OPCI LF Opsis Patrimoine

Stratégie d'investissement

LF OPSIS PATRIMOINE a pour objectif de constituer et gérer un portefeuille d’actifs majoritairement immobiliers et minoritairement financiers.

Son actif se compose :

D’une poche immobilière

L’allocation cible sur la poche immobilière (non coté et coté) est de 60 % de l’actif.
La gestion étant discrétionnaire, le gérant peut s’écarter de cette allocation pour atteindre au maximum 60 % d’actifs immobiliers non cotés. En phase de constitution ou de forte décollecte non compensée par des souscriptions, le taux d’investissement en actifs immobiliers pourra ponctuellement atteindre 90 %. La stratégie immobilière retenue vise principalement la détention de biens immobiliers d’entreprise par voie directe ou indirecte (bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activités, entrepôts, etc…) en privilégiant les secteurs dynamiques au plan économique situés sur le territoire français et paneuropéen.

D’une poche financière

L’allocation cible sur la poche financière est de 30 % de l’actif (hors poche de liquidité réglementaire de 10 %).
La stratégie mise en œuvre vise à exposer la SPPICAV aux marchés financiers en sélectionnant principalement des OPCVM offrant le meilleur couple rendement/risque auprès des différents gérants de la place, reconnus pour leur qualité de gestion d’actifs financiers. UFG IM, délégataire de la gestion de la poche financière, sélectionnera des fonds avec pour objectif que celle-ci offre une performance globale se situant entre 0,1% et 3 % au dessus du taux sans risque (EONIA) et une volatilité, entre 1 % et 8 %.

D’une poche d’actifs liquides

La poche de liquidité qui doit être au minimum de 10 % sera investie dans des instruments financiers à caractère liquide, soit dépôts à terme ou à vue, bons du Trésor, titres de créance négociables, obligations négociées sur un marché réglementé, OPCVM composé à plus de 90% d’instruments financiers à caractère liquide.

OBJECTIF DE GESTION

Cet OPCI a vocation à investir sur le marché immobilier pour bénéficier essentiellement des apports de revenus générés par la location d’un patrimoine d’immobilier d’entreprises. Ce secteur a été privilégié car l’immobilier d’entreprise permet d’obtenir des revenus locatifs supérieurs à ceux de l’habitation.
Une attention particulière du gérant est portée sur la qualité des immeubles recherchés : leur emplacement, leur facilité d’accès, la qualité des locataires, etc…

Les conditions de rachat

Les ordres de rachat peuvent être réalisés à tout moment. La valeur de rachat correspond à la valeur liquidative suivant la demande, diminuée le cas échéant de frais. Le délai de règlement peut varier de 8 jours ouvrés à 2 mois maximum. La poche financière et les 10 % de liquidité réglementaire situent la part d’actifs liquides à hauteur de 40 % de l’actif de l’OPCI.

Les modalités de gestion de la liquidité – hors poche réglementaire de 10 % – renvoient à :

• la cession des actifs financiers ;
• la cession des actifs immobiliers ;

Toutefois, en cas d’accélération brutale et importante des demandes de rachat, le gestionnaire informera, sur son site Internet, des modifications des conditions de rachat. Pour assurer un traitement égalitaire des porteurs, il pourra alors compléter ce dispositif par :

• Un allongement du délai de paiement des rachats pouvant aller jusqu’à 2 mois maximum à compter de la date de centralisation des demandes de rachat ;
• Et en dernier ressort, un recours à l’emprunt sous les conditions précisées dans la brochure

Frais

Commission de souscription non acquise à la SPPICAV :
Action A : 4 % maximum (nous consulter pour plus d’information)
Action B : Néant

Commission de souscription acquise à la SPPICAV : 3 %.
Cette commission de souscription permet de couvrir les droits, frais,
honoraires et taxes acquittés par la SPPICAV lors de la constitution ou la cession d’Actifs Immobiliers.
Elle peut évoluer chaque année dans la limite de 6 %.
Le taux est révisé annuellement et communiqué par la société de gestion au moins deux jours ouvrés avant la date de centralisation correspondant à son entrée en vigueur.

Commission de rachat non acquise à la SPPICAV :
Action A : Néant
Action B : 5 % maximum

Commission de rachat acquise à la SPPICAV : Néant
Frais de gestion : Action A et Action B : 1,49 % TTC (1,25 % HT) max. de l’actif net

Commission de sur performance : Néant

Valeur Liquidative

Echelle de risque

LF OPSIS PATRIMOINE sera soumis à certains risques liés à son caractère financier et immobilier.

Cet OPCI majoritairement investi en actifs immobiliers physiques présente un risque moyen de perte en capital, soit un niveau de 4.

Cet OPCI majoritairement investi directement ou indirectement en actifs immobiliers physiques présente un risque moyen de perte en capital, soit un niveau 4. La catégorie de risque actuel associé à cet OPCI n’est pas garantie et pourra évoluer dans le temps. La catégorie de risque la plus faible n’est pas synonyme d’un investissement « sans risque ». Le capital initialement investi ne bénéficie d’aucune garantie. Il peut en résulter pour l’actionnaire une perte en capital.

Principaux risques

• Risque de perte en capital : La SPPICAV n’offre aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans la SPPICAV s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte. L’exposition à ces risques peut entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.
• Risques associés à l’investissement sur le marché immobilier : Le principal risque en investissant sur ce marché est celui lié à la détention d’immeubles qui pour quelques raisons que ce soit n’auraient plus de rendement et perdraient de la valeur (absence de locataires par exemple). La diversification qui vise à être réalisée au sein de cette poche a pour objectif de diminuer ce risque, sans pour autant l’annuler, à travers la détention de plusieurs immeubles sur des zones différentes, de tailles variées, avec des locataires divers…

• Risques associés à la détention d’actifs financiers : Les investissements réalisés au sein de la poche financière seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs financiers (risques actions, de taux, de change, de crédit, de zones géographiques notamment pays émergents). De très nombreux facteurs peuvent avoir un impact négatif sur ces différents marchés. De ce fait, en cas de baisse des marchés financiers, la valeur liquidative de la SPPICAV pourrait baisser.

• Risque de liquidité : le marché de l’immobilier offre une liquidité restreinte. Des demandes soutenues de rachat de parts de l’OPCI sur une courte période peuvent avoir une incidence défavorable sur le prix de vente des immeubles qui doivent être cédés dans des délais limités, susceptible d’impacter défavorablement la valeur liquidative.

• Risques liés au recours à l’endettement pour le financement des acquisitions immobilières :

La SPPICAV pourra avoir recours à l’endettement pour le financement de certains de ses investissements. Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’endettement a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de la SPPICAV mais également les risques de perte. L’exposition à ces risques peut entraîner une baisse de la valeur liquidative.

• Risque de contrepartie de marché sur la poche financière.

• Risques financiers (taux, crédit, actions, petites capitalisations, change).

L’ensemble de ces risques est détaillé dans le Prospectus de l’OPCI.

La catégorie de risque actuel ne présage pas du niveau de risque futur et est susceptible d’évoluer dans le temps.

La catégorie de risque la plus faible n’est pas synonyme d’investissement sans risque.

Le capital initialement investi ne bénéficie d’aucune garantie. Il peut en résulter pour l’actionnaire un risque de perte en capital.

Les atouts de l'OPCI OPSIS PATRIMOINE

• Un support majoritairement immobilier : LF OPSIS PATRIMOINE vous donne accès au marché immobilier à travers un univers d’investissement étendu, composé de biens immobiliers, détenus directement ou indirectement, pour une allocation cible de 60 %, ainsi qu’une exposition aux marchés financiers français et internationaux.
• Une souscription accessible et modulable : LF OPSIS PATRIMOINE s’adresse à tout investisseur souhaitant investir à long terme sur un support majoritairement immobilier. Vous pouvez ainsi investir pour un montant accessible et modulable. Vous pouvez également obtenir le rachat de vos parts dans un délai compris entre 8 jours ouvrés et 2 mois.
• Une valorisation bimensuelle : La valeur liquidative de l’action est établie à une fréquence bimensuelle. Elle traduit l’évolution de l’actif net de LF OPSIS PATRIMOINE, sur la base notamment d’évaluations effectuées par un expert immobilier externe et indépendant. Un dépositaire indépendant est par ailleurs chargé de la conservation des actifs financiers détenus par LF OPSIS PATRIMOINE, du contrôle de l’inventaire des actifs et de la régularité de la gestion. Le délai normal de règlement des rachats est compris entre 8 jours ouvrés et 2 mois.
• Un support de distribution : LF OPSIS PATRIMOINE, constitué sous la forme d’une SPPICAV, est soumis à une obligation de distribution portant au minimum sur 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées sur les cessions de biens. Les potentiels loyers perçus et plus-values réalisées ne sont pas garantis. A noter que l’objectif du fonds est la location des biens immobiliers et que leur cession est plutôt envisagée à long terme.

LA SOCIÉTÉ DE GESTION DE PORTEFEUILLE

L’OPCI LF OPSIS PATRIMOINE est géré par la société de gestion de portefeuille La Française REM (Real Estate Management) en contrepartie de frais de gestion annuels.

La Française REM crée, structure et gère des placements immobiliers de long terme destinés aux investisseurs particuliers et institutionnels. Ces fonds traduisent les convictions fortes des équipes de gestion sur les marchés immobiliers.

L’expertise de La Française REM couvre l’ensemble de la chaîne de création de valeur immobilière depuis l’analyse des marchés à l’origine des convictions d’investissement, jusqu’à la valorisation des biens acquis et la transmission de la performance immobilière aux investisseurs.

Un investissement immobilier clé en main

• L’OPCI vous permet de constituer un investissement immobilier sans les contraintes liées à l’achat en direct d’un immeuble (gestion des locataires, entretien, travaux, revente…), avec une plus grande liquidité (rachat des actions possible sur chaque valeur liquidative bimensuelle avec un règlement intervenant dans un délai de deux mois maximum) et la possibilité de constituer votre patrimoine progressivement.

• Vous supportez, à travers l’OPCI, les mêmes risques que dans le cadre d’un investissement immobilier classique (vacance, évolution défavorable, dévalorisations…).

• Le patrimoine immobilier se compose d’immeubles et de droits réels immobiliers détenus en direct et/ou indirectement via des participations dans des sociétés à prépondérance immobilière, dans les secteurs : des bureaux, des commerces, des résidences, des locaux d’activité, des locaux logistiques, des locaux d’exploitation liés aux domaines de la santé, de la vie et de l’éducation, de l’hébergement, de la restauration ou de l’hôtellerie. Ces actifs pourront être localisés dans tous les pays de la zone Euro.

Vos Questions - Nos Réponses

Existe-t-il une garantie pour mon capital ?

Non, le gestionnaire de l’OPCI LF OPSIS PATRIMOINE n’apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir, dans un cas extrême, une perte en capital à l’échéance et en cours de vie, et ne pas percevoir de revenus. Cependant cette absence de garantie, tant sur le capital que sur les revenus peut être atténuée par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la OPCI.

Ai-je la possibilité de vendre à tout moment ?

Oui, la valeur de l’OPCI LF OPSIS PATRIMOINE est calculée le 15 et le dernier jour ouvré de chaque mois. Le rachat des actions a lieu, à compter de la date de centralisation des ordres, dans un délai de 2 mois maximum à 8 jours ouvrés minimum dans le cadre d’un compte-titres. Ceci grâce aux produits financiers monétaires et obligataires qui composent l’autre partie des investissements de l’ OPCI LF OPSIS PATRIMOINE et qui assure une certaine liquidité des actions. Dans le cadre d’un investissement en tant qu’unité de compte en assurance-vie, la vente peut intervenir à tout moment. Mais en fonction des conditions du marché, vous pouvez enregistrer un gain ou une perte sur votre capital, notamment en cas de rachat, décès, arbitrage.

Quelle fiscalité s’applique ?

Investissement en direct :

• Les revenus : les dividendes perçus d’une SPPICAV sont soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu et n’ouvrent droit à aucun abattement. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux et au prélèvement non libératoire à titre d’acompte sur l’Impôt sur le Revenu selon les taux en vigueur.

• Les plus et moins-values : Les plus-values réalisées par le porteur personne physique sur les cessions de titres de SPPICAV sont soumises au régime des plus-values sur valeurs mobilières ; ces plus-values sont imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement égal à 50 % du gain net si les titres ont été détenus pour une durée supérieure à 2 ans et inférieure à 8 ans et 65 % du gain net si les titres ont été détenus pour une durée supérieure ou égale à 8 ans. Les prélèvements sociaux sont dus sur la plus-value avant abattement.

• Les moins-values, après application de l’abattement résultant de la durée de détention (comme pratiqué pour les plus-values), sont imputables sur les gains réalisés la même année et sur les dix années suivantes.

Comment évolue le marché de l’immobilier d’entreprise par rapport à l’immobilier résidentiel ?

Le marché de l’immobilier d’entreprise bénéficie d’un rendement locatif historiquement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel (source : IPD au 31-12-2010), mais néanmoins plus fluctuant. Il permet une diversification intéressante dans la constitution de votre épargne. En cas de marché défavorable ou de forte décollecte, l’investissement immobilier pourra représenter temporairement 90 % des actifs.

Quels avantages offre ce placement par rapport à un investissement dans l’immobilier en direct ?

• Une diversification de votre patrimoine : produit d’épargne long terme investi principalement en actifs immobiliers d’entreprise non cotés (maximum 60 %) mais également en actifs financiers du secteur immobilier (actions et obligations de sociétés foncières) et en produits monétaires et obligataires.

• Une grande accessibilité par rapport à un achat immobilier en direct, qui demande une mise de départ beaucoup plus importante.

• Une gestion déléguée de votre placement « clés en main » en contrepartie de frais de gestion.

• Un complément de revenus réguliers potentiels sur le compte-titres.