Le fonctionnement de ce placement

L’immobilier d’entreprise, une classe d’actifs pertinente dans l’environnement économique et de taux actuels, performante dans le paysage des placements financiers.

Afin de pérenniser ces atouts, et notamment les niveaux de distribution de revenus, il est aujourd’hui nécessaire d’investir sur de nouveaux territoires économiquement performants, et notamment en misant sur l’immobilier européen.

Une nouvelle solution d’investissement supplémentaire en diversification patrimoniale.

Une distribution potentielle de revenus complémentaires face aux enjeux de l’allongement de la durée de vie et du financement des retraites.

Stratégie d’investissement, géographiquement en deux phases :

• Allemagne, dans un premier temps,
• Puis diversification, selon opportunités en europe ; France, Belgique, Pays-Bas, Royaume-Uni…

Cette stratégie en 2 temps vise à s’adapter aux marchés européens évoluant à des rythmes différents, en visant les quartiers d’affaires, les centres villes et zones d’activités à potentiel de développement.

La SCPI LFP Europimmo visera des Actifs neufs ou récents, surperformant leur marché, répondant aux besoins des utilisateurs et offrant une situation locative la plus sécurisée possible

Enfin, cette nouvelle SCPI vise une distribution de revenus à fréquence trimestrielle dès 2017 (annuelle au titre de 2015, semestrielle au titre de 2016)

3 leviers de contribution à la valeur :

• Une fiscalité localement attractive, sur certains pays cibles
• La distribution de revenus provenant de la location des actifs
• La revalorisation potentielle du capital immobilier à l’échéance

Une gestion intégralement confiée à la Société de gestion La Française REM : investissements, commercialisation locative, gestion, arbitrages, travaux

Un mode de souscription identique aux SCPI d’entreprise « classiques »

Stratégie d’investissement : l’Europe

En s’appuyant sur la restructuration du commerce et des modes de consommation, la politique
d’investissement d’Europimmo Market se focalise sur des actifs immobiliers diversifiés en adéquation avec les besoins des commerçants et des consommateurs.
La SCPI vise à investir dans des commerces de pieds d’immeuble et des centres commerciaux.
Face à l’émergence du e-commerce, elle s’intéresse également aux actifs logistiques ayant un potentiel de rendement élevé. Sa double stratégie d’investissement permet ainsi de diversifier les risques et d’agir sur des aspects complémentaires et aujourd’hui indissociables du commerce.
La sélection des actifs fera appel à plusieurs critères :

• actifs situés en Europe, majoritairement en Allemagne et en France et selon opportunités dans
  la péninsule ibérique, l’Italie, le Bénélux et les pays nordiques,
• actifs de commerces privilégiant les régions à densité commerciale établie et possédant
  potentiellement un taux de fréquentation et un niveau de pouvoir d’achats élevés,
• actifs logistiques situés à proximité de zones économiques dynamiques et des grandes
  agglomérations dans des régions centrales de communication et de transport.

Allocation cible à horizon 3 ans

Exemples d'investissements : l’Allemagne

Immeuble de bureaux à Offenbach, proximité immédiate de Francfort

• Ville située dans une zone en cours de développement, « Hafeninsel », en bord de rivière Main et prévoyant des bureaux, hôtels, résidences, commerces, services et école
• 120 000 habitants
• Proximité des transports publics (bus et 4 lignes de trains régionaux connectés à la gare centrale de Francfort)
• Aéroport international et gare centrale à 10 km

L’immeuble : siège de Saint-Gobain

• Immeuble neuf en cours de construction
• Livraison prévisionnelle : décembre 2014
• Loué à hauteur de 94 % à Saint-Gobain, pour un bail fixe de 15 ans (les 6 % restant étant le rez-de-chaussée et le sous-sol, en cours de location à Saint- Gobain)

Taux de rendement brut prévisionnel de l’immeuble Saint-Gobain à Offenbach autour de 6 %

(loyer annuel hors charge / prix d’acquisition; ce rendement brut prévisionnel n’est pas une prévision de rendement de la SCPI LFP Europimmo)

Les risques de ce placement

• Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 9 ans.
• Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces, habitat) présente des risques dont notamment une absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière, locative et géographique du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n’étant pas garanti.
• La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.
• Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
•  La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
  – Des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
  – Du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.
• L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la SCPI LFP Europimmo est une SCPI pouvant recourir à l’endettement :
  – A hauteur de 30 % maximum de la valeur d’acquisition des actifs pour financer ses 29 juillet 2014
  – Et en tout état de cause, dans la limite d’un montant maximum qui sera fixé par l’assemblée générale de telle sorte qu’il soit compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme.

• De même, il est ici précisé que le rendement de la SCPI LF Europimmo pourra être impacté par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elle détiendra des actifs et/ou l’existence ou pas de conventions fiscales que la France aurait pu conclure avec eux. Toutefois, en présence de conventions fiscales, des mécanismes (principalement crédit d’impôt) sont mis en oeuvre. Ils visent notamment à éviter une nouvelle imposition des revenus fonciers et des plus-values de source européenne entre les mains des associés résidents de France, tout en maintenant la progressivité de l’impôt sur les autres revenus des associés imposés en France (cf. paragraphe 5.2 « Fiscalité des revenus et des plus-values de source européenne autre que française » de la note d’information).
• Par ailleurs, une diminution du rendement pourrait provenir d’éventuels coûts de taux de change en cas d’investissement hors de la zone euro. La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.
• Les revenus distribués pourront être composés de revenus fonciers et/ou financiers mais aussi de potentielles plus-values immobilières constatées. Néanmoins et afin de permettre à la SCPI de réaliser ses premiers investissements, les revenus potentiels soumis à décision de l’assemblée générale seront versés annuellement, au premier trimestre 2016 au titre de l’année 2015, semestriellement en 2016, puis trimestriellement les années suivantes.

Les avantages de la SCPI LFP Europimmo

Les atouts de cette nouvelle SCPI Européenne, pour une durée de placement recommandée de 9 ans, sans garantie en capital

• Excellente diversification patrimoniale à travers la constitution d’un capital immobilier pour une mise de fonds réduite
• Un potentiel de complément de revenus, sur décision de l’assemblée générale et en contrepartie de frais, pour des épargnants actifs ou en retraite
  – Des revenus fonciers provenant de la location des biens
  – Des revenus financiers provenant du placement de la trésorerie non investie en immobilier
• Une mutualisation des risques immobiliers : tant par les natures différentes des actifs sélectionnés, que par l’allocation géographique ouverte à plusieurs marchés européens – le capital investi n’étant pas garanti ;
• La déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers, en finançant l’opération à crédit. L’absence de garantie de revenus et de capital ne remet pas en cause les obligations de remboursement inhérentes à la souscription d’un crédit. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts et être amené à supporter un risque de perte en capital. La revente des parts peut éventuellement ne pas couvrir le remboursement du crédit.
• Aucune démarche à réaliser à l’étranger

A propos de l'imposition des revenus de sources française et étrangère

L’analyse juridique de l’imposition des revenus locatifs de source européenne fait ressortir un revenu disponible après impôt, pour le contribuable français, supérieur au revenu disponible après fiscalité française. En effet, les revenus fonciers de source étrangère sont imposés dans le pays de localisation de l’immeuble. En outre, ces derniers sont en principe exonérés de prélèvements sociaux français au taux en vigeur de 15,5 %.