- La SCI est un autre outil de transmission efficace, souvent mis à profit par les détenteurs de patrimoine
1. Les moyens d’optimiser la transmission avec une SCI
- Avec une SCI, il est possible de fractionner la transmission. On ne transmet plus des biens mais des parts
- La SCI permet de répartir plus aisément le patrimoine entre plusieurs enfants
- Il est possible de transmettre son patrimoine par étape pour rester dans le cadre de l’abattement de 100.000 euros, ce qui est plus compliqué avec un bien immobilier détenu en direct.
- Pour un bien de 200.000 euros, un propriétaire pourra par exemple donner 50% des parts dans un premier temps puis les 50% restants 15 ans plus tard.
- Une SCI permet également de mettre en place la technique du démembrement pour alléger le coût de la transmission
- Le propriétaire ne donne à ses enfants que la nue-propriété des parts
- Le montant de la transmission ne correspond alors qu’à une fraction du prix en pleine propriété (voir chapitre sur le démembrement)
- Au décès des parents (restés usufruitiers), les enfants deviennent pleinement propriétaires sans taxation supplémentaire
- La SCI a aussi un intérêt pour ceux qui se sont constitués un patrimoine à crédit
- Dans une transmission classique, l’assiette des droits ne tient pas compte de l’endettement du donateur
- Avec une SCI, les dettes contractées pour acheter le bien sont déductibles
- Les parts de SCI s’évaluent en net, c’est-à-dire en tenant compte de l’endettement de la société
- La dette allège le coût de la transmission
- Contrairement à un bien immobilier, les parts de SCI ne sont pas liquides (il est difficile de trouver un acquéreur pour des parts de sociétés familiales).
- Le fisc peut en tenir compte et accorder une décote sur la valeur des parts transmises.
2. Les contraintes de la SCI
- Si elle a des avantages, la SCI impose aussi quelques contraintes
- Elle entraîne des coûts de comptabilité et des obligations administratives
- Compte tenu de ces obligations et des avantages accordés par ailleurs à toutes les transmissions aux enfants (100.000 euros de franchise par personne tous les 15 ans), la SCI n’a véritablement d’intérêt que pour les gros patrimoines
- Généralement, elle est peu recommandée en dessous de 500.000 euros
