SCPI LFP Renovimmo

Le Fonctionnement

La SCPI LFP Renovimmo de La Française AM permet aux particuliers d’accéder à l’immobilier ancien de caractère, en centre ville, à travers des immeubles bourgeois à rénover.

La SCPI a choisi de privilégier les métropoles régionales françaises, disposant notamment de dessertes TGV, bénéficiant d’un réel dynamisme économique et offrant des perspectives démographiques favorables

Par cette stratégie, cette SCPI Déficit Foncier permet de constituer un patrimoine immobilier efficacement diversifié tant sur le plan géographique que sur la typologie des actifs .

La SCPI LFP Renovimmo de La Française AM permet aux particuliers d’accéder à l’immobilier ancien de caractère, en centre ville, à travers des immeubles bourgeois à rénover.

Eléments clefs

• Immobilier ancien & bourgeois : immeubles de caractère, situés dans les quartiers vivants et commerçants des centres-villes, principalement à usage d’habitation et disposant de commerce en rez-de-chaussée.
• Souscription minimum de 5 000€ : traditionnellement utilisé par les contribuables les plus aisés, prêt à acquérir une propriété nécessitant des travaux d’importance, ce dispositif est aujourd’hui accessible avec un ticket d’entrée faible, par le biais du véhicule collectif de la SCPI (société civile de placement immobilier).
• Régime fiscal dit des « déficits fonciers » : Le régime déficit foncier de droit commun permet au porteur de parts d’imputer sur ses revenus fonciers, et dans la limite de 10 700€*, sur son revenu global, la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément aux articles 31 I-1° et 156 I-3° du Code général des Impôts. Cette imputation de 10 700€* sur le revenu global est possible même si vous ne disposez d’aucun revenu foncier par ailleurs.
• Mutualisation des risques immobiliers du fait de la diversité du patrimoine constitué, tant par le nombre de biens acquis et leurs localisations géographiques sur tout le territoire, que par le nombre de locataires ; le capital investi n’étant pas garanti
• Réduction d’impôt sans plafond : la souscription au capital de la SCPI LFP RENOVIMMO n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.
• Gestion du placement confié à l’expertise de la société de gestion La Française AM , acteur majeur en France sur le marché des SCPI; en contrepartie de frais de gestion annuels. La Française AM apporte de la valeur ajoutée à votre patrimoine immobilier par son expérience, sa reconnaissance et son poids sur le marché, son expertise, sa présence dans le processus de sélection et gestion des biens.

LFP RENOVIMMO mise en priorité sur l’immobilier ancien de centre ville : les immeubles acquis feront l’objet d’une rénovation complète ou partielle. Les travaux interviendront sur une période d’environ 16 mois, suivis par contrôle externe.

Les chantiers des parties communes et privatives seront confiés à des entreprises de renom travaillant dans le respect des techniques anciennes de construction. La rénovation en profondeur des actifs leur permettra de continuer à traverser le temps durablement.

Une SCPI est une propriété collective de biens immobiliers détenus par des associés sous la forme de parts.

• En contrepartie de leur placement, les épargnants en SCPI perçoivent des revenus potentiels, généralement trimestriels, mais dans ce cas précis, une fois les travaux de grosse rénovation terminés. Ces revenus sont les fruits des loyers perçus par la Société, en proportion de la quote-part du capital de la Société qu’ils détiennent (soumis au vote de l’Assemblée Générale annuelle).

Constituer un patrimoine en optimisant la fiscalité en contrepartie d’une durée de placement minimale recommandée de 16 ans et d’un risque de perte en capital :

Fonctionnement du régime fiscal au sein de la SCPI LFP Renovimmo :

• La SCPI génère un déficit foncier à hauteur de la quote-part dédiée aux travaux de rénovation
• Quote-part travaux cible de 54% répartie en:45% en année N,52% en année N+1 et 3% en année N+2

Quels sont les risques de ce placement ?

• La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection en capital investi
• En outre, cette SCPI offre une liquidité du placement limitée. Le marché secondaire sera très restreint voire inexistant. L’investisseur est contraint de conserver ses parts jusqu’à la dissolution de la société, en tenant compte de la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à 1 an, soit 16 ans.
• L’investissement dans l’immobilier peut parfois présenter des risques comme l’absence de rendement ou la perte de valeur. Cependant, cela peut être amoindri grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de SCPI
• Le rendement de la SCPI dépendra de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché immobilier. Cette dernière ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital investi. Par ailleurs, pendant la période de constitution du patrimoine et de travaux et jusqu’à la mise en location, vous ne percevrez que des revenus financiers provenant du placement de la trésorerie.
• Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale : en effet l’économie d’impôt s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu (et en aucun cas de l’impôt sur les sociétés) et dépend de la nature de vos revenus et de votre taux d’imposition.
• La fiscalité applicable aux porteurs de parts de la SCPI (revenus et déficits fonciers, plus-values) est susceptible d’évoluer au cours de la période d’investissement
• Il s’agit d’un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 3 ans sauf à perdre le bénéfice de l’imputation des déficits fonciers sur votre revenu global : sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit 15 ans. Le délai total d’immobilisation de l’investissement est d’environ 16 ans pour permettre la liquidation totale des actifs de la société compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine
• Recours à l’emprunt : LFP RENOVIMMO pourra contracter des emprunts au nom de la SCPI, pour compléter le financement de ses investissements, grâce aux revenus potentiels perçus par LFP RENOVIMMO, dans la limite d’un montant maximal qui devra être approuvé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI. Ce montant devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI, déterminées sur la base de ses recettes ordinaires. Cette opération présente un caractère risqué : en cas de baisse du marché immobilier, la SCPI peut être dans l’impossibilité de rembourser les emprunts souscrits.
• Au-delà des avantages fiscaux, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
  1.) des éventuels dividendes qui seront versés. Le versement des dividendes
  n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location
  des immeubles et du niveau des loyers. La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’à partir du 3e trimestre 2015, après la mise en location des immeubles.
  Les potentiels dividendes sont envisagés à compter du 2nd semestre 2016.
  2.) du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant n’est pas garanti et
  dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée de placement.
  Ainsi, la rentabilité de la SCPI LFP RENOVIMMO ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations et non sur les seuls avantages fiscaux.

Quels sont les avantages de LFP Renovimmo ?

• SCPI LFP RENOVIMMO, une SCPI leader sur le marché de l’immobilier ancien à rénover et des SCPI de manière générale.
• Vous accédez à un schéma d’investissement immobilier réservé habituellement aux professionnels ou aux marchands de biens
• Vous bénéficiez de la mutualisation des risques immobiliers du fait de la diversité du patrimoine constitué, tant par le nombre de biens acquis et leurs localisations géographiques , que par le nombre de locataires ; le capital investi n’est en aucun cas garanti.
• Vous profitez d’une politique d’investissement sur des zones présentant un excellent potentiel de revalorisation
• Votre patrimoine immobilier est pris en main par un gestionnaire professionnel.
• Absence de soucis de gestion : la gestion du placement est confiée à La Française AM, le leader sur le marché des SCPI en France en contrepartie de frais de gestion annuels. La gestion est totalement déléguée à la société de gestion qui s’occupe de la sélection et de l’entretien (acquisitions et ventes des immeubles, mise en location et relations avec les locataires, réalisation / suivi des travaux…), en contrepartie du paiement d’une commission de gestion.
• Vous avez la possibilité d’investir dans une SCPI déficit foncier, juste avant la pèriode d’encaissement des premiers loyers, tout en bénéficiant d’une économie d’impôt sur vos revenus 2014 payés en 2015

Des exemples

Foyer fiscal soumis à la tranche marginale d’imposition de 45% . Prélèvements sociaux 15,5%

• Souscription : 25 000€
• Quote-part cible travaux : 13 500 €(54%)
• Montant des charges de travaux déductibles LFP Rénovimmo : autour de 13 500€ (54% du montant investi) répartis sur 3 années civiles à raisonde 45% en année 1 (6075€),de 52% en année 2 (7020€)et de 3% en année 3 (405€)

Soit une économie fiscale cible totale allant à plus de 32% du montant de la souscription

En investissant dans la SCPI LFP RENOVIMMO, vous optimisez la fiscalité de vos revenus fonciers existants.

En contrepartie de cette imputation, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers, sur le revenu global, sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société, soit 15 ans.
Le délai total d’immobilisation de l’investissement est d’environ 16 ans pour permettre la liquidation totale des actifs de la société compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine.

La SCPI s’engage à louer les appartements pendant la même durée de 3 ans, le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d’être modifié ultérieurement.

Vos Questions - Nos Réponses

Existe-t-il une garantie pour mon capital ?

Non, le gestionnaire d’une SCPI n’apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir, dans un cas extrême, une perte en capital à l’échéance et en cours de vie, et ne pas percevoir de revenus. Cependant cette absence de garantie, tant sur le capital que sur les revenus peut être atténuée par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

Mon capital est-il bloqué ?

D’une certaine manière oui. Il sera très difficile de demander le rachat de vos parts. Par ailleurs, la dissolution de la SCPI ne sera réalisée qu’au bout de 16 ans.

Quelle fiscalité s’applique aux SCPI de déficit foncier ?

Vous investissez dans une SCPI de type fiscale
permettant au porteur de parts de bénéficier du régime
fiscal dit « déficit foncier ».
Les déficits fonciers résultant de dépenses (déductibles
des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunts
s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de
10 700 €. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi
que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont
imputables que sur les revenus fonciers des dix années
suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est
insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité
à 10 700 €), l’excédent du déficit est imputable dans les
conditions de droit commun sur les revenus globaux des
six années suivantes, conformément aux articles 31 I-1° et
156 I-3° du Code général des Impôts.
Le principe est que le déficit constaté pour une année dans
une catégorie de revenus est imputé à due concurrence
sur le revenu global de la même année.

De quoi sont composés les revenus d’une SCPI ?

Les revenus d’une SCPI comprennent les revenus fonciers, à savoir les loyers encaissés, ainsi que les revenus financiers qui proviennent de placements en trésorerie de la SCPI.

Pourquoi les frais de gestion d’acquisition semblent-ils élevés?

Le fait de passer par une société de gestion évite de surpayer votre bien immobilier et ces frais seront toujours inférieurs aux frais soumis dans l’immobilier en direct (frais de notaire, frais d’hypothèque, frais de dossier).
Par ailleurs, la gestion est déléguée à 100% à la dite société de gestion, qui prend en charge la gestion des travaux, la recherche des locataires, l’entretien et le processus de revente des biens.