SCPI Eurovalys

POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI D’ENTREPRISE ?

• Des revenus complémentaires : ils sont principalement issus de potentielles recettes locatives. Leur montant est soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale et n’est pas garanti.
• Une mutualisation des risques : grâce à la diversité des biens acquis, de leur localisation géographique variée et du nombre de locataires présentant des garanties financières solides.
• Une double expertise Advenis REIM : la réussite d’acquisitions d’immeubles puis leur gestion locative et technique par une présence sur le terrain et une connaissance approfondie des marchés immobiliers.

À noter :

• Rentabilité et rachat des parts non garantis,
• Durée minimum de placement conseillée : 9 ans,
• Investissement présentant un risque de perte en capital

L’ALLEMAGNE : UN MARCHÉ INCONTOURNABLE DE LA ZONE EURO

• Un dynamisme économique réparti sur les 7 villes majeures allemandes (Big 7) dont Berlin, Munich et Francfort,
• Des investissements très diversifiés (critères géographiques, montant unitaire d’acquisition, multitude des locataires) pour limiter le risque locatif et en capital,
• Des loyers modérés qui laissent place à des opportunités de revalorisation à long terme,
• La fiscalité favorable grâce à la convention fiscale franco-allemande.

SÉLECTION DES BIENS ET DES LOCATAIRES : DES CRITÈRES RIGOUREUX

• Une localisation attractive : au cœur du dynamisme économique des villes majeures du Big 7,
• Des investissements diversifiés : volume d’acquisition compris principalement entre 10 et 60 M€ par immeuble,
• Des immeubles modernes ou récents : sans travaux importants immédiats,
• Des locataires fiables : entreprises dynamiques, financièrement solides, présentes dans des secteurs d’activités variés,
• Des baux de longue durée : engagements fermes des locataires contractuels,
• Des biens écoresponsables : respect des normes environnementales avec une consommation moyenne de 161 KWh m2/an contre 422 kWh m2/an en France (Étude Observatoire Immobilier Durable 2017).

ZOOM SUR UNE FISCALITÉ DE CHOIX

En Allemagne : Les revenus locatifs des biens immobiliers situés en Allemagne et les plus-values immobilières de source allemande sont imposables dans cet État. Ces revenus et plus values supporteront l’impôt sur les sociétés allemandes au taux de 15,825 %.

En vertu de la convention fiscale Franco-allemande du 21 juillet 1959, ces revenus immobiliers sont également soumis à l’impôt en France et bénéficient d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français. Les plus-values immobilières bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Allemagne, sans pouvoir excéder le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus.

En Europe : en vertu des conventions fiscales signées entre la France et les pays européens dans lesquels Eurovalys vise à constituer un portefeuille immobilier, les revenus immobiliers de source européenne (revenus fonciers provenant de la location des immeubles situés dans ces pays et les plus-values résultant de la cession de ces immeubles) sont généralement imposés localement selon les règles fiscales propres à chacun des pays.

À noter : les dispositions fiscales en vigueur sont susceptibles d’être modifiées quel que soit le pays d’investissement. Chaque associé doit analyser son projet d’investissement en fonction de sa propre situation fiscale et de son taux d’imposition.

Attention : le revenu imposable pouvant augmenter, certains avantages fiscaux peuvent être perdus ou la tranche d’imposition peut évoluer.

Fiscalité des SCPI d’entreprise : l’Allemagne plus attractive que la France, la preuve en chiffres.

Exemple : souscription de 50 000 € par un investisseur personne physique avec un taux marginal d’imposition de 41% (revenu global 150 000 €, 3 parts fiscales) ; comparatif entre deux SCPI, une investissant en France et une en Allemagne, bénéficiant chacune d’un revenu locatif distribué de 4,50 %.

* L’impôt allemand sur les sociétés prélevé à la source au taux de 15,825 %, est déjà payé par la SCPI en amont de la distribution aux associés.

Les risques de ce placement

• Risque de perte en capital : le montant du capital investi dans la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ni protection. L’évolution du marché immobilier peut avoir un impact défavorable sur la valorisation des actifs de la SCPI. Vous pourriez perdre tout ou partie de votre capital.
• Risque de marché : ce placement dont les performances sont liées au marché de l’immobilier n’offre pas de rendement garanti. Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
• Risque de liquidité : la demande de rachat de vos parts à la société de gestion ne pourra être satisfaite que s’il existe une souscription correspondante en contrepartie. En l’absence de contrepartie, vous pourriez ne pas pouvoir céder vos parts ou pourriez devoir accepter un prix inférieur au prix de retrait.
• Risque de change : à titre accessoire, la SCPI peut être exposée au risque de change en cas d’investissement hors de la zone euro.

Les avantages de la SCPI

• Vous accédez à un investissement immobilier (positionné sur le marché de l’immobilier d’entreprise), pour un effort d’épargne réduit : dès 1030 €. La SCPI comportant un risque de perte en capital.

• Vous bénéficiez de la mutualisation des risques immobiliers du fait de la diversité du patrimoine constitué, tant par le nombre de biens acquis et leurs localisations géographiques, que par le nombre de locataires ; le capital investi n’est en aucun cas garanti.

• Profitez d’une fiscalité favorable grâce à la convention fiscale franco-allemande.

• Vous profitez d’une politique d’investissement sur des zones présentant un bon potentiel de revalorisation.

• Vous profiterez d’un potentiel de complément de revenus, grâce à des revenus fonciers provenant de la location des biens.

• Absence de soucis de gestion : votre patrimoine immobilier est pris en main par un gestionnaire professionnel, ADVENIS Reim. La gestion est totalement déléguée à la société de gestion qui s’occupe de la sélection et de l’entretien (acquisitions et ventes des immeubles, mise en location et relations avec les locataires, suivi des travaux…), en contrepartie du paiement d’une commission de gestion.

• Vous pouvez profiter de la déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers, en finançant l’opération par du crédit. Attention l’absence de garantie de revenus et de capital ne remettant pas en cause les obligations de remboursement inhérentes à la souscription d’un crédit. En cas de défaut de remboursement, vous pouvez être contraint de vendre vos parts et être amené à supporter un risque de perte en capital. La revente des parts peut ne pas couvrir le remboursement.