  Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer au prospectus du FIA, avant de prendre toute décision finale d’investissement.

Avantages clés de ce placement en Private Equity Immobilier

• Fonds 100% immobilier d’une durée maximale de 5 ans dont l’objectif opérationnel est de maximiser la valeur d’usage des biens immobiliers et la valeur de revente via une politique ambitieuse de travaux et la recherche de locataires de premier plan.
• Un partenariat avec un acteur de premier plan : Left Bank. 3^ème plus grand marchand de biens en Ile-de-France, au savoir-faire indiscutable, pour des opérations immobilières à fortes valeurs ajoutées.
• Un Rendement annuel net cible(1) : 10%
• Un minimum d’investissement : 100 000€
• Un placement non soumis à l’IFI