Placements – La question du mois ? #10 : SCPI en démembrement, comment choisir ?
Publié la première fois le: 23/11/2021 à 15h57
Mis à jour le: 22/02/2022 à 14h16
par Vincent Cudkowicz
Chaque mois, découvrez la réponse à une question « Placement » qui nous a été posée par un épargnant ou un client.
La question du mois :
« Je suis fortement imposée (Taux Marginal d’Imposition à 45%), je cherche à constituer une épargne immobilière. J’envisage d’investir en SCPI en démembrement, pour limiter la fiscalité. Comment dois-je choisir mes SCPI en nue-propriété ?«
Claude, Novembre 2021.
Notre réponse :
Le démembrement de propriété temporaire appliqué aux parts de SCPI permet effectivement à Claude d’accéder à la nue-propriété d’un patrimoine immobilier tertiaire ou résidentiel diversifié et bien entretenu par la société de gestion.
Là où l’opération peut devenir particulièrement attractive pour Claude, c’est lorsque qu’une réserve de plus-values potentielles à long terme pourra se présenter.
Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne génèrent aucun revenu pendant la période de démembrement, et donc aucune fiscalité, ce qui est un avantage non négligeable pour Claude qui nous dit être fortement imposée.
La reconstitution de la pleine propriété des parts à l’échéance du démembrement temporaire (5, 10 ou 15 ans) fait disparaître la décote liée à la nue-propriété, générant un gain substantiel sur la durée du démembrement.
Mais certaines SCPI permettent de bénéficier d’une décote supplémentaire à l’achat, ce qui rend l’investissement en nue-propriété encore plus intéressant.
C’est là que Claude aura intérêt à s’intéresser à un second type de décote, qui, pour ici dépendra de la politique de fixation du prix de part en pleine propriété pratiquée par la société de gestion.
Il s’agit de la décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI (i.e. la valeur du patrimoine augmentée des coûts d’acquisition immobiliers).
En effet, plus cette décote est élevée – mais elle ne peut réglementairement pas dépasser 10% -, et plus les chances de revalorisation future du prix de part sont importantes.
Il existe aujourd’hui des SCPI dans le marché dont la décote est proche du plancher réglementaire.
| A noter : Claude a donc intérêt à s’intéresser aux SCPI décotées dont le prix de part par rapport à la valeur de reconstitution se rapproche des 10% maximum autorisés.
Pour connaître ces SCPI, elle peut se rapprocher de son conseiller bienprévoir.fr ou Primaliance, qui dispose d’une analyse des prix de part de chaque SCPI du marché. |
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