OPCI PREIMIUM

Stratégie d'investissement

PREIMIUM a pour objectif de constituer et gérer un portefeuille d’actifs majoritairement immobiliers et minoritairement financiers.

Son actif se compose :

D’une poche immobilière (entre 60% minimum et 95% maximum des actifs avec une allocation cible de 60%), dont 51% minimum de l’actif composé d’immeubles détenus directement par l’OPCI ou via des participations dans des sociétés à prépondérance immobilière et 9 % maximum de foncières cotées dont l’évolution est principalement liée à celle des marchés financiers.

• La typologie des actifs pouvant composer le patrimoine immobilier non coté de PREIMIUM est constituée de bureaux, de commerces, des résidences d’habitation, de locaux d’activités et logistiques, de locaux d’exploitation liés aux domaines de la santé, de la vie et de l’éducation, de l’hébergement, de la restauration ou de l’hôtellerie.
• Ces actifs pourront être localisés dans tous les pays de la zone euro.
• Des titres de sociétés foncières cotées peuvent être compris dans la poche immobilière à concurrence de 9% de l’actif de l’OPCI.

D’une poche financière (35% maximum* avec une allocation cible de 35%), comprenant des titres financiers émis par :

• Des Sociétés Foncières Cotées,
• Des FIA (Fonds d’Investissement Alternatifs) dont l’actif est majoritairement composé d’actifs immobiliers,
• Des sociétés dont l’activité est directement liée à l’immobilier,
• Des sociétés cotées, d’autres fonds d’investissement à vocation générale ou d’autres OPCVM et FIA européens ouverts à une clientèle non-professionnelle, sans prépondérance immobilière,
• Des contrats financiers non complexes.

D’une poche d’actifs liquides égale au minimum à 5 % de son actif, et composée de produits classiques de trésorerie.

*en tenant compte des 9% maximum de l’actif pouvant être investis en titres de sociétés foncières cotées au niveau de la poche immobilière, au global 44% maximum de l’actif de l’OPCI peuvent donc être investis dans des titres de sociétés foncières cotées. L’évolution des foncières cotées est principalement liée à celle des marchés financiers.

Comment ça marche ?

OBJECTIF DE GESTION

L’objectif de gestion de la SPPICAV est de constituer un patrimoine majoritairement immobilier et minoritairement financier de nature à lui permettre de proposer à l’investisseur une distribution régulière de dividendes ainsi qu’une valorisation de ses actions sur un horizon de long terme, en cherchant à optimiser les niveaux de rendement et de risque des marchés immobilier et financier, sans intention spéculative.

En tout état de cause, l’immobilier physique (à travers les immeubles détenus directement et indirectement) constitue au moins 51% (avec une cible à 60%) de l’actif de la SPPICAV, tandis que les actifs financiers (y compris les sociétés foncières cotées) en représentent au plus 44% (avec une cible à 35%), les 5% de l’actif restants étant des liquidités. Ces seuils sont atteints au plus tard dans les trois (3) ans après la création de la SPPICAV.

Echelle de risque

PREIMIUM sera soumis à certains risques liés à son caractère financier et immobilier.

Cet OPCI majoritairement investi en actifs immobiliers physiques présente un risque moyen de perte en capital, soit un niveau de 4.

Cet OPCI majoritairement investi directement ou indirectement en actifs immobiliers physiques présente un risque moyen de perte en capital, soit un niveau 4. La catégorie de risque actuel associé à cet OPCI n’est pas garantie et pourra évoluer dans le temps. La catégorie de risque la plus faible n’est pas synonyme d’un investissement « sans risque ». Le capital initialement investi ne bénéficie d’aucune garantie. Il peut en résulter pour l’actionnaire une perte en capital.

Principaux risques

• Risque de perte en capital : La SPPICAV n’offre aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans la SPPICAV s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte. L’exposition à ces risques peut entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.

• Risques liés à des investissements dans des actifs immobiliers : les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles.

• Risques liés à la détention d’instruments financiers : La SPPICAV peut être investie partiellement dans des actions de sociétés cotées. Les marchés actions peuvent présenter des variations significatives et brutales de cours qui ont une incidence directe sur l’évolution de la valeur liquidative.

• Risque de liquidité : le marché de l’immobilier offre une liquidité restreinte. Des demandes soutenues de rachat de parts de l’OPCI sur une courte période peuvent avoir une incidence défavorable sur le prix de vente des immeubles qui doivent être cédés dans des délais limités, susceptible d’impacter défavorablement la valeur liquidative.

• Risques liés au recours à l’endettement pour le financement des acquisitions immobilières :

La SPPICAV pourra avoir recours à l’endettement pour le financement de certains de ses investissements. Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’endettement a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de la SPPICAV mais également les risques de perte. L’exposition à ces risques peut entraîner une baisse de la valeur liquidative.

• Risques liés à la gestion discrétionnaire.

• Risque de contrepartie de marché sur la poche financière.

• Risques financiers (taux, crédit, actions, petites capitalisations, change).

L’ensemble de ces risques est détaillé dans le Prospectus de l’OPCI.

La catégorie de risque actuel ne présage pas du niveau de risque futur et est susceptible d’évoluer dans le temps.

La catégorie de risque la plus faible n’est pas synonyme d’investissement sans risque.

Le capital initialement investi ne bénéficie d’aucune garantie. Il peut en résulter pour l’actionnaire un risque de perte en capital.

Les atouts de l'OPCI PREIMIUM

• Un support majoritairement immobilier : PREIMIUM vous donne accès au marché immobilier à travers un univers d’investissement étendu, composé de biens immobiliers, détenus directement ou indirectement, pour une allocation cible de 60 %, ainsi qu’une exposition aux marchés financiers français et internationaux.
• Une souscription accessible et modulable : PREIMIUM s’adresse à tout investisseur souhaitant investir à long terme sur un support majoritairement immobilier. Vous pouvez ainsi investir pour un montant accessible et modulable. Vous pouvez également obtenir le rachat de vos parts dans un délai compris entre 7 jours et 2 mois.
• Une valorisation bimensuelle : La valeur liquidative de l’action est établie à une fréquence bimensuelle. Elle traduit l’évolution de l’actif net de PREIMIUM, sur la base notamment d’évaluations effectuées par deux experts immobiliers externes et indépendants. Un dépositaire indépendant est par ailleurs chargé de la conservation des actifs financiers détenus par PREIMIUM, du contrôle de l’inventaire des actifs et de la régularité de la gestion. Le délai normal de règlement des rachats est compris entre 7 jours et 2 mois.
• Un support de distribution : L’OPCI PREIMIUM, constitué sous la forme d’une SPPICAV, est soumis à une obligation de distribution portant au minimum sur 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées sur les cessions de biens. Les potentiels loyers perçus et plus-values réalisées ne sont pas garantis. A noter que l’objectif du fonds est la location des biens immobiliers et que leur cession est plutôt envisagée à long terme.

* L’OPCI peut investir au global de 0 à 44% maximum de son actif en titres de sociétés foncières cotées. L’évolution de ces titres est principalement liée à celle des marchés financiers. Ces ratios sont applicables à l’issue d’un délai de 3 ans suivant la création de l’OPCI.

LA SOCIÉTÉ DE GESTION DE PORTEFEUILLE

L’OPCI PREIMIUM est géré par la société de gestion de portefeuille Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) en contrepartie de frais de gestion annuels.

L’équipe de Primonial REIM est réunie autour d’un Directoire composé de Laurent Fléchet (Président du Directoire), Grégory Frapet (Directeur Général) et Stéphanie Lacroix (Directeur Général).

Primonial REIM crée, structure et gère des placements immobiliers de long terme destinés aux investisseurs particuliers et institutionnels. Ces fonds traduisent les convictions fortes des équipes de gestion sur les marchés immobiliers.

L’expertise de Primonial REIM couvre l’ensemble de la chaîne de création de valeur immobilière depuis l’analyse des marchés à l’origine des convictions d’investissement, jusqu’à la valorisation des biens acquis et la transmission de la performance immobilière aux investisseurs.

Un investissement immobilier clé en main

• L’OPCI vous permet de constituer un investissement immobilier sans les contraintes liées à l’achat en direct d’un immeuble (gestion des locataires, entretien, travaux, revente…), avec une plus grande liquidité (rachat des actions possible sur chaque valeur liquidative bimensuelle avec un règlement intervenant dans un délai de deux mois maximum) et la possibilité de constituer votre patrimoine progressivement.
• Vous supportez, à travers l’OPCI, les mêmes risques que dans le cadre d’un investissement immobilier classique (vacance, évolution défavorable, dévalorisations…).
• Le patrimoine immobilier se compose d’immeubles et de droits réels immobiliers détenus en direct et/ou indirectement via des participations dans des sociétés à prépondérance immobilière, dans les secteurs : des bureaux, des commerces, des résidences, des locaux d’activité, des locaux logistiques, des locaux d’exploitation liés aux domaines de la santé, de la vie et de l’éducation, de l’hébergement, de la restauration ou de l’hôtellerie. Ces actifs pourront être localisés dans tous les pays de la zone Euro.

Vos Questions - Nos Réponses

Existe-t-il une garantie pour mon capital ?

Non, le gestionnaire de l’OPCI PREIMIUM n’apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir, dans un cas extrême, une perte en capital à l’échéance et en cours de vie, et ne pas percevoir de revenus. Cependant cette absence de garantie, tant sur le capital que sur les revenus peut être atténuée par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la OPCI.

Ai-je la possibilité de vendre à tout moment ?

Oui, la valeur de l’ OPCI PREIMIUM est calculée le 15 et le dernier jour ouvré de chaque mois. Le rachat des actions a lieu, à compter de la date de centralisation des ordres, dans un délai de 2 mois maximum à 7 jours ouvrés minimum dans le cadre d’un compte-titres. Ceci grâce aux produits financiers monétaires et obligataires qui composent l’autre partie des investissements de l’ OPCI PREIMIUM et qui assure une certaine liquidité des actions. Dans le cadre d’un investissement en tant qu’unité de compte en assurance-vie, la vente peut intervenir à tout moment. Mais en fonction des conditions du marché, vous pouvez enregistrer un gain ou une perte sur votre capital, notamment en cas de rachat, décès, arbitrage.

Quelle fiscalité s’applique ?

Investissement en direct :

• Les revenus : les dividendes perçus d’une SPPICAV sont soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu et n’ouvrent droit à aucun abattement. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux et au prélèvement non libératoire à titre d’acompte sur l’Impôt sur le Revenu selon les taux en vigueur.

• Les plus et moins-values : Les plus-values réalisées par le porteur personne physique sur les cessions de titres de SPPICAV sont soumises au régime des plus-values sur valeurs mobilières ; ces plus-values sont imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement égal à 50 % du gain net si les titres ont été détenus pour une durée supérieure à 2 ans et inférieure à 8 ans et 65 % du gain net si les titres ont été détenus pour une durée supérieure ou égale à 8 ans. Les prélèvements sociaux sont dus sur la plus-value avant abattement.

• Les moins-values, après application de l’abattement résultant de la durée de détention (comme pratiqué pour les plus-values), sont imputables sur les gains réalisés la même année et sur les dix années suivantes.

Investissement dans le cadre de l’assurance-vie :

• Dans le cadre d’un investissement en unité de compte d’un contrat d’assurance-vie, la fiscalité de l’assurance-vie s’applique.

Comment évolue le marché de l’immobilier d’entreprise par rapport à l’immobilier résidentiel ?

Le marché de l’immobilier d’entreprise bénéficie d’un rendement locatif historiquement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel (source : IPD au 31-12-2010), mais néanmoins plus fluctuant. Il permet une diversification intéressante dans la constitution de votre épargne. En cas de marché défavorable ou de forte décollecte, l’investissement immobilier pourra représenter temporairement 90 % des actifs.

Quels avantages offre ce placement par rapport à un investissement dans l’immobilier en direct ?

• Une diversification de votre patrimoine : produit d’épargne long terme investi principalement en actifs immobiliers d’entreprise non cotés (maximum 60 %) mais également en actifs financiers du secteur immobilier (actions et obligations de sociétés foncières) et en produits monétaires et obligataires.

• Une grande accessibilité par rapport à un achat immobilier en direct, qui demande une mise de départ beaucoup plus importante.

• Une gestion déléguée de votre placement « clés en main » en contrepartie de frais de gestion.

• Un complément de revenus réguliers potentiels sur le compte-titres.