SCPI 2024 : découvrez les taux de distribution 2023 des SCPI

Comment se portait le marché des SCPI avant 2023 ?

Ces quinze dernières années, l’essor des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) a été spectaculaire avec une capitalisation multipliée par quasiment 4 depuis 2008. La baisse de rendement des fonds en euros a probablement était un moteur de cette hausse de collecte. Ce type de placement a longtemps attiré un grand nombre d’épargnants souhaitant obtenir une rémunération correcte de leurs capitaux. En effet, ces dernières années, ce type de placement dans la pierre papier permettait de percevoir des taux de distribution largement supérieurs à ce que pouvaient offrir les marchés financiers : entre 4,30 et 4,50% sur les années 2017 à 2019.

Traditionnellement, le marché des SCPI était exposé aux secteurs de l’immobilier de bureaux, de commerces, de logistique et de santé, représentant plus de 65 milliards d’euros de capitalisation à la fin de l’année 2019. Malgré la pandémie du Covid-19 qui fut à l’origine de dégâts économiques provoqués par les confinements successifs et la difficulté pour de nombreuses TPE/TME à honorer leurs charges et leurs loyers, les SCPI n’ont pas spécialement été impactées. En effet, les demandes de retraits de la part des associés ont été très limitées et les niveaux de dividendes versés ont été particulièrement résilients, à l’exception de quelques véhicules spécialisés dans l’immobilier d’hôtellerie.

Néanmoins, l’année 2023 marque un changement de cycle assez brutal sur l’immobilier en général, notamment les SCPI. À la suite de la forte hausse des taux d’intérêt, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a demandé aux sociétés de gestion de réaliser des expertises immobilières à mi-année afin que les prix de parts des fonds immobiliers grand public ne soient pas en décalage excessif par rapport à leurs valeurs de reconstitution.

Quelles conséquences de la hausse des taux ?

À la suite de ces expertises, une quinzaine de SCPI ont annoncé des baisses de prix de parts comprises entre 7 et 17%. Dans ce contexte, le sujet de la liquidité de ces fonds immobiliers non cotés revient sur le devant de la scène. Pour ces véhicules à capital variable, en l’absence de collecte, il est difficile d’honorer les demandes de rachats.

Pour les SCPI qui ont revu leur prix de souscription à la baisse, le signal négatif envoyé aux épargnants les a dissuadés de souscrire, alors même que les conditions étaient devenues plus favorables pour les nouveaux associés. En effet, il est toujours préférable d’investir après une baisse de prix. Face à l’incertitude des épargnants, les listes d’attente s’allongent pour les épargnants désireux de récupérer leurs fonds. Ainsi, une dizaine de SCPI affichent plus de 5% de leur capitalisation en ratio de parts en attente de retraits au 30 septembre. Si l’on raisonne en montants, ce sont une quinzaine de véhicules qui enregistrent à fin septembre plus de 300 millions d’euros de demandes de retraits non honorés.

Néanmoins, toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. Selon une tendance inverse au marché immobilier global, plus de 40% des SCPI ont enregistré des hausses de leurs valeurs d’expertises en 2023. Parmi les SCPI qui ont enregistré une hausse de leur valeur de reconstitution l’année dernière, on trouve surtout de « jeunes » véhicules qui ont su tirer profit d’opportunités à l’achat sur des actifs immobiliers décotés grâce à leur collecte dynamique.

Aujourd’hui, c’est le bon moment pour se diriger vers ce type de véhicules, c’est-à-dire des jeunes SCPI qui ont souvent des stratégies opportunistes leur permettant de profiter des nombreuses opportunités de marché. Une SCPI qui débute n’a pas de stock et aujourd’hui, ce sont les « anciens » véhicules avec beaucoup de stock qui connaissent des baisses de revalorisation parce que la plupart de ces SCPI ont probablement acheté à des moments où il n’aurait peut-être pas fallu acheter autant avec des rendements faibles.

Aujourd’hui, les volumes d’investissement ont baissé et les vendeurs sont contraints d’accepter les règles des acheteurs et « bradent » souvent leurs actifs. Ces derniers mois, il était tout à fait possible d’acheter un actif immobilier avec un rendement plus élevé qu’auparavant. Par conséquent, les SCPI qui peuvent investir sur ces actifs sont privilégiées.

Découvrez prochainement les premières annonces du taux de distribution 2023 des SCPI :

* Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (ou rendement annuel financier) brut avant fiscalité.

Attention : L’investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ne présente ni une garantie en capital, ni une garantie de rendement. Les revenus sont soumis à prélèvements sociaux et impôts. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et la valeur d’un investissement en SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.

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