5 raisons pour investir en immobilier d’entreprise à crédit maintenant

C’est le moment d’investir dans l’immobilier d’entreprise, à crédit notamment. Les grilles de taux sont actuellement à la baisse. C’est d’autant plus intéressant que certains placements (Livret A, fonds euros en assurance-vie, etc.) voient leur rendement continuer à baisser. Il y a des aubaines à saisir vite, avant que les taux n’augmentent !

 La pierre reste un investissement fiable, notamment l’immobilier de bureaux

L’immobilier en général, et notamment l’investissement dans des bureaux parisiens, est rassurant. L’immobilier de bureaux parisien connaît un taux de vacance très faible, inférieur à 4,5%, d’après les statistiques publiées au 1er semestre 2016.

 Un rendement très attractif autour de 5%

En 2015, les SCPI d’entreprise (bureaux et commerces) ont rapporté 4,85%* en moyenne, alors que le Livret A rapporte 0,75% et peut être 0,25% prochainement. Le risque n’est pas le même, certes, mais en misant sur des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) diversifiées et à fortes capitalisations, on réduit le risque et on diversifie fortement son patrimoine, sans les soucis de gestion de l’immobilier classique (loyers impayés, gestion & maintenance, sélection du locataire…). A cela s’ajoute à présent le plafonnement des loyers, qui ne concerne pas les SCPI d’entreprise.

Par ailleurs, les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) de bureaux sont aussi une alternative intéressante aux SCPI : ils délivrent pour certains des rendements proches de 5%, mais avec un risque plus élevé que pour les SCPI, du fait qu’ils incluent une poche (jusqu’à 30%) de placements financiers divers. Cependant les OPCI sont plus liquides, que les SCPI, ce qui renforce leur attrait.

 L’argent est presque gratuit, des conditions de crédit historiquement basses à saisir

Les politiques monétaires accommodantes de la Banque Centrale Européenne génèrent un effet de levier favorable exceptionnel grâce aux taux de crédit bas.

Profiter des taux encore bas pour acquérir des parts de SCPI à crédit, est l’opportunité du moment à saisir, en 2016. Votre patrimoine se développe ainsi, parfois avec un effort d’épargne très faible voire nul, puisque vous empruntez entre 1,5% et 2,5% (octobre 2016, hors assurance) pour financer des parts de SCPI, qui rapportent en moyenne entre 4,5 et 5% brut.

 Investir en immobilier avec un effort d’épargne réduit

Aujourd’hui, quelques dizaines d’euros épargnés chaque mois suffisent pour se construire un beau patrimoine en immobilier d’entreprise. En effet, en quelques années, en combinant crédit, déduction des intérêts d’emprunts et versements réguliers de montants peu élevés, vous pouvez acquérir des parts de SCPI d’entreprise en direct.

Exemple :

• Avec 44€ / mois environ, obtenez en 20 ans un patrimoine valorisé de 30 000€.
• Avec  500€ / mois vous obtenez en 10 ans un patrimoine de 100 000€.

Sans même tenir compte d’une éventuelle revalorisation du patrimoine immobilier des SCPI et en partant du postulat que les parts de SCPI acquises à crédit rapportent en moyenne 5%* par an, cet exemple démontre l’opportunité d’un tel investissement. Sans oublier une fiscalité sur les revenus en moyenne de 30% et des prélèvements sociaux à 15,5% (hypothèses), il est possible de se constituer en 20 ans, un patrimoine valorisé à terme autour de 30 000€, avec un effort d’épargne de seulement 44 €/mois.

Pour ceux qui ont besoin de revenus à la retraite, il est possible de constituer un patrimoine de 100 000€ en 10 ans avec un effort d’épargne d’environ 500€ mensuel. Une fois le financement réalisé, ce patrimoine dégagera un rendement de l’ordre de 400€ par mois (hypothèse de rendement brut de 4%).

 Savoir saisir les opportunités de revalorisation de SCPI d’entreprise

Certaines excellentes SCPI peuvent ouvrir des fenêtres de revalorisation. En profiter est l’opportunité de gagner immédiatement 2 à 3 ans de revenus. Attention : les fenêtres de revalorisation sont généralement très courtes. Pour en profiter, il faut se tenir informé en permanence.

Engouement historique pour l’immobilier d’entreprise

L’engouement pour la « pierre papier » se confirme de mois en mois. Près de 40 milliards d’euros sont investis en immobilier d’entreprise via les SCPI par des particuliers au 30/06/15 (source ASPIM), dont 98% en bureaux & commerces. D’ailleurs, la collecte sur les SCPI de bureaux s’est encore très bien portée en 2015. On parle d’une augmentation de la collecte nette de +46% en 2015 par rapport à 2014. L’immobilier de façon générale est une classe d’actif particulièrement appréciée des français. Comme nous l’avons évoqué lors de l’Emission Parlons Placements, le taux de vacance de l’immobilier de bureaux à Paris reste très faible (inférieur à 4,5%), et pour autant les loyers ne baissent pas réellement, c’est même l’inverse qui est constaté en 2016.

Maintenant, les français recherchent aussi, dans le contexte de taux bas actuel, des placements proposant un rendement supérieur à celui de leurs fonds en euros en assurance-vie ou de leur livret, et surtout ils recherchent une certaine « simplification » et lisibilité de leurs solutions patrimoniales. L’immobilier d’entreprise à travers les SCPI ou les OPCI plus récemment, répondent à cette double attente.

Exemples d’opportunités

Nous privilégions les SCPI focalisées sur l’immobilier parisien « Premium », de grande qualité, investies sur le Quartier Central de Affaires parisien. Actuellement, par exemple, il est opportun d’investir sur 2 SCPI du groupe Amundi, SCPI Rivoli Avenir Patrimoine et SCPI Edissimo, et particulièrement à crédit. Les grilles de taux sont à la baisse et les dossiers obtiennent une réponse actuellement en 48h !

Du côté des OPCI, nous privilégions actuellement Opcimmo Amundi (Prem Opcimmo), un excellent fonds d’immobilier d’entreprise européen qui a généré en 2015 un rendement de 4,62% (avant frais et fiscalité).

* Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (ou rendement annuel financier) brute avant fiscalité. L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne présente ni garantie en capital, ni une garantie de rendement. Les revenus sont soumis à prélèvements sociaux et impôts. Durée de placement recommandée : 8 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

En 2015, les SCPI d’entreprise ont rapporté en moyenne 4,85% brut. Source : IEIF.

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